Hamburg kratzt an den Wolken – für 700 Millionen Euro

Visualisierung des Elbtowers: Das Bauwerk in der HafenCity soll Hamburgs erster Wolkenkratzer werden und die Stadtsilhouette verändern.

Visualisierung des Elbtowers: Das Bauwerk in der HafenCity soll Hamburgs erster Wolkenkratzer werden und die Stadtsilhouette verändern.

Foto: SIGNA/sooii and pure

Der Elbtower soll das neue Tor zur Stadt werden – zweieinhalb Mal so hoch wie die Elbphilharmonie, der erste Wolkenkratzer Hamburgs.

Hamburg. New York, Shanghai, Dubai – diese Metropolen sind bekannt für ihre gigantischen Hochhäuser. In Deutschland steht mit dem Commerzbank Tower, der immerhin 259 Meter misst, das höchste Bürogebäude in Frankfurt/Main. In Hamburg ist aktuell die Elbphilharmonie – mal abgesehen vom Fernsehturm, diversen Kirchen und dem Rathaus – mit 110 Metern das höchste öffentlich genutzte Gebäude mit Konzerthaus, Hotel und Luxuswohnungen.

Aber wenn alles nach Plan verläuft, dann wird bis 2025 in der HafenCity ein Wolkenkratzer der Superlative entstehen, der sich zu einem Besuchermagnet entwickeln und mit seiner Architektur international für Furore sorgen soll.

700 Millionen Euro für Elbtower in Hamburg

Die Rede ist vom Elbtower. Den Zuschlag von der Stadt für das Prestigeprojekt hat die Signa-Gruppe, die zum Immobilienunternehmen des österreichischen Investors René Benko gehört, erhalten. 700 Millionen Euro sind für die Umsetzung veranschlagt. Der Entwurf stammt von dem renommierten Büro David Chipperfield Architects.

245 Meter hoch soll das XXL-Hochhaus werden, das auf dem 21.000 Quadratmeter großen Grundstück gebaut wird. 64 Stockwerke und insgesamt rund 160.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, davon etwa 122.000 Quadratmeter oberirdisch, sind geplant. Auch eine Aussichtsplattform wird es in 220 Meter Höhe geben. Im Gebäude sind rund 11.000 Qua­dratmeter für öffentliche Nutzungen vorgesehen.

In vier Jahren soll Elbtower im Elbbrückenquartier stehen

Noch ist allerdings viel Fantasie notwendig, um sich vorzustellen, dass hier im Elbbrückenquartier in vier Jahren ein Bauwerk der Extraklasse stehen wird: Bagger sind dabei, im Erdreich zu buddeln, und haben Geröll zutage gefördert, das hier wohl die Deutsche Bahn als letzter Nutzer der Fläche hinterlassen hat. Am Rand stehen einige Container. Am Baustellenzaun weist nichts darauf hin, dass hier zwischen der S- und U-Bahn-Haltestelle und den Elbbrücken demnächst mit dem Bau des Elbtowers begonnen wird.

Direkt dem Baufeld gegenüber steht die elf Meter hohe Musterfassade des Hochhauses, schlicht in Weiß gehalten. Die ist begehbar, und im Inneren hängen auch schon dunkle Blendschutzvorhänge, die später im Elbtower verwendet werden. Mit einem kleinen Unterschied, denn in der Realität sollen sie elektrisch sein und nicht mehr von Hand betätigt werden. Auch die Kippfenster und der Austritt, der dann den Fensterputzern vorbehalten sein wird, wurden bereits vorempfunden.

Signa hat in Innenstadt ihren Hamburger Sitz

Wer das Projekt Elbtower tiefer verstehen will, braucht einen Ortswechsel. In der Innenstadt steht das traditionsreiche Kaufmannshaus an den Großen Bleichen/Bleichenbrücke. Hier, in der zweiten Etage, hat die Signa ihren Hamburger Sitz. Die Farbe Schwarz dominiert beim Interieur, mal abgesehen von der geweißten Betondecke, die für Loft-Atmosphäre sorgt. Im großzügigen Konferenzraum empfängt Torben Vogelgesang zum Gespräch mit dem Abendblatt. Der 45-Jährige ist der Niederlassungsleiter der Signa in der Hansestadt.

