Finanz-Tipp

Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern – ohne auszuziehen

Backsteinhäuser im Rotdornstieg in Alsterdorf.

Backsteinhäuser im Rotdornstieg in Alsterdorf.

Foto: Thorsten Ahlf

Wie Senioren ihre Alterseinkünfte verbessern können. Das Abendblatt beantwortet alle Fragen zur Verrentung von Immobilien.

Hamburg. Von den steigenden Immobilienpreisen in Hamburg haben Alteigentümer nicht viel. Denn nur auf dem Papier sind die „steinreich“. Das Problem kennen viele, die ein Eigenheim besitzen und eine kleine Rente beziehen.

Dennoch ist ein Verkauf und zugleich ein Umzug für die wenigsten eine Alternative. Doch es gibt eine Möglichkeit, seinen Lebensabend in der gewohnten Umgebung zu verbringen und mit der eigenen Immobilie eine Rente oder eine Einmalzahlung zu beziehen. Wie funktioniert das? Was müssen Verkäufer beachten. Wie zuverlässig sind die Anbieter? Das Abendblatt beantwortet die wichtigsten Fragen zum Immobilien-Verrentung.

Wie funktioniert die Immobilien-Verrentung?

Von den über 65-Jährigen leben rund 60 Prozent in den eigenen vier Wänden. Drei Viertel dieser Senioren haben eine schuldenfreie Immobilie und erfüllen so die Voraussetzung für eine Immobilien-Verrentung. Dabei wird Haus oder Eigentumswohnung an einen neuen Eigentümer verkauft. Statt des Kaufpreises gewährt dieser ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie und zahlt eine monatliche Rente oder eine Einmalzahlung.

Die Höhe der Rente hängt vor allem vom Verkehrswert der Immobilie und vom Alter der früheren Besitzer ab. Je älter die Besitzer, desto höher kann die monatliche Rente sein. „Das Interesse der Verbraucher an solchen Modellen ist riesig, wie sich in unserer Beratung zeigt“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg.

Was sind die Motive der Interessenten?

„Senioren tun sich schwer, einen Kredit von der Bank zu bekommen“, sagt Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer des Unternehmens Hausplus Rente, das eine Einmalzahlung bei der Immobilienverrentung anbietet. Seit einem Jahr ist die Firma auch in Hamburg und dem Umland aktiv. Allerdings gehe es 80 Prozent seiner Kunden nicht um das schnelle Geld.

„Viele wollen einfach ihre finanziellen Rücklagen erhöhen, um sich im Alter etwas Luxus leisten zu können“, sagt Kiebler. Ein Beispiel dafür ist Hausplus-Kunde Günter Handrick*, der seine kleine Wohnung in Eimsbüttel an HausPlus Rente verkauft hat. „Ich bekomme nur eine kleine Rente, arbeite aber noch als Hausmeister“, sagt Handrick. „Das Geld benötige ich nicht für den laufenden Lebensunterhalt, möchte es aber nutzen, um mir noch etwas zu gönnen.“

Worauf müssen Interessenten achten?

Die Modelle der Anbieter wie Hausplus Rente, Deutsche Leibrenten AG, Wertfaktor aus Hamburg oder dér Stiftung Liebenau in Meckenbeuren sind zwar sehr unterschiedlich. Dennoch gibt es grundsätzliche Dinge, auf die Verbraucher achten müssen. Die Immobilie muss von einem externen Sachverständigen bewertet werden.

„Das Wohnrecht oder ein vergleichbares Nießbrauchrecht muss im Grundbuch im ersten Rang eingetragen werden“, sagt Experte Krolzik. Außerdem müsse es klare Festlegungen geben, wer für die Instandhaltung der Immobilie sorgen muss. Bei einer Leibrente sollte auch eine Mindestlaufzeit vereinbart werden, damit bei einem frühen Tod des Verkäufers noch ein Teil der Zahlungen an die Erben fließt. Ohnehin sollte mit den Erben gesprochen werden, damit die Kinder nicht erst im Erbfall erfahren, dass die Immobilie nicht mehr ihren Eltern gehört.

Wie unterscheiden sich die Modelle der Anbieter?

Nur zwei Anbieter haben eine lebenslange Rente im Angebot: die Deutsche Leibrenten AG und die Stiftung Liebenau. Ein Ehepaar, beide 75 Jahre alt, haben eine Immobilie im Verkehrswert von 250.000 Euro rechnet die Deutsche Leibrenten AG vor. Zusammen erhalten sie daraus eine lebenslange Rente von 600 Euro monatlich.

Stirbt ein Partner, wird sie an den Überlebenden weitergezahlt. 800 Euro übernimmt die Deutsche Leibrenten AG zudem monatlich für das mietfreie Wohnen und auch eine monatliche Instandhaltungspauschale von 120 Euro monatlich ist inklusive. Bei der Stiftung Liebenau wird gut ein Drittel des Immobilienwertes für das Einräumen eines lebenslanges Wohnrechts berechnet. Hausplus Rente zahlt keine Rente, sondern eine Einmalzahlung. „Die Immobilie wird unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs verkauft“, sagt Geschäftsführer Otto Kiebler.

