Ladenmieten steigen weiter

HSH-Nordbank-Studie: Händler zahlen in Spitzenlagen bis zu 260 Euro pro Quadratmeter, Büros 26 Euro

Hamburg. In den Hamburger Innenstadtlagen wird der Umsatz des stationären Handels in den nächsten Jahren weiter steigen – trotz zunehmender Konkurrenz durch Onlineshops. Davon ist Stefan Goronczy, Immobilienanalyst bei der HSH Nordbank, überzeugt. „Der Erlebniseinkauf wird künftig eine noch größere Rolle spielen als heute“, sagt Peter Axmann, Leiter des Bereichs Immobilienkunden bei der Landesbank.

Selbst wenn die Käufer Produkte über das Internet bestellten, müssten etliche Warengruppen attraktiv präsentiert werden, um den Kaufanreiz zu geben. Ein Beispiel dafür ist der Apple-Store am Jungfernstieg. Luxuskonzerne erwarteten oft gar nicht, dass sie mit ihren sogenannten Flagshipstores, wie man sie etwa am Neuen Wall findet, Gewinne erzielen, erklärt Axmann. Nach Prognosen der HSH-Experten werden die Spitzenmieten für Einzelhandelsimmobilien in den Eins-a-Lagen der Hamburger Innenstadt von derzeit 260 Euro je Quadratmeter im Zeitraum bis Ende 2016 um 6,8 Prozent weiter anziehen; in den drei Jahren von Anfang 2011 bis Ende 2013 legten sie allerdings noch um 15,6 Prozent zu.

An der Tendenz der steigenden Mieten ändert nach Einschätzung von Goronczy auch der Flächenzubau nichts: Im Herbst wird die Kaisergalerie im ehemaligen Ohnsorg Theater eröffnet, im Jahr 2017 kommt mit dem früheren HypoVereinsbank-Gebäude am Alten Wall ein großes Objekt in prominenter Innenstadtlage hinzu. Die meisten Passanten in diesem Areal überqueren den Alten Wall heute jedoch nur, biegen aber nicht seitlich am Rathaus entlang ab. „Ich bin gespannt, ob es gelingt, den Fußgängerstrom dort umzulenken“, sagt Axmann. Die Voraussetzungen für den Einzelhandelsstandort Hamburg sind jedenfalls günstig: Der aktuellen Immobilienmarktstudie der HSH Nordbank zufolge nimmt die Kaufkraft in der Hansestadt bis Ende 2016 um sieben Prozent zu. Dabei profitiere Hamburg auch von ausgabefreudigen Kreuzfahrtpassagieren.

Abseits der City, in den Stadtteilen, steigen die Einzelhandelsmieten in diesem Zeitraum nur um rund zwei Prozent, erwartet Axmann. Im Mittel liege die Miete dort bei 40 Euro pro Quadratmeter, in der Spitze bei 70 Euro. Für manche Stadtteillagen sieht Axmann besonders gute Entwicklungsperspektiven. So wirke das neue Ikea-Haus in Altona als „Initialzündung“ für das Areal um die Große Bergstraße. Aufgewertet werden dürfte in den kommenden Jahren nach Ansicht des HSH-Managers auch die Gegend an der Schnittstelle zwischen Barmbek-Süd und Barmbek-Nord. Hier wirke sich positiv aus, dass durch mehrere neue Wohnprojekte in Barmbek-Süd die Kaufkraft dort zulege. Noch unklar ist, ob Hamburger Karstadt-Warenhäuser außerhalb der Innenstadt angesichts der schwierigen Situation des Konzerns schließen müssen. Die Neuentwicklung eines solchen Objekts könne für das entsprechende Viertel aber mittelfristig auch eine Chance darstellen.

Optimistisch ist Axmann auch für Büroimmobilien. Dieser Einschätzung liegt die Prognose zugrunde, dass die Zahl der Büroarbeitsplätze in Hamburg bis 2017 um 4,8 Prozent steigt – stärker als im Bundesdurchschnitt (plus 4,2 Prozent). Die Neubautätigkeit, die in der Hansestadt zuletzt abgenommen hat, werde zwar wieder anziehen, mit der Nachfrage aber nicht ganz Schritt halten. Daher sinke die Leerstandsrate von aktuell 6,4 Prozent bis 2017 auf ein Zehnjahrestief von 6,1 Prozent, die Spitzenmiete klettere von zuletzt 24 Euro auf knapp 26 Euro. Erzielt wird diese Miete in der Alt- und Neustadt sowie in der HafenCity.

Zwar verzeichnet man in der HafenCity derzeit eine Leerstandsrate von 10,6 Prozent, höher als in allen anderen Lagen. „Für ein noch in der Entwicklung befindliches Quartier ist das aber nicht besorgniserregend“, sagt Goronczy, „im Jahr 2010 hatten wir dort noch einen Leerstand von 19 Prozent.“ Eine Renaissance erlebe die City Nord. Dort ist zwar die durchschnittliche Miete 2013 um 17 Prozent auf 8,50 Euro je Quadratmeter gefallen. Das sei aber nicht auf mangelndes Interesse zurückzuführen, sondern auf mehrere umfangreiche Vertragsabschlüsse zu moderaten Konditionen.

Generell nehme die Nachfrage nach Gewerbeimmobilieninvestments in Deutschland zu, weil die Versicherer eine Anlagealternative zu den festverzinslichen Wertpapieren suchten. Aktuell lasse sich mit Büro- und Einzelhandelsobjekten eine Rendite erzielen, die um drei bis vier Prozentpunkte oberhalb der Rendite von erstklassigen Staatsanleihen liege.

Für 2014 peilt die HSH Nordbank ein Neugeschäft in der Gewerbeimmobilienfinanzierung von vier Milliarden Euro an, wobei ein einzelner Abschluss im Durchschnitt 25 Millionen Euro ausmacht. Im ersten Halbjahr erreichte die Bank ein Neuabschlussvolumen von 2,3 Milliarden Euro und damit eine erhebliche Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum (0,6 Milliarden Euro). Damit rangiert das Institut nach eigenen Angaben unter den drei größten Anbietern auf dem deutschen Markt. Sein Kreditbestand umfasst zehn Milliarden Euro – das entspricht der Hälfte des Schiffsfinanzierungsportfolios. Außer in Hamburg und Kiel ist die HSH Nordbank in Berlin, Düsseldorf, Hannover, Stuttgart und München im Immobiliengeschäft aktiv, im November kommt ein Büro in Frankfurt hinzu.