Wohnungen und Häuser für mehr als 500.000 Euro werden im Schnitt günstiger. Obwohl die Nachfrage anhält, sinkt der Gesamtumsatz. Experten sehen die Ursache im Wohnungsbau-Boom.

Hamburg. Der Harvestehuder Weg an der Alster gehört zu den feinsten Adressen der Stadt, und für Immobilien werden immer neue Spitzenpreise erzielt: Eine Villa wechselte für 11,4 Millionen Euro den Eigentümer und war damit das teuerste Einfamilienhaus, dass in Hamburg im vergangenen Jahr verkauft wurde. Die teuerste Eigentumswohnung wurde in einem Neubau an der Bellevue (Winterhude) – ebenfalls an der Alster – für 6,3 Millionen Euro verkauft.

Die Nachfrage nach Immobilien im gehobenen Preissegment – für mehr als eine halbe Million Euro – hält zwar weiter an, aber der Gesamtumsatz ging um rund 30 Millionen Euro auf 942 Millionen Euro zurück. 1067 Wohnungen und Einfamilienhäuser, die mehr als eine halbe Million Euro kosteten, wurden im vergangenen Jahr verkauft. Es waren 24 Objekte mehr als noch im Jahr 2012. Das bedeutet: Der Durchschnittspreis ist im vergangenen Jahr gesunken.

Diese Zahlen gehen aus einer Marktanalyse des Immobilienmaklers Dahler & Company hervor, die sich auf Neubauten und Bestandsimmobilien im Premiumsegment bezieht und auf den Zahlen des Gutachterausschusses der Stadt Hamburg basiert. „Der Markt hat sich auf einem hohen Niveau beruhigt. Die Kunden sind nicht mehr bereit, überzogene Preise zu bezahlen und daraus resultiert dann ein zögerliches Kaufverhalten“, sagte Björn Dahler, Geschäftsführer von Dahler&Company.

Das sieht Axel Kloth, Vorsitzender vom IVD (Immobilienverband Deutschland)-Nord, ähnlich: „Die Preise gehen leicht zurück, das liegt vor allem an dem Wohnungsbauboom in Hamburg. Die Käufer haben eine große Auswahl und können deshalb entspannt suchen und schauen sich dabei auch ganz genau die Preise an.“

Aber Björn Dahler weiß: „Die Nachfrage nach Top-Immobilien an der Alster ist nach wie vor hoch, und dort werden auch Höchstpreise bezahlt. Das Problem: „Das Angebot ist in diesem Bereich rar gesät“, sagt Dahler.

Die alsternahen Stadtteile haben nach wie vor den stärksten Markt für Eigentumswohnungen im Segment über 500.000 Euro. Allerdings ist die Zahl der Verkäufe im Jahresvergleich von 275 auf 268 um 2,5 Prozent gesunken. Dafür ist Winterhude mit 86 verkauften Wohnungen der große Gewinner, das sind 31 mehr als noch 2012. Hier ist mit rund 76 Millionen Euro auch der höchste Umsatz erzielt worden – allein in Winterhude stieg der Umsatzerlös um rekordverdächtige 80,5 Prozent. Das ist allerdings auch auf die vielen Neubauten zurückzuführen, die in dem Stadtteil am Markt sind.

Einen negativen Trend verzeichnet die HafenCity: Die Wohnungsverkäufe im Premiumsegment sanken von 33 (2012) auf 28 Objekte (2013). Der Erlös aus den Verkäufen ging von 28,7 Millionen Euro auf rund 24 Millionen Euro zurück: „Der Markt in der HafenCity hängt immer stark von der Zahl der Neubauvorhaben ab. Denn die Interessenten wollen in diesem Stadtteil häufig nicht auf Wohnungen aus dem Bestand zurückgreifen“, sagt Makler Dahler. Diese Objekte würden allerdings auch manchmal zu Preisen angeboten, die überzogen sind, und dann ist der Verkauf schwierig“, sagt Dahler weiter.

Bei Spitzenobjekten spielt der Preis zum Teil keine Rolle

Wenn es um Spitzenobjekte geht, spielt der Preis manchmal auch keine Rolle mehr. Der direkte Alsterblick ist besonders begehrt. Das weiß auch Immobilienmakler Joy-Patrick Vellguth. Der Franchisenehmer von Dahler&Company, ist für den östlichen Alsterbereich zuständig: „Wir betreuen derzeit rund 160 vorgemerkte Kunden, die Interesse an solchen hochpreisigen Immobilien haben, die dann auch mal drei Millionen Euro und mehr kosten“, sagte Vellguth. Immobilien in Premium-Lagen seien ein Luxusgut, wobei die Lage aus Prestigegründen einen hohen Stellenwert habe, sagt Vellguth, der seit 25 Jahren in der Immobilienbranche arbeitet. Derzeit hat der Branchenkenner ein besonderes „Schmuckstück“ an der Fährhausstraße im Angebot: 245 Quadratmeter Wohnfläche mit Alsterblick und eigenem Garten mit Alsterzugang.

„Es gibt nur acht Grundstücke an der östlichen Alster, die einen direkten Zugang zum Wasser haben. Das ist ein besonderer Pluspunkt für diese Immobilie.“ Wer in das im Jahr 2000 erbaute Sieben-Parteien-Haus – von Stararchitekt Hadi Teherani entworfen – einziehen möchte, muss allerdings solvent sein: Der Kaufpreis liegt bei 3,5 Millionen Euro, und einen großen Verhandlungsspielraum gibt es nicht.