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Wo es in Hamburg noch bezahlbare Einfamilienhäuser gibt

| Lesedauer: 8 Minuten
Steffen Preißler
Ein Einfamilienhaus in Hamburg ist für viele Menschen unerschwinglich geworden. Aber es gibt noch Stadtteile, in denen ein Haus bezahlbar ist.

Ein Einfamilienhaus in Hamburg ist für viele Menschen unerschwinglich geworden. Aber es gibt noch Stadtteile, in denen ein Haus bezahlbar ist.

Foto: lianem / Getty Images/iStockphoto

Wer im Umland sucht, spart im Schnitt rund 230.000 Euro im Vergleich zu Hamburg. Wo man weniger als 3000 Euro pro Quadratmeter zahlt.

Hamburg.  Steigende Immobilienpreise und höhere Zinsen für Baufinanzierungen: Für Hamburger wird es immer schwieriger, sich eine Immobilie in der Stadt leisten zu können. Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in Hamburg liegt nach dem LBS Immobilienmarktatlas der Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg bei rund 583.000 Euro. Für viele unbezahlbar, nachdem die Preise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand im vergangenen Jahr erneut um 7,2 Prozent gestiegen sind.

In manchen Stadtteilen wie Ohlsdorf, Fuhlsbüttel oder Winterhude kletterten die Preise sogar um rund 30 Prozent. Im Schnitt kostet ein Quadratmeter Wohnfläche in einem Einfamilienhaus in Hamburg jetzt knapp 5000 Euro, wenn man von einem Objekt mit 120 Quadratmeter Wohnfläche ausgeht.

Durchschnittspreis eines Einfamilienhauses im Umland bei 354.000 Euro

Es lohnt sich also, einen Blick in das Hamburger Umland zu werfen. Von 54 von der LBS untersuchten Gemeinden haben 27 einen Quadratmeterpreis bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand von weniger als 3000 Euro und 25 liegen immerhin noch unter 4000 Euro. Der Durchschnittspreis ist bei 120 Quadratmetern Wohnfläche mit 354.000 Euro fast 230.000 Euro günstiger als in der Hansestadt. Und wer sich im weiteren Umland umsieht, kann noch deutlich mehr sparen (siehe Grafik). In Lauenburg liegt der Immobilienpreis noch rund ein Drittel unterm Durchschnittswert des Umlandes, in Tostedt sind es noch 14 Prozent und in Stade 23 Prozent.

„Der Wunsch, jetzt in den eigenen vier Wänden zu wohnen, wird von mehreren Faktoren getragen“, sagt Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg. Der Wert der eigenen Scholle werde immer stärker erkannt und durch die Corona-Pandemie noch verstärkt. „Wenn mobiles Arbeiten auch nach der Pandemie beibehalten wird, kann die Preisentwicklung im Umland noch für einige Zeit dynamischer als in Hamburg selbst verlaufen“, sagt Grelle. Denn wer nicht jeden Tag zu seiner Arbeitsstätte pendeln muss, sieht Entfernungen gelassener. „Der Überlaufeffekt wird sich noch verstärken“, sagt Grelle.

Auch im Umland ziehen Preise kräftig an

Dieser Fachbegriff der Immobilienprofis, der das Ausweichen der potenziellen Käufer auf immer weiter von Hamburg entfernte Orte bezeichnet, kann also noch einige Überraschungen bieten. So ist es nicht verwunderlich, dass im Hamburger Umland Regionen hohe zweistellige Preissteigerungen innerhalb eines Jahres verzeichnen, die bisher nicht als Top-Orte für die Immobiliensuche bekannt waren. Dazu zählen Stelle, Trittau und Uetersen mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von 24 Prozent.

„Was wir noch nicht wissen, wie weit sich dieser Überlaufeffekt im Hamburger Umland noch regional ausdehnen wird“, sagt Grelle. Die in der Grafik dargestellten Umland-Standorte werden schon seit Jahren vom Überlaufeffekt erfasst, wie sich an den Preissteigerungen in den vergangenen fünf Jahren zeigt. Im Schnitt sind das 50 Prozent. „Das hohe Preisniveau und der Mangel an verfügbaren Objekten in den Hamburger Kernstadtteilen hat Interessenten in den letzten Jahren zu einem immer größeren Suchradius gezwungen“, sagt Lars Seidel, Geschäftsführer des Hamburger Maklers Grossmann & Berger.

„Dadurch gab es in den günstigeren Regionen einen Aufholeffekt bei den Kaufpreisen, der 2020 noch stärker ausfiel. Die durch diesen Aufholeffekt ausgelösten massiven Preissteigerungen haben sich ringförmig von den Kernstadtteilen in Richtung Stadtrand und Umland ausgebreitet“, so Seidel. Nach Einschätzung des Maklerhauses dürften die Preise für Einfamilienhäuser künftig stärker zulegen als für andere Immobilientypen.