Mitte 2018 kam er als erster Mitarbeiter nach Hamburg, inzwischen hat sein Team 17 Leute – weitere sollen eingestellt werden. Der Architekt, der nach dem Architekturstudium noch ein wirtschaftliches Aufbaustudium absolviert hat, kennt sich mit XXL-Bauwerken aus. Der gebürtige Niedersachse war mitverantwortlich für den Bau des Tower 185 in Frankfurt am Main.

David Chipperfield Architects hat Hamburger Hotel entworfen

Am Ende war das Hochhaus 200 Meter hoch, doch der Name wurde nicht mehr geändert. „Jetzt darf ich noch mal 45 Meter höher bauen“, sagt Vogelgesang lächelnd. Der Bedeutung des Elbtowers ist sich Vogelgesang durchaus bewusst. „Wir bauen hier ein Gebäude der Superlative. Nicht nur für Hamburg, sondern deutschlandweit wird der Elbtower eine Landmarke sein. Die Architektur von David Chipperfield Architects wird neue Maßstäbe setzen, und es soll nicht nur ein Ort für unsere Mieter zum Wohlfühlen sein, sondern auch ein Anziehungspunkt für die Hamburger und Touristen.“

In Hamburg hat das Büro David Chipperfield Architects bereits das Empire Riverside Hotel an der Bernhard-Nocht-Straße auf St. Pauli entworfen. Das 20-stöckige Hochhaus gehört zu den spektakulärsten Gebäuden auf dem Kiez. Das Unternehmen wurde 1985 von David Chipperfield in London gegründet, seit 1998 gibt es auch ein Büro in der deutschen Hauptstadt.

Zahlreiche Architekturwettbewerbe gewonnen

David Chipperfield Architects hat bereits zahlreiche internationale Architekturwettbewerbe gewonnen. Zu den aktuellen Projekten gehören eine neuer Gebäudeflügel für das Metropolitan Art Museum in New York, die Grundinstandsetzung der Neuen Nationalgalerie in Berlin und ein neues Konzerthaus im schottischen Edinburgh. Die insgesamt 300 Mitarbeiter sind an den vier Standorten in London, Mailand, Shanghai und Berlin tätig.

In der Bundeshauptstadt arbeitet ein 16-köpfiges Team für den Elbtower. Die Projektleitung haben Thomas Pyschny und Daniel Wendler inne. Im vergangenen Jahr gab es viel zu tun, denn die Architekten haben maßgeblich an dem Bauantrag für den Wolkenkratzer mitgewirkt, der im Dezember eingereicht wurde und rund 460 Aktenordner umfasste. Ein so hohes Haus wie den Elbtower haben die beiden Architekten noch nicht entworfen.

„Das Gebäude hat eine skulpturale und elegante Form"

„Das ist natürlich ein sehr spannendes und außergewöhnliches Projekt. Unsere Aufgabe besteht nun darin, den Bau zu begleiten, damit auch alles nach unseren Entwürfen umgesetzt wird“, sagt Wendler. Die Idee für den Elbtower beschreibt Pyschny so: „Das Gebäude hat eine skulpturale und elegante Form. Trotz der Höhe strahlt es eine gewisse Leichtigkeit aus. Dazu tragen auch die Terrassen bei, die der Elbtower haben wird.“ Ein Vorbild für „gibt es nicht. Der Elbtower wird ein einzigartiges Gebäude werden“, sagt Wendler.

Im Abendblatt-Gespräch betont auch Oberbaudirektor Franz-Josef Höing die Bedeutung des Gebäudes: „Dieser Standort ist ein Dreh- und Angelpunkt, der verschiedene Stadtteile miteinander verbindet, der direkt am Flusslauf gelegen ist und auch eine große Weite hat. Für ein Hochhaus wie den Elbtower konnte es nur einen Ort geben, und das ist hier am östlichen Ende der HafenCity. Die Höhe wurde sehr gut austariert, aber jetzt ist das Limit auch erreicht. In der Behörde haben wir ein Stadtmodell, da steht der Elbtower maßstabsgerecht drin. Und mir fällt immer wieder auf: Er passt an dieser Stelle wirklich gut rein, er steht sehr stimmig da.“

