Die Neuvermietung von Büroflächen in Hamburg sinkt trotz einiger großer Deals um 20 Prozent. Dennoch steigen die Mietpreise.
Hamburg. An großen Deals auf dem Hamburger Markt für Bürovermietungen hat es eigentlich nicht gefehlt. Allein im dritten Quartal gab es zwei große Abschlüsse. Der Energiekonzern Vattenfall hat am Überseering 3750 Quadratmeter (m²) für seinen Kundenservice neu gemietet. "Das neue Konzept ließ sich in den bisherigen Flächen nicht umsetzen", sagt ein Vattenfall-Sprecher. Auch in der HafenCity gibt es neue Vermietungserfolge. Die Großreederei Hanjin Shipping Europe aus Seoul wird im Coffee Plaza Am Sandtorpark ab Mitte des nächsten Jahres 4400 Quadratmeter beziehen. "Die Anmietung von Hanjin ist ein bedeutender Erfolg für den Standort HafenCity", sagt Andreas Rehberg, Geschäftsführer des Hamburger Maklerunternehmens Grossmann & Berger.
Doch die Makler sind dennoch alles andere als zufrieden. Die bisherige Bilanz bei der Neuvermietung von Büros liegt deutlich unter dem Vorjahr, wie aus den Berichten der Maklerhäuser hervorgeht. Der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt beträgt nach dem dritten Quartal rund 310 000 m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet das ein Rückgang um 20 Prozent. Im dritten Quartal wurden 95 000 m² neu vermietet, so die Schätzung von Grossmann & Berger. Zwischen Juli und September des Vorjahres waren es noch 119 000 m². "Das Umsatzergebnis bleibt hinter den Erwartungen zurück", sagt Andreas Wende, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in Hamburg. "Der unsichere konjunkturelle Ausblick beflügelt nicht gerade die Entscheidungen der Akteure auf dem Hamburger Büroimmobilienmarkt." So schlage sich der seit Anfang des Jahres sinkende Geschäftsklimaindikator der Handelskammer Hamburg auf den Vermietungsmärkten nieder.
Die Folge: Die Firmen überlegen sehr lange und gründlich, ob sie einen neuen Standort anmieten. Bevor einem Umzug zugestimmt wird, muss es Verbesserungen in allen Bereichen von der Lage- und Objektqualität bis zur Flächeneffizienz und den Gesamtkosten geben. "Wenn nicht alle Faktoren verbessert werden können, werden lieber die Mietverträge in den Bestandsflächen verlängert", sagt Wende.
Außerdem wollen viele Firmen ihr Quartier in der Innenstadt aufschlagen. "Hier gibt es aber eine zunehmende Verknappung an hochwertigen und großen zusammenhängenden Flächen", sagt Sami Steinbach, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG. "Angesichts des Fachkräftemangels versprechen sich die Firmen von diesem Standort einen Vorteil bei der Gewinnung von Arbeitskräften." Viele Unternehmen seien nicht bereit, in andere, nicht so zentrale Lagen auszuweichen. Die meisten Neuanmietungen im bisherigen Jahresverlauf entfallen daher mit 73 300 m² auf die City, gefolgt von der City Süd (47 600 m²) und der HafenCity (32 000 m²).
Da nur noch wenige Neubauten auf den Markt kommen, sank - trotz verhaltener Neuvermietungen - die Leerstandsquote innerhalb eines Jahres von 8,4 auf 7,4 Prozent, heißt es bei Grossmann & Berger. Danach stehen noch 970 000 m² Bürofläche leer. "Diese Flächen sind zwar durchaus vermittelbar, sie sind aber kein Ersatz für hochwertige Büroflächen in der Innenstadt, die vor allem jetzt gesucht werden", sagt Steinbach.
Ein hohes Vermietungsvolumen bei Neubauflächen sorgte nach Einschätzung von Grossmann & Berger für einen Anstieg der Spitzenmiete seit 2010 von 23 auf 24 Euro je Quadratmeter und Monat. "Damit ist das Vorkrisenniveau wieder erreicht", sagt Rehberg. Die Durchschnittsmiete für Hamburger Büros lag zum Quartalsende bei 14,30 Euro je Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Anstieg von knapp drei Prozent.
Der Investmentmarkt zeigt, dass Büroimmobilien in Hamburg gefragt sind. Bisher wechselten Objekte im Gesamtwert von 1,5 Milliarden Euro den Besitzer. Damit liegt das Ergebnis fast auf Vorjahresniveau. Allein im dritten Quartal wurden 32 gewerbliche Immobilien mit einem Volumen von rund 525 Millionen Euro verkauft. Einer der großen Deals war der Verkauf der HSH-Nordbank-Anteile an der Europa-Passage an die Allianz. Versicherungen erhöhen wegen der niedrigen Zinsen ihren Immobilienanteil, um die Rendite ihrer Kapitalanlagen zu verbessern.