Bad Oldesloe

Stormarns Immobilien werden immer teurer

Gutachter für Grundstückswerte legen Bericht für das Jahr 2012 vor. Der Bevölkerungszuwachs sorgt für eine hohe Nachfrage und das Angebot wird immer knapper.

Bad Oldesloe . Die Nachfrage nach Immobilen in Stormarn ist nach wie vor hoch. Zu diesem Schluss kommt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Kreises in seinem jetzt vorgelegten Bericht für 2012. Allerdings ist die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen und veräußerten bebauten Grundstücke im Vergleich zum vorherigen Bericht aus dem Jahr 2009 gefallen. Im gleichen Zeitraum stiegen aber die Preise für beide Immobilienarten deutlich. "Entscheidend ist, dass Stormarn einen Einwohnerzuwachs hat", sagt der Vorsitzende des unabhängigen Gremiums, Stefan Leutelt. Dies liege wiederum daran, dass der Kreis zur Metropolregion Hamburgs gehöre. In den vergangenen 30 Jahren nahm die Zahl der Einwohner Stormarns um rund 20 Prozent auf mehr als 230.000 zu.

Stefan Leutelt, der auch die Bauverwaltung des Kreises leitet, sagte weiter, niedrige Zinsen und Unsicherheiten wegen der Situation des Euro hätten ebenfalls für eine hohe Nachfrage gesorgt.

Davon geht auch Ausschussmitglied Armin Baghai aus, der Immobilienmakler bei der Sparkassen Immobiliengesellschaft SIG-Holstein ist. Seiner Einschätzung nach werden die Preise aufgrund des begrenzten Angebots vor allem an Neubauten weiter steigen, allerdings moderat. "Die Landesplanung zielt klar auf eine Innenstadtverdichtung ab." Da bedeute, es würden eher in den Zentren Eigentumswohnungen entstehen und weniger Häuser auf der grünen Wiese gebaut.

"Es werden auch weiterhin Menschen nach Stormarn ziehen, weil der Kreis sehr wirtschaftsstark ist", sagt Baghai. "Hier wohnen nicht nur Leute, die nach Hamburg pendeln, sondern auch viele, die im Kreis arbeiten." Die Nachfrage werde deshalb anhalten, allerdings seien potenzielle Käufer wählerischer geworden, daher auch der Rückgang bei den Verkäufen.

Stefan Leutelt führt dies auch darauf zurück, dass nicht mehr so viele Besitzer aufgrund der Turbulenzen um den Euro ihre Immobilie verkaufen. Insgesamt bewertet auch er den Immobilienmarkt in Stormarn als stabil. Leutelt: "Da gibt es keine Blase, die bald platzt." Auch sieht Leutelt keine Anzeichen, dass der Markt hier und da zu bröckeln beginnt, wie es in Hamburg der Fall ist. Dafür spricht auch die geringe Zahl an Zwangsversteigerungen, die von 38 auf 17 fiel.

Im vergangenen Jahr wurden in Stormarn einschließlich Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern knapp tausend Gebäude samt Grundstück verkauft. Vor drei Jahren waren es noch mehr als 1130. Das entspricht einem Minus von 13 Prozent. Im Schnitt erhöhte sich jedoch der Preis bei jedem Verkauf eines bebauten Grundstücks um elf Prozent auf 272.000 Euro. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Eigentumswohnungen. Dort sank die Verkaufszahl gegenüber dem Jahr 2009 um sieben Prozent auf 460, gleichzeitig stiegen aber die dabei erzielten Erlöse um zwölf Prozent auf rund 65 Millionen Euro.

Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus samt Grundstück nahm von 2009 bis 2012 um rund zwanzig Prozent auf 264.200 Euro zu. Reihenhäuser verteuerten sich kreisweit um knapp 14 Prozent und kosteten vergangenes Jahr im Mittel 207.650 Euro. Die geringste Steigerung wurde bei Doppelhaushälften ermittelt. Dort legten die Preise im Schnitt um 4,4 Prozent auf 216.670 Euro zu.

Bei den Immobilienpreisen gibt es in Stormarn generell ein Süd-Nord-Gefälle. Leutelt: "In dem Gebiet von Ahrensburg bis Reinbek, das an Hamburg grenzt, sind sie höher als etwa nördlich von Bad Oldesloe." Er sagt, viele Hamburger zögen in Städte wie Ahrensburg, Großhansdorf, Reinbek oder Glinde während Stormarner in den preiswerteren Norden des Kreises umsiedelten.

Das spiegelt sich auch in den Preisen wider, die im Schnitt pro Quadratmeter für weiterkaufte Eigentumswohnungen gezahlt wurden. In der kreisweit größten Stadt Ahrensburg nahmen sie um 13,6 Prozent auf 1840 Euro zu. In Reinfeld stiegen sie zwar um fast 23 Prozent, lagen aber 2012 nur bei 1140 Euro (siehe auch nebenstehende Tabelle). Dabei handelt es sich um Mittelwerte, die für eine 70 Quadratmeter große Wohnung gelten. Bei kleineren Wohnungen ist der Quadratmeterpreis in der Regel höher, bei größeren geringer.

In den weitaus meisten Städten des Kreises stiegen auch die Nettokaltmieten. Zugrunde gelegt wurden dabei Preise für eine 70 Quadratmeter große Wohnung zwischen 2010 und 2012. In dieser Periode nahmen die Mieten nicht so stark zu wie die Immobilienpreise. "Bei Mieten sind Steigerungen gesetzlich beschränkt. Außerdem gibt es noch vertragliche Grenzen zwischen Mieter und Vermieter", sagt der Ausschussvorsitzende Leutelt.

Ausnahme ist die Kreisstadt Bad Oldesloe, wo die Mieten nach dem Grundstücksmarktbericht um 16 Prozent auf 5,80 Euro sanken. Stefan Leutelt: "Das stimmt rechnerisch, aber nicht praktisch." In der Kreisstadt habe der Ausschuss vorwiegend Preise aus dem unteren und mittleren Segment erhalten, nicht aber, wie in den anderen Städten, aus dem oberen.

"Ich denke, beim nächsten Bericht, der vermutlich im kommenden Jahr erscheint, wird für Bad Oldesloe ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 6,50 bis sieben Euro herauskommen." Aus dem gleichen Grund sei auch der Durchschnittspreis der dortigen Eigentumswohnungen gesunken.