Besondere Stadtsilhouette durch Elbtower

Der Oberbaudirektor lobt: „Das Gebäude zeigt zu allen Seiten Gesicht, es ist von allen Seiten anders proportioniert. Der Elbtower zeichnet sich durch eine skulpturale Architektur aus und ist trotzdem sehr rational.“

Auch Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) beschäftigt sich intensiv mit dem Bauwerk: „Der Elbtower ist der Hochpunkt der östlichen HafenCity und wird den südlichen Stadteingang prägen. Wenn man durch den Baakenhafen schaut, ergibt sich eine ganz besondere Stadtsilhouette, weil sich der Elbtower mit einer kleinen Drehung der Elbphilharmonie zuwendet. Das ist also kein Gegenpart, sondern ein weiterer Abschluss der HafenCity, hier an der östlichen Seite.“

Einstimmige Entscheidung für Konzept der Signa

Wird der Elbtower ein neues Wahrzeichen für Hamburg? „Die Frage finde ich nicht wichtig. Viel wichtiger ist doch, dass hier eine Architektur mit einer besonderen Qualität und Ausstrahlung entsteht, die zu Hamburg passt“, sagt Stapelfeldt. Und Oberbaudirektor Höing ergänzt. „Der Elbtower wird die Stadtsilhouette verändern und bereichern. Aber dieses Haus geht auch respektvoll mit der bestehenden Stadtsilhouette um, weil es ausreichend Abstand zur historischen Innenstadt hat.“

In dem komplexen Auswahlverfahren unter Federführung der HafenCity Hamburg GmbH hatte sich die Jury am 31. Januar 2018 einstimmig für das Konzept der Signa als Bauherrn mit dem ­Entwurf von David Chipperfield Architects Berlin ausgesprochen. Es hatte zahlreiche Bewerber für das Filetgrundstück gegeben. Mit drei davon nahm die HafenCity Hamburg GmbH nach Zustimmung des Aufsichtsrats im November 2017 dann zeitgleich Gespräche auf. Neben der Signa gehörten die Gerchgroup AG, die mit einem Entwurf von Zaha Hadid Architects aus London ins Rennen ging, und die DIP Deutsche Immobilien Projektentwicklung – dieser Entwurf stammte von dem Osloer Architektenbüro Snøhetta – dazu.

Pläne von mehreren Gebäuden wurden verworfen

Zu den Planungen für den Wolkenkratzer kann Jürgen Bruns-Berentelg, Vorsitzender der Geschäftsführung der HafenCity Hamburg GmbH, einiges beitragen: „Bereits vor mehr als zwei Jahrzehnten hatte Architekt Volkwin Marg in ersten Entwürfen für die HafenCity Hochpunkte für den östlichen Abschluss der HafenCity vorgesehen. Diese Idee wurde dann auch in den Masterplan und in das städtebauliche Konzept der HafenCity aufgenommen. Es ist auch ein ganz besonderer Ort, weil hier eine Seeschifffahrtsstraße in eine Binnenschifffahrtsstraße übergeht.“

Zunächst war eine Lösung mit drei oder zwei hohen Gebäuden vorgesehen. Dabei stand gar nicht die Frage im Mittelpunkt, ob die Häuser nun 180 oder 200 Meter hoch sein werden, sondern wie kann man hier zwischen der Bahnstrecke und den Elbbrücken einen öffentlichen Raum mit einer hohen Aufenthaltsqualität entwerfen. Im Wettbewerb gab es auch ein Modell von Zaha Hadid Architects aus London mit zwei Gebäuden. „Es hat sich dann ergeben, dass man sich für den Entwurf entschieden hat, der nur aus einem großen Gebäudefuß und dem Turm besteht“, so Bruns-Berentelg weiter.

Zurück ins Kaufmannshaus. Hier, mit Blick auf den Fleet, wo in der Umgebung viele Gebäude mit Historie stehen, wird das XXL-Projekt von Signa geplant. Noch befassen sich fünf Mitarbeiter ausschließlich mit dem Elbtower. Diese sind für die Planung und die Leitung der Bauausführung verantwortlich, bald werden weitere dazukommen. Ergänzt wird das Team durch zusätzliche Signa-Mitarbeiter, die die Vermarktung und das Con­trolling des Projektes betreuen.

