Finanzen

Immobilienkredit: So plane ich eine Anschlussfinanzierung

Lesedauer: 6 Minuten
Dirk Eilinghoff und Florian Machnow
Das macht die SCHUFA

Das macht die SCHUFA

Wer einen Kredit aufnimmt, oder eine Wohnung mietet, der wird um eine Bonitätsauskunft gebeten. Diese wird bei der SCHUFA eingeholt. Doch wer ist die SCHUFA und was macht sie? Alle Informationen dazu finden Sie hier ...

Beschreibung anzeigen

Die Immobilienzinsen steigen und es ist der richtige Zeitpunkt, um sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Was zu beachten ist.

Berlin.  Für Sparer sind sie ein Graus, für Häuslebauer ein Segen: niedrige Zinsen. Doch das wird nicht ewig so bleiben. In jüngster Zeit sind die Bauzinsen wieder leicht gestiegen. Der Festzins für zehn Jahre lag vor einigen Monaten noch bei etwa 0,75 Prozent, jetzt ist wieder rund ein Prozent pro Jahr fällig.

Wer vor acht oder zwölf Jahren ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, kennt noch ganz andere Zahlen: Eine drei oder vier vor dem Komma war damals üblich. Gerade diese Gruppe der Immobilienbesitzer hat jetzt die Gelegenheit, sich das noch auf Jahre zu sichern. Das Stichwort lautet: Anschlussfinanzierung.

Immobilienkredit: Neu verhandeln nach zehn Jahren

Diejenigen, die vor mehr als zehn Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, müssen nicht warten, selbst wenn ihr Vertrag noch mehrere Jahre läuft: Bereits zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Baukredits kann die Finanzierung jederzeit gekündigt werden. Dabei gilt eine Frist von sechs Monaten – und die Bank darf dafür keine Kosten verlangen. Das ist gesetzlich so geregelt. Auch wer sich damals für eine lange Zinsbindung entschieden hat, kann jetzt von den niedrigeren Zinsen profitieren.

Für die Anschlussfinanzierung ist es nicht nötig, bei der alten Bank zu bleiben. Das ist zwar bequem, kann aber teuer werden. Viele Banken rechnen mit einer gewissen Trägheit ihrer Kunden und vertrauen darauf, dass sie das neue Zinsangebot schon unterschreiben werden. Dabei ist klar, dass sich ein Wechsel schon für einen leicht geringeren Zinssatz lohnen kann. Schließlich lassen sich damit schnell mehrere Tausend Euro sparen. Es gilt also, aufmerksam zu sein und der Bank am besten ein Angebot der Konkurrenz auf den Tisch zu legen. Wenn sie da nicht mitziehen will, ist es Zeit, zu wechseln.

Die Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen

Die Bank meldet sich meist erst, wenn der alte Festzins ausläuft – typischerweise drei Monate vorher. Mit etwas Trödeln, durch Urlaub oder familiäre Verpflichtungen, entsteht manchmal gehöriger Zeitdruck. Darlehensnehmer unterschreiben dann gerne mal etwas zu schnell.

Für die Bank gibt es gute Gründe, einen Kunden auch für die Anschlussfinanzierung zu behalten: Sie hat erstens deutlich weniger Bearbeitungsaufwand als bei der Erstfinanzierung. Alle Unterlagen liegen vor und wurden seinerzeit geprüft. Zweitens ist das Ausfallrisiko geringer, denn der Kreditnehmer hat bereits gezeigt, dass er pünktlich zahlt.

Und schließlich: Die Bank hat deutlich höhere Sicherheiten. Denn die Restschuld – und damit die Höhe des neuen Baukredits – ist kleiner, weil ja während der vorhergehenden Zinsbindungsfrist schon viel getilgt wurde.

Mehr als ein Jahr vor Ablauf kostet es etwas mehr

Sinnvoll ist es aus Kundensicht, das Thema Anschlussfinanzierung auf jeden Fall ein gutes Jahr vor dem Ende der alten Zinsbindung anzugehen. Es hilft, sich einen Termin im Kalender einzutragen. Ein neuer Vertrag lässt sich auch frühzeitig vor Ablauf des alten abschließen: Die meisten Banken stellen den neuen Kredit schon mal für sechs bis zwölf Monate bereit. Und das sogar, ohne dafür Zinsen zu verlangen.

Es besteht außerdem die Möglichkeit, sich die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern, wenn die Erstfinanzierung erst in zwei oder drei Jahren ausläuft. sprechen dann von einem Forward-Darlehen. So lassen sich die Zinsen schon heute festlegen. Allerdings verlangt die Bank dann einen Aufschlag auf den aktuellen Zins. So ein Darlehen ist also eine kleine Zinswette, die sich aber bei der aktuellen Entwicklung lohnen kann.

Ein fest vereinbarter Kredit muss abgenommen werden

Wer einen Kreditvertrag tatsächlich ein Jahr oder länger im Voraus unterschreibt, um sich jetzt die aktuellen Zinsen zu sichern, legt sich verbindlich fest. Das heißt: Das, was an Kredit vereinbart wurde, muss der Kunde auch tatsächlich abnehmen. Andernfalls verlangt die Bank eine Entschädigung. Es gilt also, gut zu überlegen, ob in Job und Familie alles in ruhigen Bahnen läuft und das auch in Zukunft so bleiben wird. Wer erwägt, die Immobilie zu verkaufen, sollte das zuerst klären, bevor er die Anschlussfinanzierung angeht.

Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung betrug übrigens laut einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen aus dem Jahr 2019 im Schnitt zehn Prozent des noch zu zahlenden Betrags. Bei 100.000 Euro Anschlussfinanzierung, von der 20.000 Euro getilgt wurden, kann die Bank also 8000 Euro verlangen. Das lässt sich mit guter Planung verhindern.

Kompetenz großer Kreditvermittler nutzen

Für den Zinsvergleich und die Bewertung der Angebote bietet es sich an, Unterstützung zu suchen. Ein schneller und umfassender Marktüberblick lässt sich bei den großen Baukreditvermittlern finden. Sie zeigen auch, was beim Wechsel zu beachten ist. Etwa: Welche Unterlagen sind erforderlich, falls der Kunde für seine Anschlussfinanzierung die Bank wechseln will?

Der Geld-Ratgeber Finanztip hat die wichtigsten Vermittler miteinander verglichen und empfiehlt Dr. Klein, Interhyp oder Planethome. Doch nicht alle Banken arbeiten mit diesen Vermittlern zusammen. Gerade Sparkassen und Volksbanken fehlen häufig. Es lohnt sich also immer, noch einmal mit der eigenen Hausbank das persönliche Gespräch zu suchen, um dort vielleicht doch noch ein besseres Angebot auszuhandeln.

Dieser Beitrag erscheint in Kooperation mit finanztip.de. Der Geld-Ratgeber für Verbraucher ist Teil der Finanztip-Stiftung.

Mehr Artikel aus dieser Rubrik gibt's hier: Ratgeber