Hamburg

Eine Immobilie kaufen – lohnt sich das noch?

Serie zur Geldanlage 2018. Wie sich Preise von Häusern und Wohnungen und die Baufinanzierungskonditionen entwickeln werden

Hamburg.  Kaufinteressenten, die sich mit ihren Geboten gegenseitig überbieten, stetig steigende Preise und ein viel zu geringes Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern und Wohnungen – das kennzeichnet den Hamburger Immobilienmarkt. Der einzige Vorteil für Kaufwillige sind in der gegenwärtigen Lage die niedrigen Zinsen. Wie werden sich die Konditionen und Preise 2018 entwickeln? Lohnt der Immobilienkauf in Hamburg überhaupt noch? Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet im ersten Teil der Serie zur Geldanlage 2018 die wichtigsten Fragen zum Betongold.

Wie wird sich die Nachfrage nach
Immobilien in Hamburg entwickeln?

Die hohen Preise haben noch keine abschreckende Wirkung. Eher werden Abstriche bei der gewünschten Lage gemacht. „Neugraben-Fischbek punktet beispielsweise dank der Neubaugebiete mit hohen Umsatzzahlen, obwohl es auf der anderen Elbseite liegt“, sagt Sönke Karwei, Regionalbereichsleiter der HypoVereinsbank in der Region Nord. „Angesichts historisch niedriger Zinsen und verstärkter Zuzüge sehen wir bei Privatkunden eine große Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Eigennutzung, aber auch als Kapitalanlage.“ Hamburg hat zudem mit 23 Prozent immer noch eine der niedrigsten Eigentumsquoten in der Bundesrepublik.

Wie werden sich die Immobilienpreise
im kommenden Jahr entwickeln?

Die Kaufpreise steigen flächendeckend sowohl für neue als auch gebrauchte Objekte in noch nie da gewesene Höhen, stellt die HypoVereinsbank in ihrem neuen Marktbericht zu Hamburg fest. Doch die Preissteigerungen dürften 2018 moderater als 2017 ausfallen, erwartet der Hamburger Makler Grossmann & Berger (G & B). „Grund sind die bereits sehr hohen Preise und leicht steigende Zinsen für Immobilienkredite“, sagt Lars Seidel, Geschäftsführer von G & B. Er rechnet damit, dass sich Eigentumswohnungen aus dem Bestand 2018 in Hamburg um 2,6 Prozent verteuern und Einfamilienhäuser um 2,2 Prozent. 2017 stiegen die Preise in der Hansestadt für Wohnungen um 5,6 Prozent und für Häuser um 2,3 Prozent.

Mit welchen konkreten Preisen
können Verkäufer rechnen?

Im Durchschnitt erhalten Verkäufer 2018 für Wohnungen aus dem Bestand im Hamburger Stadtgebiet 3900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und für Einfamilienhäuser mit mindestens 130 Quadratmeter Wohnfläche und ortsüblichem Grundstück 4600 Euro je Qua­dratmeter, wie aus dem Marktbericht für Bestandswohnimmobilien von G & B hervorgeht.

Lohnt der Kauf einer Immobilie noch?

Da ein Preiseinbruch von den Experten nicht erwartet wird, bleibt der Kauf attraktiv. „Wenn man sich die Finanzierung langfristig leisten kann, spricht nichts dagegen“, sagt Andrea Berken­thien, Leiterin des Commerzbank-Beratungszentrums Immobilien in Hamburg. Für Selbstnutzer liege der aktuelle Wert der eigenen Immobilie ohnehin nicht im ständigen Fokus. „Da zählen andere Vorteile wie Freiraum und mietfreies Wohnen im Alter“, sagt Berken­thien. Wer eine Wohnung vermieten will, muss etwas anders kalkulieren. Die Renditen für eine Vermietung liegen nur noch zwischen zwei und drei Prozent. „Schon wegen des Preises würde ich eine kleinere Zweizimmerwohnung bevorzugen“, sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Eine solche Wohnung bekomme man in Hamburg immer vermietet. Wenn man bis zur Rente schuldenfrei ist, kann man dann von einer relativ sicheren Zusatzeinnahme mit Steigerungspotenzial im Ruhestand profitieren.

Sind die Preise nicht schon
viel zu stark gestiegen?