Es gibt viel zu tun, denn bald steht ein Meilenstein an. „Aktuell wird der Boden auf dem Gelände nach Altlasten und nach Blindgängern untersucht“, sagt Vogelgesang. Aber bereits im Mai oder Juni – wenn die Teilbaugenehmigung vorliegt – soll dann „mit dem Aushub der Baugrube begonnen werden. Wir werden mit der Gründung des Turmes 75 Meter tief in die Erde gehen, um das Gebäude zu verankern“, sagt Vogelgesang.

Einsetzung von Großbohrpfählen

Dazu werden sogenannte Großbohrpfähle zur Aufnahme des Gebäudegewichtes in den Boden eingebracht. Mit einem Spiralbohrwerkzeug wird der Boden in Teilschritten gelöst und an die Oberfläche gefördert. Ist das Bohrloch erstellt wird ein Bewehrungskorb eingebaut und des Bohrloch mit Beton aufgefüllt. Ein Großbohrpfahl nimmt rund 190 Kubikmeter Beton auf.

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Das entspricht in etwa der Ladung von 19 Lkw-Betonmischern. Bis Mitte 2022 werden die Erdarbeiten dauern. Danach übernimmt der Rohbau und wird mit der Betonage der Bodenplatte beginnen, diese hat unterhalb des eigentlichen Turmes eine Stärke von vier Metern. „Bis wir die Erdoberfläche erreicht und den Elbtower sichtbar in die Höhe bauen, wird es Ende 2022 sein“, so Vogelgesang.

Viele Herausforderungen bei Bau des Elbtowers

Einen Generalunternehmer, der für den gesamten Bau verantwortlich ist, wird es für den Elbtower nicht geben. „Für ein Bauwerk dieser Dimension werden Sie keinen finden. Wir vergeben deshalb einzelne Gewerke und Pakete“, sagt Vogelgesang. Dafür und für die Koordination der Ausführungsplanung, die Bauleitung und die Steuerung der Baustelle – natürlich in enger Abstimmung mit der Signa und den Architekten – ist der bereits verpflichtete Construction Manager verantwortlich. „Es laufen die Ausschreibungen für die Vergabe für den Rohbau, die Aufzüge und die Fassade“, sagt Vogelgesang.

Herausforderungen gibt es viele bei dem Bau eines XXL-Hochhauses mit 64 Etagen und 38 Aufzügen. „Es müssen natürlich alle Gewerke Hand in Hand arbeiten. Wenn zum Beispiel an einer Stelle etwas schiefgeht, dann zieht sich das durch das gesamte Gebäude, und wenn der Fehler erst in der 50. Etage auffällt, kann das teuer werden“, sagt Vogelgesang.

„Jede Verzögerung kostet Geld“

Dazu kommt ein enger Zeitplan. „Natürlich baut man kleine Puffer ein, aber wenn größere Komplikationen auftreten, dann wirkt sich das sofort aus. Jede Verzögerung kostet Geld“, erklärt der Niederlassungsleiter. Wenn ab Ende 2022 in die Höhe gebaut wird, dann soll der Elbtower schnell wachsen. Das Ziel sei, dass im Rohbau ab dem achten Obergeschoss jede Woche eine Etage betoniert wird. Wenn dann die ersten Etagen stehen, wird dort bereits mit dem Bau der Fassade und der technischen Gebäudeausrüstung begonnen, während darüber weiter in die Höhe gebaut wird. Zum Schluss erfolgt dann der Innenausbau für die Mieter, die öffentlichen Bereiche und das Nobu-Hotel.

Im Elbtower sind rund 77.000 Quadratmeter für Büroflächen reserviert. Als erster Mieter konnte bereits die Hamburg Commercial Bank (HCOB) gewonnen werden. Das Kreditinstitut, das seinen Hauptsitz noch am Gerhart-Hauptmann-Platz in der Innenstadt hat, hat in dem Sockel des Hochhauses 11.000 Quadratmeter mit der Option auf weitere 2000 Quadratmeter angemietet.

