Kapitalanlage

So verdienen Sie an Immobilien – auch ohne eigene Wohnung

Immobilien sind als Kapitalanlage sehr beliebt (Symbolbild).

Immobilien sind als Kapitalanlage sehr beliebt (Symbolbild).

Foto: picture alliance

Letzter Teil der Serie: Mit Immobilien verdienen, ohne Hunderttausende Euro zu investieren. Fonds und Aktien sind eine Alternative.

Hamburg. Neben einer Wohnung als Kapitalanlage gibt es andere Möglichkeiten, von Immobilien zu partizipieren – ohne gleich mehrere Hunderttausend Euro investieren zu müssen. Da wegen der hohen Preise die Rendite von selbst vermieteten Immobilien ohnehin niedrig ist, lohnt ein Blick auf die anderen Immobilienanlagen. Das Abendblatt zeigt drei Möglichkeiten, mit Kapitalanlagen von Immobilien zu profitieren, und was es dabei zu beachten gibt.

Offene Immobilienfonds als Kapitalanlage

Die Idee klingt gut: mit kleinen Beträgen von großen Immobilien zu profitieren, die sich ein Kleinanleger niemals leisten könnte. Diese Investmentfonds investieren das Geld der Anleger vor allem in Bürogebäude, Einkaufszentren, Lager und Hotels. Die Erträge aus Mieteinnahmen und Objektverkäufen werden an die Anleger ausgeschüttet. Im Schnitt brachten die offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr eine Rendite von 2,9 Prozent. Über 100 Milliarden Euro haben Anleger in diese Fonds investiert.

Doch künftig stehen diese Fonds vor harten Einschnitten: geschlossene Geschäfte, verwaiste Einkaufszentren, leere Büros. Viele Betreiber von Gewerbe­immobilien haben die Corona-Krise deutlich zu spüren bekommen. Auch nach dem Lockdown ist offen, ob Mieten von Firmen oder Einzelhändlern wie gewohnt an die Fonds fließen werden.

„Bei den Shoppingcentern wird es Mietminderungen und Mietausfälle geben, auch um drohende Insolvenzen abzuwehren“, sagt Sonja Knorr, Analystin der Ratingagentur Scope. Das habe Auswirkungen auf die Einnahmen der Fonds und längerfristig zudem auf die Bewertung der Objekte. Es drohen Abwertungen.

Auch im Bürobereich sieht Knorr einen etwas geringeren Flächenbedarf der Unternehmen. Das liege nicht nur an einem zukünftig zu erwartenden höheren Anteil an Homeoffice, „sondern viele Firmen werden auch Personal abbauen“, sagt Knorr. Experten rechnen damit, dass künftig 20 bis 30 Prozent weniger Büroflächen benötigt werden. Doch die offenen Immobilienfonds investieren vorwiegend in Bürogebäude und Einzelhandel sowie Gastronomie (s. Grafik).

Ratingagentur Scope stuft zwölf offene Immobilienfonds herab

So hat die Ratingagentur Scope zwölf offene Immobilienfonds herabgestuft. Darunter befinden sich die drei größten Fonds der Branche, der Deka Immobilien Europa, der Hausinvest von Commerzreal sowie der UniImmo Europa, die je eine Rankingstufe einbüßten. „Das ist vor allem den gestiegenen Risiken und gesunkenen Ertragsaussichten in einzelnen Immobiliensegmenten – allen voran im Einzelhandel und bei Hotels – geschuldet“, sagt Knorr. Die Expertin rechnet für 2020 mit einer Durchschnittsrendite der offenen Immobilienfonds von 1,5 bis zwei Prozent.

„Für Anleger, die Sicherheit suchen, bleiben aber die offenen Immobilienfonds ein Hort der Sicherheit. Das wissen auch viele institutionelle Anleger zu schätzen, die in Substanzwerten anlegen wollen“, sagt Knorr. „Negative Entwicklungen in der Branche können zum Teil durch die breite Diversifizierung der verschiedenen Immobilienarten ausgeglichen werden.“

Aber Anleger können mit einem Investment abwarten, bis deutlicher sichtbar wird, wie die offenen Immobilienfonds durch die Corona-Pandemie kommen. Alternativ bieten sich offene Immobilienfonds an, die vorwiegend in Mietwohnungen investieren. „Wohnimmobilien haben sich als sehr krisenfest erwiesen“, sagt Knorr. Dazu gehören die Fonds Fokus Wohnen Deutschland, der Swiss Life Living and Working und der Wertgrund WohnSelect.

Immobilienaktien: Größere Schwankungen sind zu erwarten

Wer sich an Aktien traut, muss mit größeren Schwankungen rechnen. „Das ist kein Vergleich zu den offenen Immobilienfonds“, sagt Bernd Schimmer, Wertpapierexperte der Hamburger Sparkasse. Denn die Immobilien in den Fonds werden nur im Vierteljahresrhythmus von Sachverständigen bewertet. Große Ausschläge gibt es da kaum. Und wenn es an der Börse abwärtsgeht, werden auch Immobilienaktien nicht verschont. Doch sie haben sich nach dem Einbruch im März wieder erholt.

„Auch bei den Immobilienaktien muss man differenzieren“, sagt Schimmer. „Aktien von Wohnimmobilienunternehmen sind deutlich besser durch die Corona-Pandemie gekommen als die Papiere von Unternehmen, die in Büros und Einkaufszentren investieren.“ Aber man müsse bedenken, dass das Thema Mieten auch dem Staatseinfluss unterliege.

