Wohneigentum

Wie Hamburger jetzt noch an eine Immobilie kommen

Das Schild mit der Aufschrift „Zu verkaufen" hängt vor einem Hamburger Wohnhaus. Solche Objekte dürften für die meisten Kaufinteressenten inzwischen aber kaum noch erschwinglich sein.

Das Schild mit der Aufschrift „Zu verkaufen" hängt vor einem Hamburger Wohnhaus. Solche Objekte dürften für die meisten Kaufinteressenten inzwischen aber kaum noch erschwinglich sein.

Foto: Markus Scholz / dpa / Markus Scholz

Neuer Tiefstand bei Bauzinsen erleichtert Finanzierung. Welche Förderkredite es gibt und wo Objekte noch bezahlbar sind.

Hamburg.  Auf der Suche nach Immobilien werden potenzielle Käufer gegenwärtig mit zwei Entwicklungen konfrontiert: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden in Hamburg immer teurer – und auf der anderen Seite die Zinsen immer günstiger. Aber die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im ersten Quartal in den sieben größten Städten, wozu auch Hamburg gehört, um 8,6 Prozent. Einfamilienhäuser wurden um 6,9 Prozent teurer. Warten auf niedrigere Preise hat also wenig Sinn. Wie lassen sich die hohen Kaufpreise finanzieren? In welchen Stadtteilen liegen die Quadratmeterpreise noch unter dem Durchschnitt? Wie lassen sich Förderprogramme nutzen? Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wie günstig ist jetzt Baugeld?

„Die Hypothekenzinsen haben aktuell einen neuen historischen Tiefstand erreicht“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Eine zehnjährige Baufinanzierung gibt es schon für weniger als ein Prozent. Eine sich abschwächende Konjunktur und ein sich abkühlender Aktienmarkt führen dazu, dass die Renditen von Staatsanleihen weltweit auf dem Weg nach unten sind. „Wenn sich die Bundesanleihen verbilligen, hat das auch Auswirkungen auf die Pfandbriefe, mit denen Immobilien refinanziert werden“, so Herbst: „Die Zinsen sind schon so niedrig, dass es sich kaum lohnt, auf noch bessere Konditionen zu warten. Insbesondere in Anbetracht der angespannten Lage am Immobilienmarkt sollten Käufer direkt zuschlagen, sobald sie ihr Traumobjekt gefunden haben.“

Gleicht billiges Baugeld die steigenden Immobilienpreise aus?

Das ist in Hamburg nicht der Fall, wie eine Vergleichsrechnung des Baugeldvermittlers Dr. Klein für das Abendblatt zeigt. Um ein 553.200 Euro teures Einfamilienhaus innerhalb von 20 Jahren abzubezahlen, mussten im vorigen Jahr monatlich 2301 Euro dafür aufgewendet werden. Das sind rund 44 Prozent mehr als im Jahr 2013, als das vergleichbare Haus aber noch 408.300 Euro kostete (siehe Grafik). „Die Zinszahlungen im Jahr 2018 sind rund 2,5 Prozent geringer als noch fünf Jahre zuvor“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. „Zudem verfügt der Immobilienkäufer nach Ende der Finanzierung über ein Objekt mit einem deutlich höheren Vermögenswert. Für einen objektiven Vergleich müssten zusätzlich die gestiegenen Einkommen und die Inflation berücksichtigt werden.“ Einkommensdaten für 2018 liegen aber noch nicht vor. Inzwischen sind die Zinsen noch günstiger geworden. Bei der Hamburger Sparkasse muss für ein 20-jähriges Volltilgerdarlehen jetzt ein Effektivzins von 1,58 Prozent bezahlt werden. Das würde die monatliche Belastung um rund 150 Euro reduzieren. Die gesamten Zinszahlungen würden sich noch einmal um 37.000 Euro verringern. Allerdings ist wahrscheinlich auch der Kaufpreis des Objekts gestiegen.

Wo sind Immobilien noch bezahlbar?

Nach dem Immobilienmarktatlas der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg gibt es bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand noch 22 Stadtteile, in denen die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche nicht über 3500 Euro liegen. Günstige Standorte für die Suche sind danach Langenhorn (3227 Euro) Billstedt (3223 Euro), Wilhelmsburg (3123 Euro), Heimfeld (2933 Euro), Eißendorf (2840 Euro), Neuenfelde (2355 Euro), um nur einige Beispiele zu nennen. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind es 27 Stadtteile mit einem Durchschnittspreis von maximal 3500 Euro. Dazu zählen Bramfeld (3466 Euro), Horn (3234 Euro), Eidelstedt (3209 Euro), Fuhlsbüttel (3201 Euro), Neugraben-Fischbek (2639 Euro), Wilstorf (2831 Euro). Auch die Suche im Hamburger Umland kann sich lohnen. Sofern nur ein Partner nach Hamburg zur Arbeit mit dem ÖPNV pendeln muss, lohnen sich Standorte wie Pinneberg, Seevetal und Winsen für die Immobiliensuche, ermittelte das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (das Abendblatt berichtete). Geld lässt sich auch sparen, wenn man Abstriche beim Wunschobjekt macht: Reihen- oder Doppelhaus statt Einfamilienhaus.

