Energieeffizienz

Ob Kauf oder Erbe: Diese Pflichten haben neue Hausbesitzer

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Ines Rutschmann
Ist der Wärmeschutz unzureichend, muss bei älteren Häusern oft das Dach neu gedämmt werden.

Ist der Wärmeschutz unzureichend, muss bei älteren Häusern oft das Dach neu gedämmt werden.

Foto: Caymia / Getty Images

Wer alte Immobilien erbt oder kauft, muss Vorschriften zur Energieeffizienz beachten. Entsprechende Sanierungen können teuer werden.

Berlin. Glücklich kann sich schätzen, wer ein Haus erbt, überschrieben bekommt oder günstig kaufen kann. Doch dadurch entstehen auch Pflichten. Denn ältere Häuser genügen oft nicht den aktuellen Vorgaben an Wärmedämmung und Heizung. Wer darin schon länger wohnt, genießt Ausnahmen, doch damit ist es vorbei, sobald das Haus den Besitzer wechselt.

Gesetzliche Pflichten: Heizung tauschen, Rohre und Dach dämmen

Das Gebäudeenergiegesetz regelt, welche Pflichten zum Nachrüsten entstehen. So muss ein Eigentümer einen Standardkessel – auch Kon­stanttemperaturkessel genannt – für Öl und Gas ab vier Kilowatt Leistung spätestens nach 30 Jahren außer Betrieb nehmen. Das Dach oder die oberste Geschossdecke des Hauses sind zu dämmen, falls der Wärmeschutz unzureichend ist.

Wer mindestens seit Februar 2002 im eigenen Haus wohnt, ist von diesen Pflichten ausgenommen. Die Regeln treffen damit diejenigen, die ein modernisierungsbedürftiges Haus kaufen, erben oder überschrieben bekommen.

Energieberater wissen, was zu tun ist

Wie es um den Wärmeschutz eines Hauses bestellt ist, wissen Energieberater. Ein solcher lässt sich über eine Datenbank der Deutschen Energieagentur oder über eine Verbraucherzentrale finden.

Binnen zwei Jahren muss der neue Eigentümer Dämmmaßnahmen umsetzen. Am einfachsten ist es, die oberste Geschossdecke zu dämmen. Dazu wird dort Dämmmaterial verlegt. Das kostet etwa 2000 bis 5000 Euro. Wird der Dachboden geheizt, kommt der Dämmstoff zwischen die Sparren. Kosten: mindestens 10.000 Euro.

Tipp: Ein Fünftel der Kosten können Eigentümer als Zuschuss erhalten in Form eines Tilgungszuschusses auf einen zinsgünstigen Kredit bei der staatlichen KfW-Bank. Wer die Investition selbst finanziert hat, kann einen Teilbetrag vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) zurückbekommen.

Guter Ersatz für Gas und Öl – staatlich gefördert

Ist der Heizkessel schon länger als 20 Jahre im Betrieb, sollten Hauseigentümer gleich über eine andere Heiztechnik nachdenken. Aus drei Gründen: Erstens dürfen Ölkessel nur noch in Ausnahmefällen nach 2025 installiert werden, etwa wenn es am Wohnort keinen Zugang zum Gas- oder Fernwärmenetz gibt und andere alternative Heiztechnologien deutlich teurer als eine neue Ölheizung wären.

Zweitens erhöhen sich vermutlich die Kosten für Heizöl – aber auch für Erdgas – mit dem steigenden CO2-Preis. Und drittens: Beim Einbau von Biomassekesseln,Wärmepumpen sowie dem Anschluss an grüne Nah- oder Fernwärme trägt der Staat 30 bis 40 Prozent der Kosten. Wird dabei die Ölheizung ersetzt, erhöht sich der Zuschuss um weitere zehn Prozent.

Die Fördermittel müssen die neuen Eigentümer beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragen – ehe ein Vertrag mit einem Heizungsbauer unterschrieben ist. Wer die neue Heizung nicht selbst finanzieren kann, dem bietet die KfW-Bank wiederum zinsgünstige Kredite – inklusive Tilgungszuschuss in der Höhe des Zuschusses, den das Bafa bei Eigenfinanzierung zahlen würde.

Wer dämmt, sollte auch über den Heizungstausch nachdenken

Je geringer der Wärmebedarf des Hauses, desto kleiner kann die Heizung sein. Wenn ein Haus einen bestimmten Effizienzstandard erreicht und damit künftig vergleichsweise wenig Energie benötigt, bezuschusst der Staat auch die kompletten Umbauarbeiten. Daher lohnt es sich, gleichzeitig über Dämmung und eine neue Heizung nachzudenken, wenn ohnehin eines von beiden zu machen ist.

Dämmpflichten können übrigens auch ausgelöst werden, wenn das Haus neu verputzt oder gedeckt wird. Es gilt: Werden mehr als zehn Prozent der Fläche von Wänden, Decken oder Dach verändert, sind die Bauteile energetisch zu sanieren.

Nachrüstpflicht kann bei jedem Hauskauf entstehen

Das Gebäudeenergiegesetz regelt: Bei jedem Eigentümerwechsel kann die Nachrüstpflicht entstehen. Das gilt auch, wenn Kinder ihren Eltern das Haus abkaufen und ihnen ein lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch) einräumen.

Wer nicht dämmt und die Heizung saniert, obwohl er gesetzlich dazu verpflichtet ist, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Wann der Öl- oder Gaskessel außer Betrieb genommen werden muss, erklärt der Bezirksschornsteinfeger bei seiner regelmäßigen Feuerstättenschau. Wird dies nicht gemacht, setzt er eine Frist zur Außerbetriebnahme und meldet einen Verstoß an die zuständige Landesbehörde.

Ob ein Dach oder die oberste Geschossdecke zu dämmen ist, kann die zuständige Landesbehörde überprüfen und auch Maßnahmen anordnen, damit gedämmt wird. Nach getaner Arbeit muss eine Baufirma eine Unternehmererklärung abgeben, die die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften bestätigt. Diese hat der Hauseigentümer zehn Jahre aufzubewahren.

In diesen Fällen greift die Pflicht nicht

Wer sich nicht in der Lage sieht, die Arbeiten für die energetische Sanierung vorzunehmen, kann sich auf Antrag bei der zuständigen Behörde von der Pflicht befreien lassen. Dies ist vorgesehen, wenn eine „unbillige Härte“ droht. Das gilt etwa, wenn der Erbe selbst so alt ist, dass sich die Investition für ihn kaum noch auszahlen kann. Oder wenn sich die Kosten für eine Dämmung nicht in angemessener Zeit amortisieren. Anzusetzen ist dabei meist die zu erwartende Nutzungsdauer eines Bauteils.

Erben können die Pflicht umgehen, indem sie das Haus innerhalb von zwei Jahren weiterverkaufen. Dann ist der neue Käufer in der Pflicht. Käufer eines Altbaus sollten sich auch deshalb immer erkundigen, ob die Immobilie alle Anforderungen erfüllt.

Hilfreich ist in diesen Fällen der Energieausweis. Diesen müssen Haus- und Wohnungsverkäufer potenziellen Käuferinnen und Käufern vorlegen. Aus dem Ausweis geht hervor, wie energieeffizient ein Gebäude ist.

Dieser Beitrag erscheint in Kooperation mit finanztip.de. Der Geld-Ratgeber für Verbraucher ist Teil der Finanztip-Stiftung.

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