Wohneigentum

Sinken Hamburgs Immobilienpreise? Sieben Einschätzungen

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Volker Mester
Immobilienpreise können in Hamburg weiter steigen – oder sinken. Mehrere Studien zum Wohneigentum sorgten zuletzt für Aufsehen. (Symbolbild)

Immobilienpreise können in Hamburg weiter steigen – oder sinken. Mehrere Studien zum Wohneigentum sorgten zuletzt für Aufsehen. (Symbolbild)

Foto: Michael Rauhe / Funke Foto Services

Während einige die Stagnation erwarten, sehen andere kein Ende des Booms. Konkret sind dagegen die Prognosen fürs Hamburger Umland.

Hamburg. Trotz der Corona-Krise haben sich Immobilien in Hamburg zuletzt weiter kräftig verteuert. So muss man für Eigentumswohnungen aus dem Bestand gut 13 Prozent mehr bezahlen als vor einem Jahr. Von der realen Einkommensentwicklung der Hamburger Arbeitnehmer haben sich die Immobilienpreise längst abgekoppelt.

Damit stellt sich vielen Menschen, die gern im Eigentum wohnen würden, die Frage: Kann das so weitergehen? Das Abendblatt fragte Experten nach ihrer Einschätzung der Chancen und Risiken am Immobilienmarkt der Hansestadt.

Das sagen Experten zu Immobilienpreisen in Hamburg

„Ab 2022 ist nach unseren aktuellen Prognosen mit einer Stagnation zu rechnen“, sagt Bernd Leutner, Geschäftsführer des Hamburger Instituts F+B, das unter anderem Analysen für die Immobilienmarktberichte der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg erstellt. Nicht nur die hohen Neubauzahlen und abnehmende Zuzüge trügen zu dieser Einschätzung bei, erklärt der Experte.

„Angesichts der Corona-Maßnahmen rechnen mehr als zwei Drittel der Haushalte in Deutschland derzeit mit einem Rückgang ihrer Einkünfte. Dadurch dürfte sich die Nachfrage nach Wohnraum im Eigentum verringern.“ Weitere „Luft nach oben“ sieht Leutner jedoch für die Preise im gut erschlossenen Hamburger Umland, etwa in Norderstedt, „wo die exzellente Internetversorgung das Arbeiten im Home­office massiv erleichtert“, zumal die vermehrte Arbeit zu Hause den Zeitbedarf für das Pendeln verringert.

"Phase der kräftigen Preisanstiege in Hamburg ist vorüber"

„Die Phase der kräftigen Preisanstiege in Hamburg ist vorüber“, sagt der Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann. Der frühere Vizepräsident der Universität Hamburg setzt sich seit langer Zeit mit dem Immobilienmarkt der Hansestadt auseinander. Seine Einschätzung: „In einem oder zwei Jahren werden die Kaufpreise nicht mehr weiter nach oben gehen, sogar leichte Rückgänge sind dann zeitweise möglich.“ Was Hansmann Sorgen macht: „Bei den aktuell niedrigen Zinsen verschulden sich auch Menschen für eine Immobilie, die sich das eigentlich nicht leisten können.“

Viele Investoren gingen einfach davon aus, das Objekt in einigen Jahren teurer wieder verkaufen zu können: „Das ist eine typische Spekulation – wir nennen das betriebswirtschaftlich ungesund.“ Wenn aber die Corona-Pandemie beendet sei, werde es voraussichtlich zu einer starken Zunahme des Konsums kommen, was die Inflationsrate und in der Folge auch die Zinsen steigen lasse: „Wer seine Immobilie dann erst zu 20 Prozent abgezahlt hat, kann in Schwierigkeiten geraten.“

Mieterverein rechnet mit Belebung des Immobilienmarkts

„Allgemein wird erwartet, dass nach Abklingen der Pandemie das Wirtschaftswachstum wieder stark anziehen wird“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg: „Daraus lässt sich schließen, dass mangels anderer Anlage-Alternativen mit einer starken Belebung des Immobilienmarktes zu rechnen sein wird. Sollte diese Annahme zutreffend sein, muss auch in absehbarer Zukunft mit einem starken Anstieg der Immobilienpreise in Hamburg gerechnet werden."

Zudem sei absehbar, dass gerade einkommensstarke Bevölkerungsschichten, für die ein Immobilienerwerb infrage komme, „die Pandemie verhältnismäßig gut überstehen werden.“ In der obersten Preisklasse gebe es dennoch „kaum noch Bewegung“, weil Eigentümer von „guten Immobilien“ diese mangels Anlagealternativen auch unbedingt halten wollen. Daher rückten „B-Lagen“ wie etwa Rahlstedt, Langenhorn oder Stellingen immer mehr ins Blickfeld von Kaufinteressenten, was dort zu Preisanstiegen führe.

