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Verschuldung für Immobilien in Hamburg steigt rasant

Blick über Hamburg. Um hier leben zu können, nehmen Hamburger im Schnitt 422.000 für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auf.

Blick über Hamburg. Um hier leben zu können, nehmen Hamburger im Schnitt 422.000 für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auf.

Foto: Getty Images/iStockphoto

Für den Kauf nehmen Hamburger im Schnitt einen Kredit von 422.000 Euro auf. Experten warnen vor einer gefährlichen Entwicklung.

Hamburg. 400.000 Euro waren zu wenig. „Damit sind wir in Hamburg nicht weit gekommen“, sagt Neleke Timmke. Denn die junge Hamburger Familie wollte sich nicht mit einem Reihenhaus abfinden. „Einmal um das Haus herumgehen können, das war schon unsere Vorstellung von den eigenen vier Wänden“, sagt Timmke. Doch auch eine Aufstockung des Budgets auf 500.000 Euro führte in Hamburg nicht zum Erfolg. Am Ende verwirklichten sie sich den Traum vom Eigenheim im Hamburger Umland.

Neueste Zahlen belegen, warum Familie Timmke in Hamburg nicht erfolgreich bei der Immobiliensuche sein konnte. Denn im Schnitt bezahlen die Hamburger 583.000 Euro für ihre Immobilie, rund ein Drittel mehr als im Bundesdurchschnitt. Das geht aus Daten des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp hervor, die dem Abendblatt exklusiv vorliegen. Zusammen mit den Nebenkosten erreicht das Immobilieninvestment dann schnell 650.000 Euro.

Im Schnitt müssen sich Hamburger für Eigenheim mit 422.000 Euro verschulden

Nur mit einer immer höheren Verschuldung können sich die Hamburger den Traum von der eigenen Immobilie noch erfüllen, wie weitere Daten von Interhyp zeigen. Im Schnitt müssen sich die Hamburger für ihr Eigenheim mit 422.000 Euro verschulden, eine Verdopplung gegenüber 2010. Gleichzeitig bringen die Hamburger jetzt zwar auch mehr Eigenkapital mit – im Schnitt 183.000 Euro. Aber gegenüber 2010 hat dieses sich nur um 60 Prozent erhöht.

„Diesen Trend haben wir in den letzten Jahren ebenfalls feststellen können. Die Käufer akzeptieren immer höhere Kaufpreise, um überhaupt eine Chance auf den Zuschlag zu bekommen“, sagt Dieter Miloschik von der Sparda Bank Hamburg. Oftmals würden zusätzlich noch Mittel für die Modernisierung oder Sanierung benötigt. „Hier geraten normale Verdiener schnell an ihre finanziellen Grenzen und erreichen eine hohe Verschuldung im Verhältnis zu ihren Einkünften“, sagt Miloschik.

"Eine gefährliche Entwicklung"

Trotz historisch niedriger Zinsen hat die monatliche Kreditrate der Hamburger mit 1271 Euro inzwischen einen Höchstwert seit 2010 erreicht. Das Haushaltsnettoeinkommen hat zwar mit diesem Anstieg Schritt gehalten, aber dennoch verschulden sich die Hamburger im Vergleich zu ihrem Einkommen immer höher. Inzwischen nehmen sie das 5,5-Fache ihres jährlichen Haushaltsnettoeinkommens als Kredit auf.

„Im Vergleich zu 2010 ist diese Kennziffer um 53 Prozent gestiegen, eine gefährliche Entwicklung“, sagt der Hamburger Ökonom Karl-Werner Hansmann. „Durch die Corona-Pandemie sind die Einkommen durch Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit akut bedroht, die Darlehen sind aber konstant. Das wird zu einem erheblichen Risiko für die Kreditnehmer und in der Folge auch für die Banken.“ Auch dass die Darlehenssumme stärker gestiegen ist als das Eigenkapital, gehe in die falsche Richtung, so der Experte.

Niedrige Zinsen haben Kaufpreise und Darlehenssummen deutlich steigen lassen

Die kontinuierlich steigende Haushaltsverschuldung (s. Grafik) sieht auch die Verbraucherzentrale Hamburg kritisch. „Da die anfängliche Tilgung nicht im gleichen Verhältnis angestiegen ist und zuletzt sogar leicht rückläufig war und sich zugleich die Darlehenssumme im selben Zeitraum mehr als verdoppelt hat, bedeutet das für die Darlehensnehmer ein höheres Risiko zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung“, sagt Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung der Verbraucherzentrale Hamburg. Im Durchschnitt liegt die anfängliche Tilgung jetzt bei 2,85 Prozent, nachdem sie 2017 schon einmal mehr als drei Prozent erreicht hatte.

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Begünstigt wird die Entwicklung von den historisch niedrigen Zinsen. Während 2010 für zehnjährige Darlehen Zinsen von rund vier Prozent pro Jahr verlangt wurden, liegen die Konditionen heute meist unter einem Prozent. Nur deshalb konnten die Hamburger ihre Kreditsumme von 2010 bis 2020 verdoppeln, während die monatliche Kreditrate nur um 28 Prozent stieg. „Das Niedrigzinsumfeld der letzten Dekade hat die Nachfrage nach Immobilien befeuert und die Kaufpreise und Darlehenssummen deutlich steigen lassen“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender von Interhyp.

Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Gemessen an den Qua­dratmeterpreisen sind nach Einschätzung des Baugeldvermittlers die Immobilien im ersten Halbjahr 2020 bundesweit um sechs Prozent teurer geworden. „Die Corona-Krise hat den Run auf Immobilien in Hamburg bisher nicht gestoppt“, sagt Sabina Kaiser, Leiterin der Interhyp-Niederlassung in Hamburg. „Wir sehen in der Beratung, dass das eigene Zuhause für viele Menschen stärker in den Fokus gerückt ist. Die Nachfrage nach Finanzierungen in Hamburg ist derzeit hoch.“

Banken reagieren gelassen

Vom Abendblatt befragte Banken reagieren überwiegend gelassen auf die wachsende Immobilienverschuldung der Hamburger. „Für eine Anpassung der Kriterien für die Vergabe von Baufinanzierungen sehen wir keine Veranlassung“, sagt eine Sprecherin der Commerzbank in Hamburg. Nicht ganz so entschieden reagiert die Hamburger Sparkasse (Haspa). „Wir prüfen generell sehr gründlich, ob eine Finanzierung zum Kunden passt und das zu finanzierende Objekt den Kaufpreis rechtfertigt“, sagt Haspa-Immobilienexpertin Ulrike Zobel.

„Dafür werden auch die Entwicklungen auf dem Arbeits- und Immobilienmarkt intensiv beobachtet und bei den Kreditentscheidungen berücksichtigt. Entscheidend ist, dass der Kunde die Belastungen langfristig tragen kann.“ Die Sparda Bank beobachtet die Einflüsse der Corona-Pandemie auf die Kundenbonität kritisch.

„Eine Verschärfung unserer Vergabebedingungen haben wir jedoch nicht vorgenommen, sondern gewähren durchaus Kunden, die Kurzarbeitergeld beziehen und in einer grundsätzlich zukunftssicheren Branche tätig sind, bei positivem Ergebnis der Bonitätsprüfung die gewünschten Darlehen“, sagt Banksprecher Miloschik dem Abendblatt. Entscheidend sei, dass die finanzielle Belastung der Kreditrate auch unter dem Aspekt einer Zinsänderung nachhaltig zu tragen ist.

Die Zinsbindung beträgt im Schnitt 13,5 Jahre

Lediglich die Hamburger Volksbank ist offenbar bei der Vergabe von Baufinanzierungen strenger geworden. „Aufgrund der aktuellen Entwicklungen und vor dem Hintergrund der Auswirkungen der Corona-Krise prüfen wir sehr genau und haben unsere Vergabekriterien für Baufinanzierungen geschärft“, sagt Thorsten Schuhmacher von der Hamburger Volksbank. „Wir stellen außerdem gezielte Fragen zur aktuellen und künftigen Einkommenssituation, zum Beispiel im Hinblick auf drohende Kurzarbeit.“

Mit einer Zinsbindung von 13,5 Jahren im Schnitt sind aus Sicht der Kreditgeber viele Finanzierungen eher langfristig angelegt. „Der Wert der Immobilie ist in der Regel ebenfalls deutlich höher als in der Vergangenheit, und dieser Wert steht als Sicherheit für das Darlehen“, sagt Sabina Kaiser von Interhyp. „Wir beobachten zudem, dass oft auch nach Möglichkeiten zur Änderung der Tilgungshöhe gefragt wird, um bei Einkommenseinbußen oder einem höheren Einkommen die Raten nach oben oder unten anpassen zu können. Insgesamt ist Flexibilität wichtiger geworden.“

Besorgniserregende Entwicklung für Immobilienkäufer und Banken

Ökonom Hansmann sieht in der langfristigen Zinsentwicklung ein Risiko. Nicht wenige Experten erwarten steigende Zinsen. „Die Zinsbindung von 13 Jahren ist nur scheinbar beruhigend, denn dann ist ein Kredit bei einem Zinssatz von einem Prozent nur zur Hälfte getilgt“, so Hansmann.

Wenn die Zinsen zulegen, könne die monatliche Belastung stark steigen. „Zusammenfassend ergibt sich eine besorgniserregende Entwicklung sowohl für die Immobilienkäufer als auch für die dahinterstehenden Finanzinstitute, da Verwerfungen wie die Corona-Krise wieder auftreten können.“ Die Banken müssten auf eine Tilgung von mindestens vier Prozent drängen.

Die Verbraucherzentrale Hamburg rät Käufern jetzt, mögliche Einkommenseinbußen nicht außer Acht zu lassen. Die monatliche Rate sollte so viel Spiel lassen, dass auch temporäre oder länger andauernde Einkommenseinbußen abgefangen werden können. Experte Krolzik: „Andernfalls kann das Scheitern des Immobilientraums drohen.“ Auch ein Notverkauf könne in einer länger anhaltenden Krisensituation ein Ausweg sein. „Problematisch wird ein Notverkauf erst dann, wenn die Schulden noch hoch und die Preise rückläufig sind.“