Interessenten für Büroflächen

„Wir haben mit der offiziellen Vermarktung der Büroflächen vor Kurzem begonnen. Dafür wird unser Team von Maklern unterstützt. Es gibt aber bereits zahlreiche Interessenten, und bestimmt können wir in absehbarer Zeit weitere Namen nennen“, sagt Vogelgesang. Man denkt in großen Dimensionen. „In den oberen Etagen haben wir etwa 1000 Quadratmeter pro Etage. Wir gehen davon aus, dass wir Flächen ab 500 Qua­dratmeter vermieten. Aber noch sind wir bei der Aufteilung der Flächen äußerst flexibel“, sagt Vogelgesang.

Natürlich hätte Vogelgesang auch nichts gegen einen Großmieter einzuwenden. „Es gibt kein vergleichbares Objekt in Hamburg, in dem Sie 60.000 Quadratmeter und mehr anmieten können.“ Eigentlich sollte der Elbtower nur rund 64.000 Quadratmeter Bürofläche haben. Jetzt sind es, nachdem das Konzept für ein Boardinghouse verworfen wurde und weitere Etagen dazugekommen sind, gut 13.000 Quadratmeter mehr.

Konzentration auf Büros überhaupt noch zeitgemäß?

Ist das nicht ein Wagnis? Denn in Zeiten von Corona und dem Hype um Homeoffice setzen viele Unternehmen eher auf eine Reduzierung ihrer Fläche. Vogelgesang lächelt. „Der Elbtower wird ja nicht in zwei Monaten eröffnet. Wir haben noch vier Jahre Zeit, und hinzu kommt, dass wir unseren Mietern ein einzigartiges nachhaltiges Objekt mit modernster Ausstattung in einer Eins-a-Lage bieten können.“

Die Signa hat sich in Hamburg in den vergangenen Jahren ein beeindruckendes Immobilienportfolio zugelegt. Dazu gehören das Alsterhaus, die Alsterarkaden, die Gänsemarkt-Passage, die abgerissen und neu entwickelt wird, und das Karstadt-Warenhaus an der Mönckebergstraße ebenso wie das Kaufmannshaus. Auch den Gebäudekomplex der HCOB am Gerhart-Hauptmann-Platz haben die Projektentwickler erworben.

Elbtower soll Attraktion werden

Zurück zum Elbtower. Dem Bauherrn muss ein Spagat gelingen. Denn das Hochhaus soll nicht nur ein Bürogebäude sein, sondern auch eine Attraktion werden. Dafür sind die öffentlichen Nutzungen im Gebäude auf insgesamt rund 11.000 Quadratmetern vorgesehen. Direkt am Wasser wird eine Promenade geschaffen.

„Der Besuch des Elbtowers soll ein Erlebnis für die Besucher sein. Wir arbeiten zurzeit an einem finalen Konzept. Es wird Gastronomie, Geschäfte und Entertainment geben. Auch kulturelle Nutzungen sind möglich. Aber es ist noch zu früh, um hier schon die konkreten Nutzer beziehungsweise die Konzepte präsentieren zu können“, sagt Vogelgesang. Dazu kommt das Nobu-Hotel mit einem exklusiven Restaurant und Rooftopbar.

Stadt wünscht sich öffentliche Aussichtsplattform

Explizit gewünscht hatte sich die Stadt die öffentliche Aussichtsplattform in 220 Meter Höhe in der 55. Etage. Mit einem eigenen Fahrstuhl werden die Besucher in 30 Sekunden nach oben gelangen. Dort sind rund 800 Quadratmeter reserviert – Weitblick über Hamburg und Umgebung inklusive. Ein gastronomisches Konzept soll es dort geben und eine 220 Quadratmeter große Dachterrasse, die rundum verglast ist. Die Auffahrt wird kostenpflichtig sein, die Preise sollen aber „human“ sein. Das Ziel ist klar definiert. Vogelgesang sagt: „Wir wollen unsere Mieter, die Hamburger und die Touristen gleichermaßen für den Elbtower begeistern.“