Warnende Stimmen sind in einer Minderheit, denn Makler und Banken verdienen an den steigenden Immobilienverkäufen gut. „Wir stehen am Anfang einer Immobilienblase, die sich 2017 ausgeweitet hat“, sagt dagegen der Hamburger Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann. „Denn die Immobilienpreise steigen deutlich stärker als die Mieten. Wer selbst dann noch Immobilien kauft, obwohl die Mieten nicht ausreichen, die Finanzierung zu leisten, der muss ein Spekulant sein und auf höhere Preise warten. Das war in den USA so, das war in Spanien so, und das ist auch in Deutschland so.“ Das Argument richtet sich vor allem an Käufer, die Immobilien jetzt noch als Anlage kaufen wollen. Auch dass immer mehr Regionen von den Preissteigerungen erfasst werden, sieht der Experte als ein klares Warnsignal. Das zeige sich im Hamburger Umland. So erwarten die Experten des Hamburger Maklers G & B im Hamburger Umland im nächsten Jahr überproportionale Preissteigerungen. In Ahrensburg sollen die Preise 2018 für gebrauchte Eigentumswohnungen um 18 Prozent anziehen. Auch die Bundesbank hält die Immobilienpreise in Städten wie Hamburg mittlerweile um 15 bis 30 Prozent zu hoch.

Wie werden sich die Hypothekenzinsen
2018 entwickeln?

Die Rahmenbedingungen für die Baufinanzierungszinsen verschlechtern sich 2018 ein wenig. Die Europäische Zen­tralbank hat den Aufkauf von Staats- und Unternehmensanleihen etwas gedrosselt, in den USA wird im nächsten Jahr mit drei Zinserhöhungen durch die Notenbank gerechnet. Steigende Zinsen in den USA könnten Anleger dazu veranlassen, ihr Geld verstärkt dort statt in Europa anzulegen. „Auch die Inflationsrate in Europa wird weiter steigen“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. „Deshalb erwarte ich eine leichte Steigerung bei den Hypothekenzinsen.“ Für eine zehnjährige Zinsbindung rechnet der Experte mit knapp über oder unter zwei Prozent. Aktuell liegen die Zinsen bei 1,30 Prozent. Ein Anstieg von aktuell 1,78 Prozent auf 2,5 Prozent ist im Jahresverlauf 2018 für eine 15-jährige Zinsfestschreibung zu erwarten.

Welche Zinsbindung
ist empfehlenswert?

„Wir raten insbesondere bei hohen Kreditbeträgen zu 15 oder 20 Jahren Zinsbindung“, sagt Scobel. Das bringe Sicherheit bei der Planung der monatlichen Belastung, und nach eineinhalb Jahrzehnten ist wenigstens schon ein Drittel der Schulden abbezahlt, wenn man mit zwei Prozent tilgt. Nach zehn Jahren ist ein vorzeitiger Ausstieg aus der Zinsbindung möglich, falls bis dahin die Konditionen noch günstiger geworden sein sollten. Wichtig sei, dass im Kreditvertrag Sondertilgungen möglich sind, rät Scobel. So können Zusatzzahlungen wie Weihnachtsgeld genutzt werden, um die Schulden schneller abzutragen. Nicht vergessen werden sollte, KfW-Förderdarlehen in die Finanzierung einzubeziehen.

Wie hoch darf die monatliche
Belastung eines Kredits sein?

„Sie sollte 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts nicht übersteigen“, sagt Scobel. Dabei müssen aber auch die Nebenkosten für die Immobilie mit einbezogen werden. Für die Berechnung der Belastbarkeit müssen auch zukünftige Faktoren beachtet werden: Wie sicher sind Arbeitsplatz und Einkommen? Werden beide Partner dauerhaft arbeiten oder sind wegen der Kinder Einschränkungen geplant?

Wie lange wird die hohe Nachfrage
nach Immobilien noch anhalten?

Die amtlichen Gutachterausschüsse, die die tatsächlichen Verkaufspreise auswerten, kommen zu dem Ergebnis, dass der Immobilienboom in den Städten in absehbarer Zeit nicht zu einem Ende kommen wird. Auch die finanzierenden Banken geben sich optimistisch. „Die meisten Immobilien in Deutschland sind solide finanziert“, sagt Berken­thien. Ein steigender Anteil der Fremdfinanzierung sei nicht erkennbar. Das Neugeschäft mit Wohnungsbaukrediten an private Haushalte zeigt nach den Zahlen der Bundesbank keine Überhitzungserscheinungen. 2016 wurden 235 Milliarden Euro an neuen Immobilienkrediten vergeben. Verglichen mit dem Jahr 2010 ist das eine Steigerung von rund 30 Prozent. „Unsere Kunden bringen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mit, gehen eine Zinsbindung von mehr als 15 Jahren ein und tilgen ihre Kredite durchschnittlich mit 3,3 Prozent“, sagt Tim Ockert von der HypoVereinsbank. Eine solche Finanzierungsgrundlage wird auch von Verbraucherschützern als vorbildlich eingestuft.