Wohnen

Hamburger geben nur jeden fünften Euro für die Miete aus

Studie hat Entwicklung der Mieten, Immobilienpreise und verfügbaren Einkommen untersucht. Mieten in Hamburg vergleichsweise günstig.

Hamburg.  Die seit Jahren in Hamburg steigenden Mieten schmälern die verfügbaren Einkommen weniger als man das erwarten könnte. Der durchschnittliche Hamburger überweist nur rund 20 Prozent seines verfügbaren Einkommens für die Nettokaltmiete einer Wohnung mit mittlerem Wohnwert. Den gleichen Anteil müssen zum Beispiel Bewohner Hannovers ausgeben. In Berlin werden dagegen 21 Prozent, in München 22 Prozent fällig. Das ist ein Ergebnis einer Studie, die das Hamburgische WeltWirtschaftsinstitut (HWWI) mit der Berenberg Bank erstellt hat. Untersucht wurde die Entwicklung der Mieten, Immobilienpreise und verfügbaren Einkommen in den vergangenen zehn Jahren in den 20 größten Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern.

Nach Abzug der Miete bleiben laut Studie im Schnitt für jeden Hamburger jährlich 17.692 Euro übrig – im Städtevergleich das fünfthöchste verfügbare Einkommen nach München, Düsseldorf, Bielefeld und Stuttgart. Die höchsten verfügbaren Einkommen haben die Münchener mit 20.253 Euro, obwohl sie mit zwölf Euro die höchste Durchschnittsmiete bezahlen müssen.

Allerdings beschreibt das verfügbare Durchschnittseinkommen nach Mietbelastung einen Wert, in den sowohl sehr hohe wie auch sehr niedrige Verdienste einfließen. „Wir müssen aber sehen, dass 70 Prozent der Haushalte in den großen Städten unter dem Durchschnittseinkommen liegen und diese Personengruppe hat es bei der Wohnungssuche besonders schwer“, sagt Studienautorin Dörte Nitt-Drießelmann vom HWWI. „Zwar verfügen 41 Prozent der Haushalte in Hamburg über einen Wohnberechtigungsschein, aber 2014 konnten nur 22 Prozent der Haushalte mit einer solchen Berechtigung vermittelt werden.“ Sie haben es auch deshalb besonders schwer, weil nur acht Prozent der Wohnungsinserate bei Neu- oder Wiedervermietung in 2015 als angemessen für Wohnscheinberechtigte eingestuft wurden.

Hamburger zahlen im Schnitt neun Euro pro Quadratmeter

Im Schnitt müssen die Hamburger knapp neun Euro (kalt) pro Quadratmeter Wohnfläche ausgeben. Im Betrachtungszeitraum 2004 bis 2014 haben die Nettokaltmieten bei Wiedervermietung in Hamburg um 30 Prozent zugelegt. Am stärksten sind die Nettokaltmieten im Betrachtungszeitraum von 2004 bis 2014 mit 57 Prozent bei Wohnungen mit mittlerer Wohnqualität in Berlin gestiegen. Im Schnitt aller Städte liegt der Mietpreisanstieg bei 25 Prozent. Lediglich in Duisburg sind die Mieten um neun Prozent gesunken.

Auch bei den Immobilienpreisen im Vergleich zur Mietpreissteigerung gibt es eine sehr unterschiedliche Entwicklung. So sind auf der einen Seite Städte wie Hamburg, München und Stuttgart, in denen die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen sehr deutlich über denen des Mietwohnungsmarktes lagen. Auf der anderen Seite finden sich Städte wie Essen, Dresden, Frankfurt am Main und Wuppertal, in denen die gegenteilige Entwicklung stattgefunden hat. In Hamburg sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen (70 Quadratmeter, drei Zimmer, mittlere Wohnlage) innerhalb eines Jahrzehnts um 51 Prozent gestiegen. Bei gutem Wohnwert liegt der Preisanstieg bei 57 Prozent.

Der Zuzug gut ausgebildeter Mitarbeiter nach Hamburg, die sich auch Wohneigentum leisten können, ist nach Ansicht der Experten ein Grund für den deutlichen Anstieg der Immobilienpreise. Mit 20 Prozent ist der Anteil der Akademiker unter den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Hamburg überdurchschnittlich groß. „Auch Erbschaften spielen eine große Rolle“, sagt Ken Zipse, Leiter des Immobilienbereichs der Berenberg Bank. Dadurch und durch die niedrigen Zinsen kann der Anstieg der Immobilienpreise leichter kompensiert werden.

Preisrückgang in Frankfurt am Main

Den höchsten Preisanstieg bei Immobilien verzeichnete München mit 73 Prozent (mittlerer Wohnwert), gefolgt von Stuttgart mit 69 Prozent und Berlin mit 63 Prozent. In Bochum, Dortmund, Frankfurt/Main, Essen und Wuppertal sind die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahrzehnts gesunken. So gingen die Qua­dratmeterpreise in Wuppertal um 22 Prozent zurück, in Essen noch um 17 Prozent.

Frankfurt am Main ist mit seinem Preisrückgang von elf Prozent nach Einschätzung der Experten bundesweit ein Sonderfall. Hier wurde viel gebaut. Zumindest die Objekte mit gutem Wohnwert wurden in der Bankenme­tropole um elf Prozent teurer. Es ist also wahrscheinlich, dass weniger gut ausgestattete Wohnungen nicht mehr so gefragt waren.

„Wer in Wohnimmobilien investieren will, muss in wachsenden Städten wie Hamburg, Berlin, Dresden oder Köln nach Objekten suchen“, sagt Zipse. In vielen ländlichen Regionen sei nicht einmal ein Inflationsausgleich mit Immobilien gesichert. „Wir gehen aber davon aus, dass in besten Lagen die Objekte auf lange Sicht nicht günstiger werden. Zwar erscheinen manche Preise inzwischen recht ambitioniert, doch diese Preisentwicklung wird teilweise durch die niedrigen Zinsen relativiert, sofern eine lange Zinsfestschreibung und eine erhöhte Tilgung erfolgen“, so der Experte.