So viel kostet der Quadratmeter in den Hamburger Stadtteilen

Rund um Hamburg gibt es einen Ring an Orten, wo gebrauchte Einfamilienhäuser aus dem Bestand mit einem ortsüblichen Grundstück zwischen 3000 und 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kosten. Wer Hamburg nicht verlassen will, findet in dieser Preisspanne auch noch einige Stadtteile innerhalb Hamburgs, obwohl die Preise dort in den vergangenen fünf Jahren um bis zu 60 Prozent gestiegen sind. Dazu zählen Heimfeld, Eißendorf, Bergedorf, Kirchwerder, Neugraben-Fischbek, Sinstorf und Wilhelmsburg.

Aber von insgesamt 58 untersuchten Stadtteilen in Hamburg weisen nur noch 18 einen Quadratmeterpreis von weniger als 4000 Euro auf. „Besonders dynamisch steigen die Preise seit 2016 in Stadtteilen, die noch unterhalb des Hamburger Durchschnittspreises liegen“, sagt Birgitta Göttelmann von der Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg.

Wer diesen Radius mit einer Preisspanne von 3000 bis 4000 Euro je Qua­dratmeter Wohnfläche verlässt, kommt in einen Bereich, wo nur noch zwischen 2500 und 3000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche fällig werden. Dazu gehören viele Gemeinden rund um Uetersen und Elmshorn. Während Bargteheide gerade die Schwelle von 3000 Euro überschritten hat, gibt es rund um Bad Oldesloe viele Gemeinden, die in der Spanne von 2500 bis 3000 Euro bei den Quadratmeterpreisen liegen. Südlich von Rosengarten und Jesteburg finden sich ebenfalls viele Gemeinden, die in dieser Preiskategorie liegen wie Buchholz, Tostedt oder Handeloh.

Am günstigsten ist es in der Nähe von Stade

Wer es noch günstiger möchte, muss sich südöstlich von Hamburg orientieren. Rund um Lüneburg (3288 Euro/qm) gibt es viele Gemeinden wie Scharnebeck oder Bardowick, die in einer Preisspanne zwischen 2000 und 2500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand liegen.

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Die niedrigsten Immobilienpreise in einer Spanne von 1500 bis 2000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche finden sich westlich von Hamburg in Gemeinden, die an Stade (2291 Euro/qm) angrenzen wie Fredenbeck, Deinste oder Hollern-Twielenfleth.

Angesichts der gestiegenen Immobilienpreise wird es immer schwieriger mit der Kaltmiete das neue Eigentum zu finanzieren, da die Mieten in Hamburg langsamer als die Immobilienpreise gestiegen sind. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 840 Euro (entspricht 80 Quadratmeter Wohnfläche) kann bei einer 15-jährigen Zinsbindung und einer Tilgung von drei Prozent ein Kredit von rund 239.000 Euro finanziert werden. Zusammen mit weiteren 20 Prozent eigenen Ersparnissen kann die Immobilie rund 287.000 Euro kosten – oder 2391 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Mit diesem Budget lässt sich zum Beispiel in Lauenburg, dem Lüneburger Umland, Stade und Tostedt auf Immobiliensuche gehen.

Wer in eigene Immobilie zieht, vergrößert meist Wohnfläche

Doch wer in die eigene Immobilie zieht, vergrößert meist seine Wohnfläche. Legt man 120 Quadratmeter zugrunde, ergibt sich eine theoretische Kaltmiete von 1260 Euro. Mit der kann zu unveränderten Bedingungen ein Darlehen von 358.000 Euro finanziert werden. Plus 20 Prozent weitere Ersparnisse ergibt sich ein Budget von 430.000 Euro, also 3583 Euro je Quadratmeter.

Damit steigt auch die Chance, wirklich eine Immobilie kaufen zu können, weil sich die Zahl der Standorte deutlich erweitert. Bei den Orten mit Quadratmeterpreisen von weniger als 4000 Euro fallen darunter Bargteheide, das Umland von Bergedorf, Glinde, Neu Wulsmstorf, Quickborn und Tangstedt, um nur einige Beispiele zu nennen.

Mit diesem Budget kann man sogar wieder einen Blick nach Hamburg werfen. Aber die Auswahl der Stadtteile, die beim Preis pro Quadratmeter Wohnfläche noch unter 3583 Euro liegen, ist gering. Ein Versuch lohnt zum Beispiel auf Finkenwerder, in Langenbek oder Wils­torf. Die Möglichkeiten, den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, ist im Umland ungleich größer.

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