Immobilienmarktbericht 2022

Preisanstieg bei Immobilien in Hamburg beschleunigt sich

| Lesedauer: 6 Minuten
Volker Mester
Die Preise für Immobilien in Hamburg sind stark gestiegen (Symbolbild).

Die Preise für Immobilien in Hamburg sind stark gestiegen (Symbolbild).

Foto: IMAGO / Hoch Zwei Stock/Angerer

Ein Einfamilienhaus kostet in Hamburg im Schnitt schon 1,2 Millionen Euro – ein Drittel mehr. Auch Eigentumswohnungen verteuern sich.

Hamburg. An Preissteigerungsraten im zweistelligen Bereich hat man sich auf dem Hamburger Immobilienmarkt fast schon gewöhnt. Doch im Jahr 2021 hat das Tempo der Verteuerung sogar noch zugelegt: Nachdem die Kaufpreise für Einfamilienhäuser im Jahr 2020 um 14 Prozent zugelegt haben und die für Eigentumswohnungen um 13 Prozent, ging es 2021 bei den Häusern (bereinigt um Größen- und Ausstattungseffekte) um 17 Prozent nach oben und bei den Wohnungen um 15 Prozent.

Demnach kosten frei stehende Einfamilienhäuser in der Hansestadt nun im Schnitt 1.223.000 Euro – unbereinigt ein Plus von 35 Prozent. Für Eigentumswohnungen zahlt man durchschnittlich 6927 Euro je Quadratmeter.

Immobilien Hamburg: Spanne der Preise enorm breit

Während Daten zum Hamburger Immobilienmarkt meist von „interessierten Parteien“ wie Maklern, Banken oder Bausparkassen stammen und die Angaben häufig auf Angebotspreisen beruhen, nicht aber auf tatsächlich bezahlten Beträgen, ist das bei den hier genannten Zahlen anders: Die Daten aus dem am Freitag veröffentlichten Immobilienmarktbericht 2022 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte basieren auf notariell beurkundeten Verkäufen von Häusern, Wohnungen und Grundstücken im abgelaufenen Jahr.

Besonders kräftig – um nicht weniger als 18 Prozent – sind dem Immobilienmarktbericht zufolge die Preise von Einfamilienhausbauplätzen gestiegen. Sie kosteten im Jahr 2021 durchschnittlich rund 705.000 Euro und waren im Mittel 862 Quadratmeter groß. Allerdings ist die Spanne der Grundstückspreise je nach Lage enorm breit – in „schlechter Lage“ gibt man dafür 368 Euro je Quadratmeter aus, in „bevorzugter Lage“ dagegen schon 1784 Euro.

Regionale Preisunterschiede sehr groß

Dem Bericht zufolge kostete der Neubau eines frei stehenden Einfamilienhauses zuletzt einschließlich Grundstück in mittlerer Lage rund 7000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Allerdings gibt es bei den Hauspreisen bemerkenswerte „Ausreißer“, die vom genannten Mittelwert von gut 1,2 Millionen Euro stark abweichen. Das teuerste Objekt wechselte für fast 27,5 Millionen Euro den Besitzer; damit wurde der Spitzenwert aus dem Vorjahr von 26,25 Millionen Euro noch knapp übertroffen. Der Durchschnittspreis von Doppelhaushälften kletterte um vergleichsweise geringe vier Prozent auf 690.000 Euro, wobei in der Spitze 3,4 Millionen gezahlt wurden. Bei den Mittelreihenhäusern ergab sich ein Preisanstieg von 13 Prozent auf 583.000 Euro.

Naturgemäß sind die regionalen Preisunterschiede auf dem Hamburger Gesamtmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser sehr groß. Während ein solches Objekt in Harburg im Schnitt gerade einmal 298.000 Euro kostet und in Langenbek 332.000 Euro, rangieren Harvestehude mit knapp 6,0 Millionen Euro (Vorjahr: knapp 5,2 Millionen Euro) und Winterhude mit fast 5,0 Millionen Euro (Vorjahr: 4,1 Millionen Euro) unverändert an der Spitze.

Eigentumswohnungen kosten 2022 schon rund 1000 Euro mehr

Bei dem im Bericht genannten Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen von 6927 Euro je Quadratmeter handelt es sich um einen Mix aus Neubau- und Bestandsobjekten. Neu errichtete Eigentumswohnungen kosteten in „mittlerer Lage“ rund 7400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – im Vorjahr waren es genau 1000 Euro weniger. Am günstigsten sind in solchen mittleren Lagen die Wohnungen in Gebäuden aus den Jahren 1920 bis 1939, hier zahlt man im Schnitt 4471 Euro je Qua­dratmeter. Die Jahrgänge 1960 bis 1979 sind mit 4510 Euro nur wenig teurer. In „echten“ Altbauten (bis 1919) muss man schon 5875 Euro hinlegen, in „bevorzugten Lagen“ im Mittel sogar 10.096 Euro.

Berücksichtigt man nur die Wohnungen aus dem Bestand, reicht die Spanne der Quadratmeterpreise von 2691 Euro in Rönneburg, 3231 Euro in Marmstorf und 3337 Euro auf Finkenwerder am unteren Ende bis hin zu 12.487 Euro in der HafenCity, 11.173 Euro in Harvestehude und 10.782 Euro in Ro­therbaum. Im Vorjahr hatte noch Harvestehude mit 10.887 Euro an der Spitze gestanden. Im Extremfall wurden in Hamburg im Jahr 2021 aber auch Qua­dratmeterpreise von mehr als 34.000 Euro gezahlt – 2020 hatte der Spitzenwert bei 29.000 Euro gelegen.

Angebot konnte Nachfrage nicht folgen

Aufschlussreich ist ein längerfristiger Rückblick auf die Hamburger Immobilienpreise: Bei den Eigentumswohnungen hat sich der Durchschnittspreis je Quadratmeter gegenüber dem Jahr 2011 (2889 Euro) bis zuletzt deutlich mehr als verdoppelt (plus 140 Prozent), während sich Ein- und Zweifamilienhäuser im gleichen Zeitraum nicht ganz so stark verteuerten (plus 106 Prozent).

Zur aktuellen Hamburger Marktlage insgesamt heißt es in dem Bericht, beim selbst genutzten Wohneigentum spiegele auch im Jahr 2021 die Preisentwicklung „ein Nachfragehoch im Zuge der Corona-Pandemie“ wider. Dabei konnte das Angebot der Nachfrage offensichtlich nicht folgen: Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen stieg zwar um ein Prozent an, es wurden aber in der Hansestadt 14 Prozent weniger Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft als im Vorjahr.

Immobilien Hamburg – weniger Zwangsversteigerungen

Auch im längerfristigen Trend sinkt hier die Zahl der Transaktionen – offenbar macht sich die Knappheit der verfügbaren Flächen innerhalb der Stadtgrenzen immer deutlicher bemerkbar. Während nur 44 Prozent der Hausverkäufe durch Makler vermittelt wurden, lag der Anteil bei den Eigentumswohnungen mit 52 Prozent noch höher.

Wie aus dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses außerdem hervorgeht, ist die Zahl der Zwangsversteigerungen in der Hansestadt von zuvor 30 auf 27 weiter zurückgegangen. In zehn Fällen ging es um Ein- oder Zweifamilienhäuser, für die zusammen immerhin neun Millionen Euro gezahlt wurden. Es lasse sich feststellen, dass es auch in Zwangsversteigerungen nicht einfach sei, ein „Schnäppchen“ zu machen, heißt es in dem Bericht. Lediglich bei „Ladenhütern“ sei ein Zuschlag deutlich unter Verkehrswert möglich.

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