Immobilien

Kaum noch Leerstand bei Büros in Hamburg

In der Nordkanalstraße (City Süd) entsteht ein neues Finanzamt, in dem die bisherigen Ämter Wandsbek, Bergedorf und Oberalster zusammengelegt werden

In der Nordkanalstraße (City Süd) entsteht ein neues Finanzamt, in dem die bisherigen Ämter Wandsbek, Bergedorf und Oberalster zusammengelegt werden

Foto: Michael Rauhe

Anteil der ungenutzten Flächen sinkt in Hamburg mit 5,5 Prozent auf niedrigsten Stand seit 2002. Hohe Nachfrage der Stadt.

Hamburgs Verwaltung treibt auf der Suche nach neuen Standorten die Nachfrage nach Büroflächen in der Hansestadt nach oben. „Knapp ein Drittel des Gesamtumsatzes im ersten Halbjahr entfällt auf den öffentlichen Bereich“, sagt Heiko Fischer, Niederlassungsleiter des internationalen Maklerunternehmens CBRE.

Nach Berechnungen des Maklers wurden im ersten Halbjahr in Hamburg 254.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist das ein Plus von 14 Prozent. Die Leerstandsquote erreichte den niedrigsten Stand seit zwölf Jahren. „Das Wachstum und die hohe Attraktivität des Wirtschaftsstandortes Hamburg sorgen für eine dauerhafte Dynamik in der Hansestadt“, sagt Fischer. „Wir rechnen mit weiterer Dynamik, insbesondere bei hochwertigen Büroflächen.“

Allein im zweiten Quartal wurden 129.000 Quadratmeter Fläche neu vermietet. Die größte Anmietung in diesem Zeitraum kommt von der Stadt Hamburg. Sie mietet rund 21.000 Quadratmeter in dem noch im Bau befindlichen Bürokomplex in der Nordkanalstraße in der City Süd. Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre. „Dort werden nach der Fertigstellung im Herbst 2016 die Finanzämter Bergedorf, Oberalster, Wandsbek sowie das Finanzamt für Großunternehmen einziehen“, sagt Daniel Stricker, Sprecher der Finanzbehörde. Insgesamt werden damit 808 Mitarbeiter in dem Gebäude arbeiten, das von dem Projektentwickler Aug. Prien errichtet wird.

Die Abgabe von Steuererklärungen wird weiterhin an den bisherigen Standorten möglich sein, versicherte Stricker. Wer allerdings mit einem konkreten Anliegen einen Sachbearbeiter sprechen möchte, müsse künftig weitere Wege einkalkulieren. Dafür liege das neue Finanzamt verkehrsgünstig.

Das von dem Hamburger Architekturbüro agn Leusmann und LA’KET entworfene achtgeschossige Gebäude entsteht auf dem ehemaligen Sharp-Gelände. „Der zweitgrößte Abschluss über Büroflächen in diesem Jahr gibt der City Süd einen entscheidenden Impuls zur Weiterentwicklung“, sagt An­dreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger. „In keinem anderen Stadtteil lassen sich individuelle Wünsche zu so günstigen Mietkonditionen und gleichzeitig so innenstadtnah umsetzen wie hier.“

Bereits im ersten Quartal 2015 hatte die Stadt einen Teil des Axel-Springer-Gebäudes angekauft, um dort das Bezirksamt Mitte unterzubringen. Auch solche Eigennutzungen werden in der Mietstatistik erfasst. Zu den größten Abschlüssen im zweiten Quartal gehören 8000 Quadratmeter Bürofläche für den Chiphersteller NXP. In der Stresemannstraße entsteht der neue Hauptsitz des Unternehmens, das auf Wachstumskurs ist. 140 neue Mitarbeiter wurden im vergangenen Jahr eingestellt und auch im laufenden Jahr will NXP in Hamburg noch einmal in dieser Größenordnung wachsen, denn das Unternehmen baut den Bereich Forschung und Entwicklung aus.

Mit Blick auf das gesamte Jahr rechnen die führenden Gewerbemakler mit einer vermieteten Fläche von mehr als 500.000 Quadratmeter. Das liegt über dem langjährigen Durchschnitt „Auf Grund der Vielzahl an offenen Gesuchen und der stabilen Hamburger Wirtschaftslage kann diese Marke in diesem Jahr erreicht werden“, sagt Artur Kraft, Direktor bei der Angermann Real Estate Advisory AG in Hamburg.

Die hohe Nachfrage lässt den Leerstand bei den Büros weiter sinken. Die Leerstandsquote liegt nach Berechnungen von Grossmann & Berger bei nur noch 5,5 Prozent und erreicht damit den niedrigsten Stand seit dem Jahr 2003. Dennoch sind noch rund 700.000 Quadratmeter ungenutzt. „Ein großer Teil dieser vakanten Flächen bildet den schwer vermietbaren Sockel-Leerstand“, sagt Kraft. Gefragt sind aber moderne Büros, vor allem in der Innenstadt, der City Süd und der HafenCity. Die Nachfrage nach effizienten Büroflächen kann mit den bisherigen Fertigungsstellungszahlen nicht bedient werden. „In diesem und im nächsten Jahr werden voraussichtlich 47 Gebäude mit einem Volumen von zusammen 419.000 Quadratmetern Bürofläche fertig gestellt“, sagt Rehberg. „Knapp 60 Prozent der Flächen sind bereits vermietet.“ Die Experten rechnen damit, dass nun auch wieder spekulative Büroneubauten entstehen, für die es folglich noch keinen Mieter gibt.

Noch zeigen sich keine deutlichen Auswirkungen auf die Mietpreise. Sowohl die Spitzen- wie die Durchschnittsmiete stiegen im Vergleich zum Vorjahr lediglich um rund zwei Prozent. „Hinsichtlich der Realisierung neuer Büroprojekte stellen die stagnierenden Mieten in Kombination mit den gestiegenen Baukosten und den hohen Grundstückspreisen die Projektentwickler vor eine Herausforderung“, sagt Kraft. Im Schnitt müssen für einen Quadratmeter Bürofläche 14,60 Euro (ohne Nebenkosten) gezahlt werden. Für Büros in bester Lage und mit erstklassiger Ausstattung werden 24,50 Euro pro Quadratmeter fällig.