Dass die Menschen sich für den Elbtower begeistern, will möglichst auch Stadtentwicklungssenatorin Stapelfeldt erreichen: „Ein Gebäude an solch einem besonderen Ort muss öffentlich zugänglich sein. Das ist auch wichtig, damit in der Öffentlichkeit Akzeptanz entsteht.“ Und Andreas Kleinau, Geschäftsführer der HafenCity Hamburg GmbH, sagt: „Das Gebäude muss die Voraussetzung schaffen, dauerhaft öffentlich zugänglich zu sein. Je attraktiver das Konzept ist, desto erfolgreicher wird der Elbtower.“

Elbtower soll Nachhaltigkeitskriterien erfüllen

Das künftig höchste Gebäude der Hansestadt wird nicht nur das Stadtbild prägen, sondern soll auch besondere Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Bei einer ober- und unterirdischen Bruttogeschossfläche von rund 160.000 Quadratmetern auf 245 Meter Höhe ist vor allem das intelligente Energiekonzept von großer Bedeutung. Der „ökologische Fußabdruck“ wird reduziert, indem die Hauptenergie für Heizen und Kühlen aus dem Betrieb eines Abwasser-Wärmetauschers bezogen wird, ergänzt um die Nutzung der in der HafenCity anliegenden Fernwärme.

„Diese wird durch die Industrieabwärme des Aurubis-Werkes gespeist“, sagt Vogelgesang. Zudem sei der Einkauf von grünem Strom aus regenerativer Erzeugung vorgesehen. Durch diese Kombination der verschiedenen innovativen und nachhaltigen Energieträger und -systeme erfolge der Betrieb des Elbtowers nahezu CO2-neutral, so Vogelgesang weiter.

Elbtower ist einzigartiges Bauvorhaben für Hamburg

Wie geht es jetzt weiter? Die Signa kann, wenn die Teilbaugenehmigung für die Baugrube und Gründung vorliegt, mit den Bauarbeiten beginnen. Aber HafenCity-Hamburg-Chef Bruns-Berentelg betont: „Das ist ein Bauvorhaben, das es so in Hamburg nicht noch einmal geben wird. Es fällt sozusagen in eine Sonderklasse. Im Sommer 2022 wird das Grundstück endgültig an die Signa übergeben, wenn sämtliche Punkte erfüllt sind. Dazu gehört zum Beispiel der Finanzierungsnachweis.“

In der Öffentlichkeit gibt es durchaus Kritik an dem Elbtower. Doch das sieht Oberbaudirektor Höing eher als Bereicherung an. „Es ist kein Projekt, bei dem man jeden mitnehmen kann. Das ist ein Haus, über das allein schon wegen seiner markanten Form auch weiter diskutiert werden wird. Ich finde solch eine Diskussion gut, denn das zeigt, dass die Stadtgesellschaft lebendig ist und ihr nicht egal ist, was gebaut wird.“ Einen Vorgeschmack auf den Elbtower sollen die Hamburger bereits ab Herbst erhalten. Dann soll an den Elbbrücken ein Infocenter eröffnet werden.

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René Benko – ein Mann, der Milliarden bewegt

Signa wurde 1999 von dem Österreicher René Benko gegründet. Das Unternehmen startete in Innsbruck und hatte zu Beginn den Fokus auf den Ausbau von Dachböden gelegt. In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat der heute 43-Jährige eines der größten Immobilienunternehmen in Europa aufgebaut. Aktuell arbeiten für Signa Real Estate rund 550 Mitarbeiter an zehn Standorten.

Das Immobilienvermögen liegt bei rund 21 Milliarden Euro, und dazu kommen aktuelle Projektentwicklungen wie der Elbtower im Elbbrückenquartier in der HafenCity mit einem Volumen von insgesamt rund 12 Milliarden Euro.

Ein weiteres Geschäftsfeld ist die Signa Retail Gruppe, zu der unter anderem der Warenhauskonzern Galeria Karstadt Kaufhof gehört. Signa hält außerdem Anteile an The KaDeWe Group, die auch das Alsterhaus am Jungfernstieg in Hamburg und das KaDeWe an der Berliner Tauentzienstraße betreibt.

Insgesamt sind für die Signa Retail Gruppe an 300 Standorten rund 35.000 Mitarbeiter tätig. Dazu kommen rund 100 Onlineshops in 20 Ländern.