Hamburg

Maklerprovisionen steigen um 80 Prozent

Preisboom bei Wohnimmobilien treibt Nebenkosten der Käufer in die Höhe. Experten fordern: Verkäufer sollen den Vermittler bezahlen

Hamburg.  Das geräumige Einfamilienhaus in Hamburg-Schnelsen soll für 1,3 Millionen Euro verkauft werden. Für den Makler Engel & Völkers ist das ein einträgliches Geschäft. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar ist dem Makler die Courtage in Höhe von rund 81.000 Euro sicher. Zu zahlen vom Käufer, zusätzlich zum Kaufpreis. Hamburg ist eines der wenigen Bundesländer, in denen die Provision für den Makler nur dem Immobilienkäufer aufgebürdet wird. Zugleich werden knapp zwei Drittel der Eigentumswohnungen über Makler veräußert. Ob Millionen-Villa, Eigentumswohnung oder Reihenmittelhaus: Meist wird die ortsübliche Höhe der Courtage von 6,25 Prozent, bezogen auf den Kaufpreis, fällig.

Bei stetig steigenden Kaufpreisen in der Hansestadt ist das ein einträgliches Geschäft für die Makler. Denn beim Kauf einer durchschnittlichen Eigentumswohnung (siehe Grafik) muss daher derzeit rund 80 Prozent mehr an Courtage bezahlt werden als 2010. Wer in Hamburg ein Einfamilienhaus für 595.000 Euro erwirbt, muss an den Makler rund 37.200 Euro Courtage überweisen – fast ein Jahresdurchschnittseinkommen in der Hansestadt.

Ein, zwei Besichtigungen des Objekts, ein Exposé und einige Unterlagen vom Grundriss bis zum Energiebedarfsausweis – das ist alles, was der Käufer als Gegenwert in der Regel dafür bekommt. "Die Courtage steht in keinem Verhältnis zu den Leistungen, die die Makler erbringen", sagt Franz Michel vom Bundesverband der Verbraucherzentralen (vzbv). Der Käufer bezahlt den gesamten Vermarktungsprozess, auch die Besichtigungen mit Bewerbern, die dann nicht zum Zuge kommen. In elf der 16 Bundesländer teilen sich zumindest Käufer und Verkäufer die Provision, überwiegend hälftig. Dazu gehört auch der Münchner Immobilienmarkt, der von noch höheren Preisen als in Hamburg gekennzeichnet ist. "Die Maklercourtage ist insgesamt ungerecht", sagt Michel. "Sie ist weder gesetzlich geregelt, noch entsprechen die Richtwerte einer gewissen Logik."

Das führt auch in Hamburg zu Auswüchsen. "Teilweise müssen Käufer in Hamburg bis zu 7,14 Prozent entrichten, weil die Makler aus anderen Bundesländern kommen oder überregional agieren und sich an den dortigen Höchstsätzen orientieren", sagt Alexander Krolzik, Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Die Courtagesätze in einzelnen Bundesländer seien nur ortsübliche Richtwerte, räumt der Immobilienverband IVD Nord ein. Auch in Hamburg werden inzwischen die üblichen 6,25 Prozent überschritten. Haferkamp-Immobilien verlangt bereits 6,95 Prozent. "Die Maklergebühr in Deutschland ist im internationalen Vergleich eine der teuersten", sagt Krolzik.

Kritik kommt nicht nur von Verbraucherschützern. Auch das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) sieht Handlungsbedarf. "International ist es üblich, dass der Verkäufer den Makler bezahlt, denn er kann vor allem in Großstädten wie Hamburg oder Berlin auch am besten Wettbewerb unter den Maklern auslösen, weil er mit der Immobilie ein begehrtes Gut auf den Markt bringt", sagt Immobilienexperte Michael Voigtländer vom IW. So wie es bei Mietwohnungen schon seit 2015 gesetzlich verankert ist, müsse auch beim Immobilienerwerb gelten, dass die Verkäufer den Makler zahlen, wenn sie ihn beauftragen, fordert der Wissenschaftler. In der Fachsprache heißt das Bestellerprinzip. Voigtländer sieht in der hohen Courtage auch ein Hemmnis für den Immobilienerwerb, insbesondere für junge Familien. Trotz historisch niedriger Zinsen stagniert die Wohneigentumsquote in der Hansestadt bei 22,6 Prozent.

Die Maklerkosten sind nur ein Teil der hohen Nebenkosten, die den Immobilienerwerb erschweren. In Hamburg summieren sie sich schnell auf 12,2 Prozent des Kaufpreises. "Die hohe Nachfrage nach Immobilien kennt viele Profiteure, das sind nicht nur die Makler", sagt der Hamburger Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann. Von der Courtage profitiert auch der Fiskus, denn vom Vereinnahmten müssen die Makler 19 Prozent Umsatzsteuer abführen. Ein großer Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt in Hamburg 4,5 Prozent. Seit 2010 ist das Grunderwerbsteueraufkommen in Hamburg um 70 Prozent auf 457 Millionen Euro gestiegen. Die Notare haben 2013 ihre Gebühren für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages und die Bestellung einer Grundschuld erhöht.

