Studie: Jeder dritte Mieter könnte ein Eigenheim finanzieren

Fünf Jahreseinkommen kostet ein Einfamilienhaus im Schnitt

Berlin. Mietest du noch, oder kaufst du schon? Im vergangenen Jahr lebten laut Statistischem Bundesamt nur 43 Prozent der rund 40 Millionen deutschen Haushalte in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. 57 Prozent wohnten zur Miete. Dieses Verhältnis hat sich innerhalb von zehn Jahren kaum geändert. „Deutschland ist tendenziell eher eine Mieternation“, sagt der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Dabei hätte jeder dritte Mieter theoretisch genug Geld, ein Eigenheim zu finanzieren, haben die Institute Prognos und Allensbach für den Verband der Sparda-Banken ausgerechnet.

Durchschnittlich zahlen Käufer der Studie zufolge fünf Jahresnettoeinkommen eines Haushalts für ein Einfamilienhaus, etwa 223.000 Euro. Die Preisspanne reiche von 2,5 Jahresnettoeinkommen im oberfränkischen Wunsiedel bis 10,6 Jahresnettoeinkommen im Landkreis München. Dabei gehen die Institute davon aus, dass sich Eigentum ab einem monatlichen Nettoeinkommen von 1500 Euro finanzieren lässt. Das gelte aber nicht für jede Region.

In Deutschland bewohnen Eigentümer nur 45 Prozent der Wohnungen

Gegen eine eigene Immobilie spreche für Mieter vor allem, dass sie sich nach dem Kauf in anderen Bereichen einschränken müssten. Genannt wurden in der Umfrage aber auch Verantwortung für Renovierungen und zu feste Bindung an einen Ort. Sparda-Vorstandschef Joachim Wuermeling kritisierte, Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbssteuer machten Wohneigentum zu teuer. Lange Zeit hätten zudem steuerliche Vorteile das Vermieten so stark begünstigt, dass es sich nicht gelohnt habe, im eigenen Haus zu wohnen, sagt Voigtländer.

Das ändere sich gerade. Im Jahr 2009 sei Kaufen in nur sieben Prozent der deutschen Landkreise wirtschaftlich attraktiver als Mieten gewesen – 2013 immerhin schon in 27 Prozent der Kreise. Vor allem im Osten lohnt sich demnach die selbst genutzte Immobilie – im Häuslebauer-Land Baden-Württemberg dagegen nicht. Als Hauptgrund für die Trendwende gelten die stark gesunkenen Hypothekenzinsen. 2009 lagen sie laut IW Köln im Schnitt noch bei 4,4 Prozent, vier Jahre später bei knapp 2,8 Prozent. Dass das bei der Abwägung zwischen Kaufen und Mieten eine Rolle spielt, zeigen auch Anfragen auf Immobilienportalen, wo Kaufgesuche deutlich stärker zunahmen als Mietgesuche. Der Allensbach-Befragung unter 1851 Bundesbürgern zufolge plant fast jeder fünfte Mieter zu kaufen.

Deutschland ist europaweit eines der wenigen Länder mit einem etwa gleich großen Mietwohnungs- wie Eigentumsmarkt. 45 Prozent der Wohnungen werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Nur in der Schweiz sind es noch weniger (siehe Grafik). Eigentlich überrascht das. Gelten eigene Immobilien doch als gute Absicherung gegen Inflation – und die Deutschen eher als ängstlich.

„Deutschland gehört in puncto Schwankungen bei Wohnungspreisen zu den stabilsten Ländern weltweit“, nennt Voigtländer einen Vorteil. Wo weniger gekauft und Kredit dafür aufgenommen werde, gebe es keine Immobilienblasen wie in Spanien oder den USA. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund warnt allerdings vor überstürzten Käufen. „Es gibt keine Garantie, dass die Zinsen in zehn Jahren immer noch so niedrig sind“ – das Haus sei dann aber oft noch nicht abbezahlt.