Postbank-Studie: In Stormarn und Segeberg ist der Immobilienkredit deutlich schneller abbezahlt.

Hamburg. Knapp 27 Jahre benötigen Durchschnittsverdiener in Deutschland, um bei einem Tilgungssatz von 2,89 Prozent den Kredit für eine 110-Quadratmeter-Wohnung abzubezahlen. Doch einer aktuellen Studie der Postbank zufolge sind die regionalen Unterschiede immens: Während im Kyffhäuserkreis in Nordthüringen ein solches Darlehen bereits in acht Jahren getilgt ist, dauert dies in Metropolen wie Hamburg, Berlin, München, Stuttgart und Dresden mehr als 40 Jahre.

Für die Studie wurden die Immobilienpreise in allen 402 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt. Voraussetzung ist, dass für die Tilgung wie von Experten empfohlen maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aufgewendet werden – bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent.

Sonderzahlungen, die zum Beispiel durch Erbschaften möglich werden, sind in diesen Berechnungen nicht berücksichtigt. Die tatsächliche Tilgungsdauer fällt damit in der Praxis häufig kürzer aus.

Von der Haspa heißt es dazu, auch in Hamburg benötige man zur Tilgung des Kredits unter den aktuellen Bedingungen, also einem Zinssatz von 1,55 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung, bei einer Tilgungsrate von drei Prozent nur 27 Jahre. Um bei dem in Hamburg vergleichsweise hohen Immobilienpreis – angesetzt wurden gut 428.000 Euro – die Belastung unterhalb von 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens zu halten, wurde nach Angaben der Postbank aber mit einem niedrigeren Tilgungssatz gerechnet.

Zum Vergleich: Weil im Kyffhäuserkreis die 110-Quadratmeter-Wohnung weniger als 54.000 Euro kostet, kann man sich dort einen Tilgungssatz von elf Prozent leisten, ohne die Belastungsgrenze zu sprengen. Bei der Marke von 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens hat sich die Postbank nach eigenen Angaben an den Empfehlungen von Verbraucherschützern orientiert.

Durchschnittsverdiener könnten sich jedoch selbst im Einzugsgebiet beliebter Großstädte den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, „ohne sich ein Leben lang zu verschulden“, so die Postbank. In der Regel sei es dort möglich, den Kredit bis zum Eintritt in das Rentenalter abzubezahlen.

Auch für Hamburger lohne ein Blick ins Umland. So benötige man in den unmittelbar angrenzenden Kreisen Stormarn und Segeberg sowie dem Herzogtum Lauenburg für die Tilgung des Kredits unter den genannten Rahmenbedingungen im Schnitt 34 Jahre. Für Haushalte mit mittlerem Einkommen sei etwa in Neumünster sogar der Erwerb eines 130-Quadratmeter-Hauses finanzierbar. Insgesamt sei der Immobilienkauf in den meisten Regionen auch für Durchschnittsverdiener wirtschaftlicher als das Mieten.

Neben den Finanzierungskosten spiele aber auch die Aussicht auf Wertsteigerung eine zentrale Rolle beim Immobilienkauf, erklärt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH – und die Topregion im Norden in puncto Werthaltigkeit sei Hamburg. In der Summe aller untersuchten Zukunftsfaktoren wie dem Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Wohlstand und sozialer Lage steche die Hansestadt in den nördlichsten Bundesländern hervor. „Zwar sind Häuser und Wohnungen in Hamburg relativ teuer“, sagt Hoogendijk. „Dafür ist die Chance groß, dass die Immobilie bis 2025 an Wert gewinnt.“

Auch in Schleswig-Holstein seien die Zukunftsaussichten für Immobilien gut: Für 13 von 15 Kreisen und kreisfreien Städten gehe man von einer zumindest stabilen Wertentwicklung aus.

Bundesweit gesehen dominieren allerdings süddeutsche Städte und Kreise die Werthaltigkeitsrangliste der Postbank. An der Spitze stehen der Landkreis und die Stadt München, gefolgt von Ingolstadt und Erlangen in Bayern sowie von Heidelberg (Baden-Württemberg).

Erst auf Platz sechs findet sich mit der nordrhein-westfälischen Universitätsstadt Münster ein Ort in der Nordhälfte Deutschlands. „In keine andere Region ziehen so viel mehr Menschen, als von dort wegziehen“, heißt es dazu von der Postbank. Hamburg rangiert lediglich auf Platz 51 von 402 Kreisen und kreisfreien Städten.

Bis auf wenige Ausnahmen stimmen der Studie zufolge auf Basis der untersuchten Zukunftsindikatoren aber auch im Westen und Norden die Bedingungen für eine stabile bis positive Wertentwicklung bei den Immobilien. Steigende Preise für Wohneigentum könnten die Käufer vor allem in und um die Metropolregionen Hamburg, Berlin, Frankfurt, Dresden sowie Köln, Düsseldorf und Bonn erwarten. Im Umfeld Hamburgs wird in diesem Zusammenhang das schleswig-holsteinische Segeberg genannt.