Das dritte Jahr in Folge konnte der Büroumsatz gesteigert werden. Doch der Leerstand bleibt mit 8,5 Prozent hoch. Mieten leicht sinken.

Hamburg. Das Vermietungsgeschäft am Hamburger Büroimmobilienmarkt ist wieder in Schwung gekommen. Das dritte Jahr in Folge konnte der Büroflächenumsatz, also die neu vermietete Fläche, gesteigert werden. Dennoch bleibt der Leerstand hoch. 8,5 Prozent der insgesamt 14,5 Millionen Quadratmeter (m²) sind ungenutzt. Seit dem Jahr 2009 wurde die Marke von acht Prozent nicht mehr unterschritten. Auch in diesem Jahr ist keine Verbesserung zu erwarten.

Vor allem mittlere und kleinere Unternehmen haben den Maklern ein gutes Geschäft beschert. 540 000 m² wurden in Hamburg 2011 neu vermietet. Das entspricht einem Zuwachs von 7,4 Prozent, und die Neuvermietungen liegen deutlich über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt, der bei 442 000 m² liegt. Ein solcher Wert ist für die Branche wichtig, da einzelne Großanmietungen in einem Jahr die Jahresergebnisse sehr verzerren können.

"Im vergangenen Jahr war bei den Mietern von Krise nichts zu spüren", sagt Andreas Wende, Hamburger Niederlassungsleiter des internationalen Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle (JLLS). "In der zweiten Jahreshälfte haben die Vermietungen sogar noch zugenommen", sagt Sami Steinbach, Vorstand des Maklers Angermann. "Denn neun der zehn umsatzstärksten Anmietungen (siehe Tabelle) erfolgten im zweiten Halbjahr."

+++ Acht Prozent aller Hamburger Büros nicht vermietet +++

+++ Leerstandsmelder zieht Erfolgsbilanz nach einem Jahr +++

Doch solche großen Geschäfte, bei denen Flächen in fünfstelliger Größenordnung auf einen Schlag angemietet werden, sind die Ausnahme. 660 neue Mietverträge wurden in Hamburg 2011 unterschrieben. Das sind 17 Prozent mehr als 2010. "Die Unternehmen haben sehr aktiv nach neuen Flächen gesucht und waren bei Neuanmietungen entscheidungsfreudig", sagt Wende.

80 Prozent aller Abschlüsse entfallen auf Neuvermietungen, die unter 1000 m² liegen. Vor allem Firmen, die unternehmensbezogene Dienstleistungen anbieten, bestimmten dieses Geschäft. Fast ein Fünftel der neu vermieteten Büros werden von dieser Branche bezogen. Rund 60 000 m² mietete die öffentliche Verwaltung an, die damit der zweitstärkste Nachfrager beim Büroflächenumsatz 2011 ist. Der Hauptteil dieser Fläche entfällt auf den Neubau an der Neuenfelder Straße in Wilhelmsburg. Hier errichtet die Sprinkenhof AG ein neues Gebäude, in das 2013 die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt ziehen wird.

Leer stehende Büros bleiben in Hamburg ein Problem. Seit dem Jahr 2001 hat sich die Hansestadt vom Leerstand nicht wieder richtig erholt. Im Jahresverlauf sank die Leerstandsquote lediglich um einen Prozentpunkt. Denn steigende Neuvermietungen reduzieren nicht automatisch den Leerstand, da die frei werdenden Büros neu vermietet werden müssen. "Viele entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen und finden ohne Modernisierung keine neuen Mieter", sagt Wende.

Die deutlichste Entspannung beim Leerstand gab es in der Innenstadt. "Fast ein Drittel aller Neuabschlüsse entfällt auf die Innenstadt", sagt Wende. "Die Lage ist sehr gefragt." Auch im laufenden Jahr wird sich die Leerstandsquote kaum verringern. Zwar erwarten die Makler für dieses Jahr eine weitgehend stabile Nachfrage, aber es kommen noch Büroflächen hinzu, die in diesem Jahr fertiggestellt werden. Von den insgesamt 213 000 Quadratmetern haben 29 Prozent noch keinen Mieter.

Für Firmen, die neue Büros suchen, bringt das Vorteile. "Die Durchschnittsmiete wird sich in diesem Jahr wieder etwas verringern", erwartet Wende. Im vergangenen Jahr war die Monatsmiete von 13,20 Euro/m² auf 14,67 Euro/m² angestiegen. Die Spitzenmiete ist mit 23,50 Euro/m² zwar deutlich höher, spielt aber eine deutlich geringere Rolle, da dieser Preis nur für drei Prozent der neu vermieteten Flächen bezahlt wird. Für das laufende Jahr rechnet die Branche mit einem Büroflächenumsatz von 510 000 m². "Für das erste Halbjahr sieht es noch sehr gut aus, aber wir wissen nicht, wie sich das zweite Halbjahr wegen der Euro-Krise entwickeln wird", sagt Wende.

Neben der Vermietung lief auch der Verkauf von Gewerbeimmobilien 2011 gut. Insgesamt wechselten Objekte im Gesamtwert von zwei Milliarden Euro in Hamburg den Besitzer. "Die Nachfrage war größer als das Angebot", sagt Frank Albers, der bei JLLS in Hamburg das Investmentgeschäft leitet. Eines der großen Geschäfte war der Verkauf der Alten Post für mehr als 110 Millionen Euro an einen Immobilieninvestor in London. Auch für dieses Jahr zeichnen sich große Verkäufe ab. So wird damit gerechnet, dass die HypoVereinsbank ihren Traditionssitz am Neuen Wall verkaufen könnte. Wie aus Branchenkreisen zu hören ist, erarbeitet Investor Dieter Becken gegenwärtig ein Konzept, wie das Gebäude mit insgesamt 20 000 m² Fläche künftig genutzt werden kann. Die 300 Mitarbeiter werden an andere Standorte umziehen. Auch für den Verkauf der Oberfinanzdirektion am Rödingsmarkt wird 2012 ein Abschluss erwartet.