Die Makler verweisen angesichts der gestiegenen Courtageeinnahmen auf einen höheren Aufwand bei der Vermittlung. "Wir vermarkten die Immobilien inzwischen auf 17 verschiedenen Kanälen von der Anzeige über die Broschüre bis zum Internet", sagt Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Der Aufwand habe sich beträchtlich erhöht, die Preise auf den Vermarktungsportalen im Internet seien deutlich gestiegen. Die Käufer zahlten zwar höhere Preise und damit mehr Courtage, aber ihre Anforderungen seien auch gestiegen. "Wer eine Altbauwohnung aus dem vorletzten Jahrhundert kauft, der will heute auch eine Baugenehmigung sehen", sagt Björn Dahler von Dahler & Company. Die habe der Verkäufer meist nicht parat. Vor zehn Jahren habe noch niemand danach gefragt. Es ist dann Aufgabe des Maklers, solche Dokumente zu beschaffen.

Auch wenn viele Neubauwohnungen schon verkauft sind, bevor der Rohbau besichtigt werden kann, vereinfacht das aus Sicht der Makler das Geschäft nicht. "Jedes Neubauprojekt benötigt einen eigenen Internetauftritt", sagt Bodo Iwersen, Geschäftsführer der Sparda Immobilien GmbH. "In den Beratungsgesprächen nehmen Themen wie individuelle Gestaltung der Immobilie, Finanzierung und eine öffentliche Förderung eine immer größere Rolle ein." Um den Kunden einen Eindruck von der Ausstattung der Wohnungen zu vermitteln, hat Grossmann & Berger einen eigenen Showroom eröffnet.

Der Umsatz sei höher, der Gewinn nicht, sagen Makler

"Die gestiegenen Courtageeinnahmen schlagen sich jedenfalls nicht proportional in unseren Gewinnen nieder", sagt Rehberg. Björn Dahler sagt es etwas anders: "Unsere Umsatzrendite ist jetzt nicht höher als vor zehn Jahren." Das Geschäftsmodell der Makler beruhe auf der rein erfolgsabhängigen Bezahlung. "Das ist im Dienstleistungssektor eine Ausnahme. Manchmal läuft der Verkauf schnell, mitunter dauert es auch lange, weil die Verkäufer sehr ambitionierte Preisvorstellungen haben", sagt Dahler. "Entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg der Makler ist nicht die Höhe der einzelnen Courtage, sondern die Anzahl der Verkäufe, und die sind eher rückläufig", sagt Peter-Georg Wagner vom Branchenverband IVD Nord. Die Makler klagen: Mussten früher zehn potenzielle Verkäufer kontaktiert werden, um eine Immobilie in den eigenen Vertrieb zu bekommen, so sind es heute bereits 30.

Haferkamp-Immobilien verteidigt die mit 6,95 Prozent besonders hohe Provision: "Dafür übernehmen wir für die Käufer auch umfangreiche Dienstleistungen bei der Finanzierung", sagt Norbert Reichentrog, der neue Geschäftsführer. Er will sich aber künftig für ein flexibleres Vergütungssystem einsetzen. Viele seiner Kollegen wollen allerdings, dass alles so bleibt, wie es ist. "Die Höhe der Courtage sollte ausschließlich dem Markt überlassen werden", sagt Iwersen.

Der Hamburger Immobilienmakler Thorsten Hausmann dagegen hält das Bestellerprinzip für richtig. "Ich würde sofort damit anfangen, nur kann ich als Einzelner nicht gegen den Strom schwimmen", sagt er. "Die Ausweitung des Bestellerprinzips auf Kaufimmobilien würde den Wettbewerb ankurbeln, und das ist der Sinn einer Marktwirtschaft", sagt Hausmann.

"Auch mit dieser Regelung würde der Käufer die Courtage tragen, weil der Verkäufer sie auf den Kaufpreis aufschlagen würde", hält Björn Dahler dagegen. Das sieht IW-Experte Voigtländer anders: "Selbst wenn es so wäre, würde es Käufer entlasten, weil der Kaufpreis finanziert werden kann, die Maklergebühr jedoch nicht." Gleichzeitig würde sich der Preiswettbewerb bei der Courtage verschärfen, was auch den Käufern nutzt. Der Makler müsste die Käufer mit Qualität und Preis seiner Dienstleistung überzeugen. "Die Glücksritter würden aus dem Markt verschwinden", sagt Voigtländer. "Wir setzen uns für das Bestellerprinzip ein", sagt auch Verbraucherschützer Michel. "Außerdem wollen wir eine Deckelung der Courtage erreichen." Vorbild sind Österreich und die Niederlande. Dort gilt bereits das Bestellerprinzip. In Österreich ist die Provisionshöhe bei drei Prozent gedeckelt, in den Niederlanden liegt sie bei nur ein bis zwei Prozent.

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