Immobilien

Die Kehrseite des Booms im Hamburger Wohnungsbau

Mehr als 6000 Wohnungen werden in diesem Jahr neu gebaut. Doch auf sinkende Mieten können die Hamburger nicht hoffen. In den Mietspiegel fließen nämlich nur die teuren Wohnungen ein.

Hamburg. „Tu’ Gutes und rede darüber.“ Diese Volksweisheit befolgen Wahlkämpfer immer gern. Hamburgs Sozialdemokraten jedenfalls lassen in diesen Vorwahlkampftagen keine Möglichkeit aus, das Wohnungsbauprogramm ihres Senat zu würdigen. Mehr als 6000 Wohnungen würden in diesem Jahr gebaut, heißt es. Mehr als 35.000 Baugenehmigungen seien seit dem Jahr 2011 erteilt worden.

Allerdings hat der Boom im Hamburger Wohnungsbau auch ein Kehrseite. So profitierten jene Menschen nur wenig, die auf eine besonders günstige Wohnung angewiesen seien, sagt Prof. Thomas Cirsovius, der an der Hamburger Hochschule für Angewandte Wissenschaften in der Fakultät Wirtschaft und Soziales lehrt. „Das Neubauprogramm des SPD-Senats birgt die Gefahr, dass die Mieten in Hamburg nicht sinken, sondern steigen werden.“

Der Grund dafür sei die Konstruktion des Mietspiegels, bei dessen Erstellung in erster Linie neu gebaute, frei finanzierte Wohnungen berücksichtigt würden, sagt der Wissenschaftler. „Der alle zwei Jahre erscheinende Mietspiegel legt die Obergrenze fest, bis an die Vermieter die Miete in Übereinstimmung mit den Gesetzen erhöhen dürfen.“ Daher sei es von besonders großer Bedeutung, welche Faktoren bei der Festlegung des Mietspiegels eine Rolle spielten.

Gemäß Paragraf 558, Absatz 2, des bürgerlichen Gesetzbuches dürfen bei Erhebung des Mietspiegels lediglich jene Wohnungen berücksichtigt werden, „bei denen die Miete in den vergangenen vier Jahren neu vereinbart oder geändert wurde“. Allerdings dürften bei dieser Berechnung jene Wohnungen nicht berücksichtigt werden, deren Bau vom Staat gefördert worden sei, sagt der Hamburger Wissenschaftler. „Mit anderen Worten: Sozialwohnungen werden bei der Erstellung des Mietspiegels nicht beachtet.“

Auf Grund dieser Konstruktion wirkt nach den Worten von Cirsovius der Bau der neuen Wohnungen mietpreistreibend. So sind Experten sich darüber einig, dass man in Hamburg eine neue Wohnung nicht mehr für einen Quadratmeterpreis bauen kann, der unter zwölf Euro liegt. Das liegt an den hohen Grundstückspreisen und den in den vergangenen Jahren massiv gestiegenen Baukosten.

Zwar ist der Anteil der jährlich rund 6000 neu gebauten Wohnungen am Hamburger Wohnungsmarkt mit seinen rund 900.000 Wohnungen eher gering. Ihr Einfluss auf den Mietspiegel ist hingegen überdurchschnittlich groß, da alle Neuvermietungen bei seiner Festlegung berücksichtigt werden. Das führe über den „Hebel“ Mietspiegel dazu, dass auch Mieten von Wohnungen mit Altverträgen über die Zeit deutlich steigen, sagt Prof. Cirsovius.

Kritiker bemängeln seit längerem, dass der Mietspiegel lediglich Wohnungen mit höherer Miete erfasse. Würden hingegen alle Altmietverträge mit in die Berechnung einfließen, wäre es schwierig eine (neue) Wohnung zu finden, die nicht über dem Mietspiegel liegt.

Befürworter des Wohnungsbauprogramms werden nicht müde, zu betonen, dass der Bau von Wohnungen die Lage auf Hamburgs Wohnungsmarkt entspannen kann - und zu sinkenden Mieten führt. Mit dieser Argumentation wird auf das „marktwirtschaftliche“ Argument zurückgegriffen, nach dem der Preis eines Produkts automatisch sinkt, wenn nur genügend davon hergestellt werden.

Prof. Cirsovius sieht das skeptisch. „Bei Wohnungen funktioniert dieser Mechanismus nicht“, sagt der Wissenschaftler. So könne man auf einem Grundstück an der Alster oder in einem angesagten Stadtteil wie Ottensen nicht beliebig viele Wohnungen errichten. Damit aber bleibe der Nachfragedruck in besonders nachgefragten Stadtvierteln hoch - mit der Folge, dass Hausbesitzer hohe Mieten realisieren können.

Auch der Chef des Hamburger Mietervereins, Eckard Pahlke, glaubt nicht, dass durch den massiven Wohnungsbau die Mieten in Hamburg sinken werden. „Allerdings gehen wir davon aus, dass der Anstieg der Mietpreise gedämpft werden kann, wenn dem Markt ausreichend Wohnungen zur Verfügung gestellt werden.“

Hinzu kommt, dass der Wohnungsbauboom der Stadt mehr Geld über die Grund- und die Grunderwerbsteuer in die Kassen spült. 2010 nahm die Stadt ihrem Finanzbericht zufolge 692 Millionen Euro an Grund- und Grunderwerbsteuer ein. In diesem Jahr, so die Novemberschätzung, werden es mit 791 Millionen Euro fast 100 Millionen Euro mehr sein.

Matthias Günther vom Hannoveraner Pestel-Institut geht einen Schritt weiter. Nach seinen Berechnungen nimmt Hamburg infolge des Wohnungsbaubooms pro Jahr rund 136 Millionen Euro an Steuern zusätzlich ein. Damit ließen sich die 100 Millionen Euro, die für sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt würden, gut finanziere, sagt der Wissenschaftler.