Wie lassen sich die sehr hohen Immobilienpreise finanzieren?

Die niedrigen Zinsen erleichtern eine hohe Kreditaufnahme. „Viele sind überrascht, wie viel sie sich dann doch trotz der hohen Immobilienpreise leisten können“, sagt Neumann. Angesichts der hohen Kreditbeträge ist es günstig, sich mehrere Finanzierungsquellen durch Förderkredite etwa von der KfW-Bank zu erschließen. Außerdem sollte so viel Eigenkapital wie möglich beigesteuert werden. „Gerade bei hohen Kreditbeträgen sollte eine möglichst lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gewählt werden“, sagt Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg. Das bringe Sicherheit bei der Planung der monatlichen Belastung. Außerdem sollten mehrere Finanzierungsangebote eingeholt werden. „Die monatliche Belastung aus dem Kredit sollte 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts nicht übersteigen“, sagt Scobel. Dabei müssen aber auch die Nebenkosten für die Immobilie mit einbezogen werden.

Welche Risiken ergeben sich aus der hohen Kreditaufnahme?

Es sind sehr hohe Kreditbeträge zurückzuzahlen. Die Gefahr droht besonders am Ende der Zinsbindungsfrist, wenn dann womöglich die Zinsen gestiegen sind und noch eine hohe Restschuld finanziert werden muss. „Die Ersparnis aus niedrigen Zinsen sollte für eine höhere Tilgung genutzt werden“, sagt Scobel. Üblicherweise verlangen die Banken mindestens zwei Prozent. Weitere Risiken drohen bei Arbeitslosigkeit, langer Krankheit oder dem Tod eines Partners.

Welche Förderprogramme von der KfW-Bank können genutzt werden?

Bei der staatlichen Förderbank kann das Baukindergeld beantragt werden, das es seit 2018 gibt. Wichtigste Voraussetzung ist, dass zumindest ein Kind mit im Haushalt der Familie oder des Alleinerziehenden lebt, das zum Zeitpunkt der Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Darüber hinaus gibt es Höchstgrenzen beim Einkommen: Das jährlich zu versteuernde Haushaltseinkommen darf maximal 75.000 Euro betragen, pro Kind steigt das Limit um jeweils 15.000 Euro. Für jedes Kind erhalten Familien über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich 1200 Euro Baukindergeld. Beantragt werden kann das Baukindergeld innerhalb von sechs Monaten nach dem Einzug.

Was bringen die KfW-Kredite?

Es gibt Förderkredite für Neubau oder die energetische Sanierung von Bestandsobjekten. Es können je 100.000 Euro aufgenommen werden. Der Effektivzins beträgt 0,75 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung. Mit dem Programm 153 wird der Ersterwerb oder Neubau eines KfW-Effizienzhauses gefördert, das sich durch günstigen Jahresprimärenergiebedarf auszeichnet. Je weniger Energie benötigt wird, desto höher fällt der Tilgungszuschuss aus, maximal sind es 15.000 Euro. Es muss also nicht der gesamte Kredit zurückgezahlt werden. Wer ein Bestandsobjekt energetisch sanieren möchte, nutzt das Programm 151. Hier beträgt der Tilgungszuschuss maximal 27.500 Euro, ebenfalls abhängig von der erreichten Energieeffizienz. Wenn nur einzelne Baumaßnahmen wie der Austausch der Heizung oder der Fenster geplant sind, können bis zu 50.000 Euro Kredit aufgenommen werden.

Welche Förderung gibt es in Hamburg?

„Bei uns wird das Ergänzungsdarlehen am meisten nachgefragt“, sagt Torsten Fragel von der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB). Bei diesem Programm können maximal 100.000 Euro Kredit für Neubauten oder Bestandsobjekte abgerufen werden. Im Gegensatz zu anderen Förderprogrammen der IFB spielen dabei Einkommensgrenzen keine Rolle. Aber der Kreditantrag muss vor Beginn des Vorhabens bei der Bank gestellt werden, die auch für die übrige Finanzierung aufkommt. Die IFB Hamburg kooperiert mit 21 Geld­instituten, darunter Hamburger Sparkasse, Commerzbank und Sparda-Bank Hamburg. Je nach gewählter Zinsbindungsfrist liegt der Effektivzins aktuell bei 1,23 Prozent (10 Jahre) oder 1,69 Prozent (15 Jahre). Die IFB akzeptiert für ihren Kredit den 2. Rang im Grundbuch, was die Gesamtfinanzierung günstiger machen kann. Noch mehr Sicherheit bietet das IFB-Konstantdarlehen über ebenfalls maximal 100.000 Euro. Kreditlaufzeit und Zinsbindungsfrist sind hier mit 25 Jahren identisch. Der Effektivzins beträgt aktuell 2,21 Prozent.

Lassen sich die verschiedenen Förderprogramme kombinieren?

Prinzipiell können Förderprogramme von IFB Hamburg und KfW-Bank kombiniert werden. „Aber die maximale Darlehenssumme aus verschiedenen Förderprogrammen der IFB Hamburg und KfW-Bank darf 100.000 Euro nicht überschreiten“, sagt Fragel.