Das Nießbrauchrecht ähnelt dem Wohnrecht, „aber beim Nießbrauch bleibt die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Immobilie erhalten. Das Nießbrauchrecht endet nicht mit dem Auszug. Man kann die Immobilie also auch vermieten, wenn man in ein Pflegeheim umziehen muss“, so Kiebler. Im Gegenzug muss der frühere Eigentümer aber auch für den Unterhalt der Immobilie sorgen. Das sieht Friedrich Thiele, Vorstandschef der Deutschen Leibrenten AG, eher als eine Belastung für die Senioren an. „Wir bietet unseren Kunden daher ein über den gesetzlichen Wortlaut hinaus erweitertes lebenslanges Wohnrecht inklusive Vermietungsrecht an“, sagt Thiel. „Die Instandhaltungsinvestitionen liegen dann beim Käufer, also bei uns.“

Wie hoch fallen die Einmalzahlungen bei Hausplus Rente aus?

Günter Handrick hat für seine 40 Quadratmeter große Wohnung in Eimsbüttel nach eigenen Angaben eine Einmalzahlung von 100.000 Euro von Hausplus Rente bekommen. Der Verkehrswert wurde auf 210.000 Euro geschätzt. Auch bei diesem Modell wird ein Mietwert mit einberechnet. Zum Zeitpunkt des Verkaufs war Handrick erst 66 Jahre alt, was sich negativ auf die Höhe der Zahlung auswirkt.

„Ein Verkauf war für mich auch deshalb keine Alternative, weil ich den Wertzuwachs hätte versteuern müssen“, sagt Handrick. Die Einmalzahlung ist steuerfrei, während Leibrenten mit dem Ertragsanteil versteuert werden müssen.

Welche Möglichkeiten gibt es noch?

Der Hamburger Anbieter Wertfaktor ist relativ neu am Markt und bietet ein ganz anderes Modell an: Bisher müssen für die finanzielle Verwertung die Immobilien verkauft werden. „Mit Wertfaktor erhalten die Immobilienbesitzer die Möglichkeit bis zu 50 Prozent ihren Betongeldes in frei verfügbares Bargeld umzuwandeln“, sagt Christoph Neuhaus, Geschäftsführer von Wertfaktor.

Durch ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Nießbrauchrecht können die Bewohner ihr Objekt unbeschränkt weiter nutzen. „Wir sind lediglich ein stiller Teilhaber“, sagt Neuhaus. Auch ein etappenweiser Verkauf von Immobilienanteilen ist möglich, ebenso wie ein Rückkauf der Anteile. Wenn die Immobilie 750.000 Euro wert ist und der Besitzer 200.000 Euro erlösen möchte, muss ein Anteil von 26,67 Prozent an dem Haus an Wertfaktor verkauft werden. Außerdem wird dann ein monatliches Entgelt für die Nutzung des Wertfaktoranteils fällig, in diesem Fall sind es 483 Euro. Mit dem Tod des Haupteigentümers wird die Immobilie verwertet, sofern den Erben nicht ein Kaufrecht eingeräumt wurde.

Was passiert bei einer Insolvenz des Käufers?

Davon betroffen sind vor allem Kunden, die eine monatliche Rente beziehen. Doch die Eintragung im Grundbuch stellt eine hohe Sicherheit dar. An der Nutzung des Immobilie ändert sich nichts, weder durch die Insolvenz noch durch einen neuen Eigentümer. „Die Kunden müssen sich allerdings darauf einstellen, dass für einige Monate keine Rentenzahlungen fließen“, sagt Krolzik. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung rechnet das Gericht den Rentenanspruch in eine Einmalzahlung um, der dann vom Ersteigerungspreis abgezogen wird. Nur der Restbetrag steht dem Insolvenzverwalter zu.

Für wen eignet sich eine Verrentung der Immobilie?

Zunächst sind die Modelle für Immobilienbesitzer interessant, die keine Erben haben. Aber auch wenn die finanzielle Situation eng ist und man unbedingt in den eigenen vier Wänden bleiben möchte, kann die Immobilien-Verrentung eine Lösung sein. Auch die Einmalzahlung von Hausplus Rente lässt sich bei einer Versicherung in eine lebenslange Rente umwandeln.

„Welches Modell am besten passt, hängt sehr von den persönlichen Umständen ab“, sagt Krolzik. „Keines der vier Modelle ist so schlecht, dass wir sagen würden, es eignet sich überhaupt nicht.“ Zwar ist Krolzik beim Teilverkauf von Wertfaktor am skeptischsten, „aber in bestimmten Lebenssituationen kann auch das passen“. In jedem Fall ist eine unabhängige Beratung unerlässlich. ()

Die Verbraucherzentrale Hamburg informiert am 16. Oktober von 16 bis 18 Uhr darüber, was man mit der eigenen Immobilie im Alter tun kann. Anmeldungen zu der kostenpflichtigen Veranstaltung unter 040/24832-107oder www.vzhh.de/veranstaltungen/was-tun-der-immobilie-im-alter