Immobilien

Stadtteil-Studie: So lange zahlen Hamburger das Eigenheim ab

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Steffen Preißler
Für Durchschnittsverdiener unbezahlbar: Wohneigentum in Rotherbaum.

Für Durchschnittsverdiener unbezahlbar: Wohneigentum in Rotherbaum.

Foto: Marcelo Hernandez / HA

Eine exklusive Studie ergibt, dass sich Haus- und Wohnungskäufer teils auf Jahrzehnte hinaus verschulden – und die Preise steigen weiter.

Hamburg. Für die eigenen vier Wände müssen sich viele Hamburger jahrzehntelang verschulden. Das geht aus einer Studie des Maklers Homeday exklusiv für das Abendblatt hervor. Die Hamburger erwerben durchschnittlich erst im Alter von 40 Jahren Wohneigentum. Dann müssen sie ihre Eigentumswohnung je nach Stadtteil und Kaufpreis bis zu 46 Jahre lang abbezahlen, etwa in Rotherbaum.

Auch in Harvestehude, Nienstedten und auf der Uhlenhorst dauert es im Schnitt vier Jahrzehnte, um die Immobilie schuldenfrei zu bekommen. Die Experten unterstellten, dass die Wohnung (95 Quadratmeter) ohne Eigenkapital finanziert wird und kontinuierlich 40 Prozent des mittleren Einkommens eines Hamburger Doppelverdiener-Haushalts in die Tilgung fließen. Das wären monatlich 1852 Euro.

Immobilie kaufen: In Hamburg steigen die Preise am schnellsten

Verglichen mit anderen Städten ist die Preisdynamik bei Wohnimmobilien in Hamburg immer noch hoch. Allein im dritten Quartal stiegen in der Hansestadt die Preise für Wohnungen aus dem Bestand um 4,2 Prozent – verglichen mit dem zweiten Quartal 2021. Auch bei Neubauwohnungen sieht es mit einem Preisanstieg von 4,6 Prozent nicht besser aus. Andere Städte wie Berlin, München oder Frankfurt weisen niedrigere Preissteigerungen auf, wie aus einer Studie des Immobilienportals ImmoScout24 hervorgeht. So kommt zum Beispiel Berlin bei Bestandswohnungen noch auf einen Preisanstieg von 2,1 Prozent im dritten Quartal.

Dagegen hat die Entspannung in Hamburg noch nicht wirklich eingesetzt. Die Folge: Hamburger müssen sich immer höher verschulden – und das auf Jahrzehnte hinaus, wie eine Studie des Maklers Homeday zeigt. Das Unternehmen hat für mehr als 80 große Städte untersucht, wie lange es mindestens dauert, um eine passende Immobilie mit dem Mediangehalt (mittleres Einkommen) der jeweiligen Stadt abzuzahlen. Die kompletten Ergebnisse für 26 Hamburger Stadtteile, in denen die Nachfrage nach Immobilien besonders hoch ist, liegen dem Abendblatt exklusiv vor.

Eigentumswohnung bis zu 46 Jahre lang abbezahlen

Danach zahlen Hamburger bis zu 46 Jahre ihre Immobilie ab. Der Höchstwert wird für den teuersten Standort Rotherbaum erreicht, in dem die Bestandsimmobilie über eine Million Euro kostet. Auch in Harvestehude, auf der Uhlenhorst und in Nienstedten dauert es noch mindestens vier Jahrzehnte, um die Immobilie schuldenfrei zu bekommen, wie aus der Studie von Homeday hervorgeht.

„Absolut gesehen hat München die teuersten Wohnviertel Deutschlands. Ziehen wir aber auch das örtliche Gehaltsgefüge in Betracht, sehen wir, dass Teile Berlins und Hamburgs noch davor liegen“, sagt Steffen Wicker, Gründer und Geschäftsführer von Homeday. Die Ergebnisse verdeutlichten, wie vollkommen unbezahlbar viele Wohngegenden für den Durchschnittsverdiener – wenn er nicht besonders üppig geerbt hat – mittlerweile geworden seien.

Jahrzehntelange Schulden selbst bei fast 2000 Euro monatlicher Tilgung

Diese Annahmen haben die Experten für ihre Untersuchung getroffen: Bei der Immobilie handelt es sich um eine 95 Quadratmeter große Wohnung aus dem Bestand. Mediangehalt bedeutet, dass es genauso viele Menschen mit einem höheren wie einem niedrigeren Einkommen gibt. Die Experten nahmen an, dass jeden Monat 40 Prozent des Nettoeinkommens in die Tilgung fließen.

Hausgeld und Zinskosten blieben unberücksichtigt, es wurde nur die Tilgung untersucht. Unter dem Hausgeld versteht man eine Art Nebenkostenabrechnung für Wohnungseigentümer. Das Mediannettoeinkommen eines Hamburger Doppelverdiener-Haushalts liegt bei 4629 Euro. 40 Prozent davon sind 1852 Euro.

Verbraucherschützer: 40 Prozent vom Netto absolute Grenze

Die 40 Prozent sind dabei für Verbraucherschützer die absolute Grenze für die monatliche Belastung aus einem Immobilienkauf, schließen aber die Nebenkosten und die Zinsen mit ein. „Höher sollte die Gesamtbelastung des Einkommens nicht ausfallen“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg.

Rechnet man Zinsen und ein moderates Hausgeld noch hinzu, so muss die Familie je nach Stadtteil bis zu 2600 Euro im Monat aufwenden, wenn sie sich mit 500.000 Euro verschuldet. Die monatliche Belastung steigt dann auf 56 Prozent des Nettoeinkommens.