Deutsche Bank erwartet Ende des Immobilienbooms

Bundesweit werde der Immobilienpreis-Boom im Jahr 2024 enden, erwartet Jochen Möbert, Branchenexperte bei Deutsche Bank Research. „In Hamburg dürfte der Preisdruck früher abebben“, sagt er. Das liege nicht zuletzt an der starken Ausweitung des Angebots – der Senat wird nach Einschätzung der Deutsche-Bank-Analysten sein Ziel, rund 10.000 Wohnungen pro Jahr fertigzustellen, mehrere Jahre hintereinander erreichen. Nach dem Ende der Preissteigerungsphase „erwarten wir durchaus auch mal fallende Preise, aber eher eine Delle als einen kräftigen Preisrückgang“, so Möbert.

Zwar haben sich die Immobilienpreise im zurückliegenden Jahrzehnt mehr als verdoppelt, während die Kaufkraft pro Person lediglich um 13 Prozent zugenommen habe. Im internationalen Vergleich sei aber der deutsche Wohnungsmarkt zu Beginn des vergangenen Jahrzehnts „sehr günstig bewertet“ gewesen. Grundsätzlich bieten die „noch günstigeren Lagen“ zunächst mehr Potenzial im Hinblick auf die weitere Preisentwicklung, wie Möbert sagt. Allerdings liege dort aber zweifelsfrei auch das größere Risiko.

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Grossmann & Berger mit konkreter Prognose

Eine „richtige Preistrendwende“ dürfte es nach Ansicht von Lars Seidel, Geschäftsführer des Hamburger Maklerunternehmens Grossmann & Berger, nur bei einem Konjunktureinbruch geben. Für die Preise von Bestandsimmobilien in diesem Jahr hat er eine sehr konkrete Prognose: Häuser im Stadtgebiet werden sich demnach um 3,9 Prozent verteuern, Eigentumswohnungen um 6,5 Prozent. Auch durch die Corona-Pandemie verlagere sich derzeit der Nachfragedruck „weg von dicht besiedelten Gebieten“, sagt Seidel.

Für Bestands-Einfamilienhäuser im Umland erwartet er in diesem Jahr daher einen Preisanstieg um 10,8 Prozent. Von der genannten Tendenz könnten zwar auch die Stadtrandlagen profitieren, aber weniger stark als das Umland. Bis zuletzt sei der Erwerb einer Eigentumswohnung aus dem Bestand in Hamburg mit „gutem Wohnwert“ trotz der hohen Preissteigerungen noch „durchaus erschwinglich“ gewesen, so Seidel. Nach Statistiken des Maklerverbands IVD hätten Käufer im Jahr 2020 weniger als 25 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer solchen Wohnung aufwenden müssen.

Engel & Völkers: Immobilienpreise legen weiter zu

„Eine ungebrochen hohe Nachfrage und ein knappes Angebot sowie das Bedürfnis nach einer sicheren Anlage und die Niedrigpreispolitik lassen die Immobilienpreise weiter zulegen – ein Ende dieser Entwicklung ist in Hamburg nicht zu erkennen“, sagt Lena Soyke, Geschäftsführerin Engel & Völkers Hamburg Elbe.

Auch im Corona-Jahr 2020 habe sich die Immobilie einmal mehr als sichere Wertanlage erwiesen. Darüber hinaus sei Wohnen gerade im vorigen Jahr ein „neuer Luxus“ geworden: Ein zusätzliches Zimmer zum Arbeiten oder ein Garten „für häusliche Stunden“ tauchten nun vermehrt in den Suchprofilen auf. Andererseits seien die Randlagen von Metropolregionen schon seit Jahren kein „Geheimtipp“ mehr, die Preise hätten dort längst angezogen.

Dahler & Company: Nachfrage übersteigt Angebot

„Wir können feststellen, dass zumindest in unserem Kerngeschäft, dem Premiumsegment, die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt“, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer der Maklerfirma Dahler & Company. So sei es nicht verwunderlich, dass sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien in diesem Segment stetig aufwärts entwickelt haben. „Aktuell gibt es keinerlei Anzeichen dafür, dass dieser Trend in nächster Zeit zu einem Ende kommen könnte“, sagt Dahler.

Es gebe „offensichtlich mehr Menschen, die sich höherpreisige Immobilien leisten können, als Objekte in bevorzugten Lagen, die zum Verkauf stehen.“ Neben dem Niedrigzinsumfeld dürfe man in diesem Zusammenhang das Erbschaftsvolumen – bis zu 400 Milliarden Euro jährlich – wie auch die Schenkungen nicht vergessen: „Deren Auswirkung auf den Immobilienmarkt sind beträchtlich.“

Die prozentual höchsten Preiszuwächse seien möglicherweise im Hamburger Umland zu erwarten, so Dahler. Hier gebe es ein „gewisses Nachholpotenzial“, zudem wirkten sich die infolge der Corona-Krise beschleunigten Veränderungen bei den Lebens- und Arbeitsbedingungen aus.

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