Zwölf Immobilienaktien im DAX vertreten

Im Deutschen Aktienindex (DAX) sind gleich zwei Immobilienaktien vertreten: Venovia und Deutsche Wohnen. Beide Papiere stehen heute im Aktienkurs besser da als vor der Krise und zeigen auf Sicht eines Jahres eine Wertentwicklung von gut 30 Prozent. „Unser Geschäft ist stabil, es gibt kein Drama“, sagt Venovia-Chef Rolf Buch. Nur rund ein Prozent der Mieter habe sich bisher gemeldet, weil sie infolge der Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten seien.

„Unsere Strategie ist darauf ausgelegt, dass wir auch ohne Akquisitionen wachsen“, so Buch. Das Unternehmen hatte in den vergangenen Jahren mehrere Firmen übernommen. Zuletzt kam das schwedische Wohnungsunternehmen Hembla dazu. Die Deutsche Bank und die Berenberg-Bank raten zum Kauf der Aktie, die DZ Bank sieht den fairen Wert der Aktie mit knapp 60 Euro als erreicht an, rät das Papier zu halten.

Die Deutsche Wohnen hat die Lufthansa kürzlich im DAX ersetzt und erhofft sich so weiteres Kurspotenzial. Deutsche Bank und Warburg raten zum Kauf. Allerdings hat die Deutsche Wohnen viele ihrer Wohnungen in Berlin. Die Landesregierung dort verfolgt eine restriktive Mietenpolitik. Der Blick auf die Mietpreisbremse in Berlin ist für die DZ Bank ein Grund, die Aktie nur mit „halten“ einzustufen.

Steuerregeln bei Immobiliengeschäften:

  • Wer seine Immobilie jetzt verkauft und Gewinne realisieren will, muss sie zum Teil mit dem Fiskus teilen. Diese Regeln gelten: Wer die Immobilie nur selbst genutzt hat, muss den Gewinn nicht versteuern. Hierfür sind die drei letzten Kalenderjahre entscheidend. Vermieter müssen den Gewinn mit ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.
  • Aber es gibt eine Ausnahme: Wer Haus oder Wohnung mindestens zehn Jahre besessen hat, kann den Verkaufsgewinn steuerfrei kassieren. Steuerpflichtig ist der Gewinn aus der Veräußerung von Aktien, ETFs oder Fonds. 25 Prozent werden fällig.
  • Zusätzlich müssen noch Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer bezahlt werden. Maximal liegt die Belastung dann bei rund 28 Prozent. Bei Aktien, die man vor 2009 gekauft hat, sind die Gewinne steuerfrei. Für Anteile von offenen Immobilienfonds gilt dies seit 2018 nicht mehr.

Auch bei den Immobilienaktien gibt es Werte, die die Pandemie nicht so unbeschadet überstanden haben wie die Wohnaktien. Aktien des Hamburger Bürogebäudebesitzers Alstria Office oder des Shoppingcenterbetreibers Deutsche Euroshop sind von einer Erholung weit entfernt. Euroshop hat während des Lockdowns mehr als 60 Prozent an Wert verloren, die Dividende wurde gestrichen. Chancen ergeben sich hier für risikobewusste Anleger. So rät Warburg bei Alstria Office zu einem Kauf und rechnet mit einem Kursplus von rund 25 Prozent.

Deutsche Euroshop kämpft dagegen mit strukturellen Problemen in der Branche. Jochen Schmitt vom Bankhaus Metzler stufte die Papiere von „halten“ auf „verkaufen“ ab. Die Coronavirus-Krise dürfte den Drang der Konsumenten zum Onlineshopping beschleunigen und Druck auf einige Mieter des Einkaufszentren-Betreibers ausüben, so der Experte. Um Leerstände zu vermeiden, müsse das Unternehmen niedrigere Mieten hinnehmen. Dagegen hält Karsten Oblinger von der DZ Bank die Bilanzsituation der Euroshop trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen für sehr solide und die Aktie für unterbewertet.

ETF: Immobilienaktien im Paket

Wer sich die Auswahl einzelner Immobilienaktien nicht zutraut, kann sie auch im Paket mit einem ETF erwerben. Diese Exchange Traded Funds bilden die Entwicklung eines Index nach, und solche Indizes gibt es auch für den Immobilienbereich. Vorteile dieser Anlage: breite Diversifizierung durch viele Aktien, kostengünstige und unkomplizierte Anlage. Dafür muss man sich mit einem vorgegebenen Portfolio abfinden. Die Rendite kann nicht besser als im Marktdurchschnitt ausfallen.

Lesen Sie weitere Teile der Serie:

Der BNP Paribas Easy FTSE Epra/Nareit Developed Europe investiert ausschließlich in europäische Immobilienaktien mit Schwerpunkt in Deutschland, Großbritannien, Frankreich und Schweden. Mehr als 30 Prozent des Immobilienbestandes entfallen auf Wohnimmobilien. Mit Venovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien hat man gleich drei Wohnimmobilienaktien aus Deutschland im Depot.

In den vergangenen fünf Jahren brachte dieser ETF eine durchschnittliche Rendite von 4,4 Prozent. Der iShares FTSE EPRA/NAREIT Developed Markets Property investiert weltweit in Immobilienaktien, hat aber einen hohen US-Anteil von 55 Prozent. Da der Dollar die Fondswährung ist, gibt es ein Währungsrisiko. In den vergangenen fünf Jahren brachte dieser ETF eine durchschnittliche Rendite von 3,3 Prozent.