Durchschnittliche Tilgungsdauer für Hamburger Stadtteile bei 32,2 Jahren

Die Hamburger sind bei der Erstfinanzierung ihrer Immobilie im Schnitt 40 Jahre alt. „Im Vergleich zu 2018 mit einem Durchschnittsalter von 42 Jahren sind die Immobilienkäufer damit etwas jünger“, sagt eine Sprecherin des Baugeldvermittlers Dr. Klein. Wenn man von einem Renteneintrittsalter von 67 Jahren ausgeht, dann wird die Schuldenfreiheit zu Rentenbeginn nur beim Immobilienerwerb in fünf Stadtteilen möglich: St. Georg, Barmbek-Nord, Sasel, Stellingen und Farmsen-Berne. In diesen Stadtteilen dauert es nicht mehr als 27 Jahre, bis die Immobilie abbezahlt ist.

Im Schnitt schaffen es aber die Hamburger nicht, ihre Immobilie bis zum Renteneintritt schuldenfrei zu bekommen, denn die durchschnittliche Tilgungsdauer für alle untersuchten Stadtteile liegt bei 32,2 Jahren. Selbst wenn perspektivisch das Renteneintrittsalter bei 70 Jahren liegt, sind die Hamburger dann noch nicht schuldenfrei. Aber der Immobilienkauf in immerhin zwölf Stadtteilen wie Osdorf, Lokstedt, Barmbek-Süd oder Rissen ermöglicht es bei dieser Annahme, mit dem Renteneintritt eine abbezahlte Immobilie zu besitzen.

Immobilie kaufen: Niedrige Einkommen treffen auf hohe Preise

Ein weiterer Grund für die lange Abzahldauer: In Hamburg treffen hohe Preise und relativ niedrige Einkommen aufeinander. Vergleicht man das Medianeinkommen der sieben größten deutschen Metropolen miteinander, so verdient der Doppelverdiener-Haushalt nur in Berlin mit 4377 Euro netto noch weniger als in Hamburg. Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München liegen bei knapp 5000 Euro oder sogar noch deutlich darüber.

Wer sich auf Jahrzehnte verschuldet, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, der muss zumindest bei der Finanzierung auf Sicherheit und Flexibilität achten. Nach den Daten des Baugeldvermittlers Dr. Klein nehmen die Hamburger im Schnitt einen Immobilienkredit über 446.360 Euro auf. Innerhalb von drei Jahren ist die Kreditsumme um 46 Prozent gestiegen. Der Baugeldvermittler Interhyp beziffert den durchschnittlichen Immobilienpreis in Hamburg inzwischen auf 676.000 Euro, fünf Prozent mehr als vor einem Jahr.

„Zwischen dem zehnten und 15. Jahr kann der Kreditnehmer flexibel reagieren“

Nur die weiterhin extrem niedrigen Zinsen ermöglichen es noch, solche Kaufpreise überhaupt zu finanzieren. Aber bei allen Zinsbindungsfristen zeichnet sich inzwischen eine leichte Erhöhung ab. Noch ist aber eine zehnjährige Zinsbindung für weniger als ein Prozent Effektivzins zu bekommen. Allerdings rät Frank Lösche, Niederlassungsleiter des Baugeldvermittlers Dr. Klein in Hamburg, zu deutlich längeren Zinsbindungen. Vor allem, wenn sehr hohe Summen finanziert werden.

„Das hat den Vorteil, dass man sich bei der Anschlussfinanzierung etwas Zeit lassen kann und entsprechend der Zinsentwicklung reagieren kann“, sagt Lösche. Denn bei einer 15-jährigen Zinsbindung hat der Kunde, aber nicht die Bank, die Möglichkeit bereits nach zehn Jahren oder in der Folgezeit das Darlehen zu kündigen und eine neue Finanzierung abzuschließen.

„Zwischen dem zehnten und 15. Jahr kann der Kreditnehmer also flexibel reagieren“, sagt Lösche. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung müssen nach Ablauf die Zinsen akzeptiert werden, die der Markt dann bietet. „Die Umschuldung ist auf den Punkt fällig. Wer nur auf zehn Jahre abschließt, hat das größte Zinsänderungsrisiko zu tragen“, sagt Lösche. Sind die Zinsen höher als jetzt kann die monatliche Belastung noch steigen.

Immobilien: Veränderliche Tilgungsraten ermöglichen Flexibilität

Weitere Stellschrauben für eine flexible Finanzierung sind veränderliche Tilgungsraten und Sondertilgungen. Letztere können genutzt werden, wenn Boni oder Erbschaften einen zusätzlichen Geldfluss bringen. Bis zu fünf Prozent der Kreditsumme im Jahr werden meist ohne Zinsaufschlag von den Banken angeboten. „Bei der Tilgung muss man eine Balance finden zwischen dem, was den Erwerbern möglich ist, und einer möglichst schnellen Schuldentilgung. Wer eine anfängliche Tilgung von drei Prozent wählt, hat nach 20 Jahren rund 65 Prozent des Kredits getilgt“, sagt Lösche.

Eine veränderliche Tilgungsrate ermöglicht es, den zunächst einmal vereinbarten Prozentsatz – die Banken verlangen mindestens zwei Prozent – mehrmals während der Kreditlaufzeit nach unten oder oben anzupassen. Das kann sinnvoll sein, wenn die Käufer etwa mit einer Tilgung von vier Prozent starten, dann aber noch Nachwuchs kommt und die Elternzeit das Familieneinkommen verringert. Dann könnte die Tilgung auf zwei Prozent angepasst werden.

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