Immobilien

Besser kaufen statt mieten? Das dreht sich in Hamburg gerade

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Steffen Preißler
Immobilien in Hamburg sind teuer. Eine Wohnung zu mieten, könnte langfristig mittlerweile wieder günstiger sein als sie zu kaufen und mit hohen Zinsen zu finanzieren.

Immobilien in Hamburg sind teuer. Eine Wohnung zu mieten, könnte langfristig mittlerweile wieder günstiger sein als sie zu kaufen und mit hohen Zinsen zu finanzieren.

Foto: Marcelo Hernandez / HA

Studie zeigt, dass alte Gewissheiten beim Kauf von Eigentum nicht mehr gelten. Beispielrechnung verdeutlicht den Unterschied.

Hamburg.  Auch angesichts hoher Preise für Immobilien rechnet sich der Einzug in die eigenen vier Wände noch immer. Zumindest für das vergangene Jahr kommt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in seiner alljährlichen Studie im Auftrag des Immobilienkonzerns Accentro zu diesem Ergebnis. Da macht auch Hamburg mit seinen hohen Immobilienpreisen keine Ausnahme.

Wer hier eine Immobilie erwirbt, hat bei den sogenannten Selbstnutzerkosten einen Vorteil von 53,7 Prozent gegenüber einem Mieter. Für die Umlandkreise ergeben sich noch größere Vorteile. So liegt der Kostenvorteil im Kreis Pinneberg bei 69 Prozent und im Kreis Segeberg sogar bei 70 Prozent. Doch das ändert sich jetzt.

Immobilien Hamburg: Kaufen ist nicht immer besser

Für den Vergleich wurde die Kaltmiete den Selbstnutzerkosten (SNK) gegenübergestellt. Während die Kosten für die Mieter schnell ermittelt sind, setzt sich die SNK-Formel aus vielen Variablen zusammen. Auf Käufer entfielen demnach Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen – Immobilienkäufer hätten das Eigenkapital für eine Wohnung oder ein Haus ja auch anlegen können.

Auch Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr wurden einberechnet sowie Wertsteigerungen gedeckelt bei drei Prozent pro Jahr. Allerdings wurde nicht die Tilgung des Kredits – meist zwei bis drei Prozent im Jahr – mit einbezogen, weil damit Vermögen gebildet wird. Praktisch muss diese Tilgung aber geleistet werden und erhöht damit die laufenden Kosten.

Immobilien: Kaufpreise in Hamburg steigen stärker als Mieten

Für Hamburg sieht die Vergleichsrechnung so aus: Bei einer selbst genutzten Immobilie liegen die SNK bei 8,12 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Für den Mieter wird eine Kaltmiete von 17,60 je Quadratmeter angenommen – für einen sanierten Altbau in guter Lage. Aus dem Verhältnis dieser beiden Größen ergibt sich der Kostenvorteil von rund 54 Prozent.

Damit hat sich der Kostenvorteil gegenüber 2020 (50 Prozent) sogar noch erhöht. Nach der IW-Studie stiegen die Mieten in Hamburg im vergangenen Jahr um 3,9 Prozent und die Kaufpreise von Eigentumswohnungen um 12,2 Prozent. „Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert“, sagt der IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer über die Ergebnisse seiner Berechnungen. Auch die Reform zur Teilung der Maklerprovisionen habe Immobilienkäufer entlastet.

Allerdings: „Steigende Zinsen werden den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern“, sagt Voigtländer. Denn nun hat es einen kräftigen Zinsanstieg bei Hypothekendarlehen gegeben. Auch das haben die Autoren der Studie berücksichtigt und ermittelt, wie hoch die Zinsen noch steigen können, bis es keinen Kostenvorteil für Immobilienkäufer mehr gibt. In Hamburg liegt dieser Zins bei drei Prozent.

Da die Berechnung in der Studie mit einem Zins mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung erfolgte, ist diese Schwelle in der Hansestadt jetzt bereits überschritten. Die Konditionen für eine 15-Jährige liegen aktuell bei 3,07 Prozent.

Immobilien: Steigen Zinsen in Hamburg auf 4,5 Prozent?

In Hamburg also wären die Selbstnutzerkosten für die Käufer einer Wohnimmobilie damit bereits höher als die Wohnkosten eines Mieters. Im Kreis Pinneberg würde sich das Verhältnis demnach jedoch erst dann umdrehen, wenn der Hypothekenzins bis auf 4,5 Prozent steigt. In diese Richtung könnte es nach Einschätzung von Immobilienfinanzierungs-Experten durchaus gehen. Bei der renommierten FMH-Finanzberatung heißt es: „Zinssätze von vier Prozent in diesem Jahr sind keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch.“

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