Das müssen Sie beim Kauf einer Immobilie beachten

Wie hoch sind die Nebenkosten? Wie wichtig ist die Lage? Welche Dinge beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses unbedingt bedacht werden müssen.

Manche Menschen kaufen eine Immobilie leichter als einen Fotoapparat oder ein Handy. Sie folgen dem Prinzip: Es wird schon gut gehen“, sagt Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümerverbandes Hamburg, und fügt hinzu: „Augen auf! Lasst euch beraten!“

Eine große Bedeutung kommt dabei der Besichtigung zu. Die sollte unbedingt bei Tageslicht erfolgen, denn nur so kann man auch Mängel erkennen. „Man muss bedenken: der Bauherr/ Käufer ist immer ein Laie, der auf einen Immobilien-Profi trifft“ so Stüven. Deshalb sei es gut, bei der Besichtigung jemanden an der Seite zu haben, der mit dem notwendigen technischen Sachverstand das Gebäude technisch beurteilen kann. Das können etwa Architekten oder Ingenieure aus dem Bekanntenkreis sein. Hat man niemanden, sollte man sich diesen Sachverstand dazukaufen, etwa über die bautechnische Beratung des Grundeigentümerverbandes.

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Neben der Besichtigung des Objekts schafft auch ein Blick auf das Wohnumfeld Klarheit. Wie ist die Infrastruktur? Wo liegen Schulen? Gibt es Lärm oder Gerüche, die den Standort belasten? Auch Informationen über Baumaßnahmen sind hilfreich. Das kann im Falle einer Eigentumswohnung Keller-, Dach- oder Fassadensanierungen betreffen. Für das Wohnumfeld können Änderungen anstehen, wie straßenbauliche Veränderungen, die Einrichtung eines Gewerbe- oder eines Sanierungsgebietes. All das sollte in die Bewertung einfließen.

Wie viel Eigenkapital zur Verfügung sollten Immobilienkäufer haben?

Ist das richtige Objekt gefunden, steht das nächste große Thema an: die Finanzierung. Experten raten beim Immobilienkauf, mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitzubringen. „Derzeit haben wir eine Niedrigzinsphase, daher rechnet sich aktuell die Verschuldung“, erklärt Stüven. In der Kalkulation oft vergessen wird der Umstand, dass ein Immobilienkauf neben dem Kaufpreis weitere Kosten nach sich zieht: So möchte der Staat vier bis fünf Prozent Grunderwerbssteuer, in Schleswig-Holstein sind es sogar 6,5 Prozent. Hinzu kommen Maklergebühren, Gebühren des Grundbuchamtes und Notarkosten. Insgesamt sind das etwa zwölf bis 13 Prozent des Kaufpreises. Neben Zinsen und Tilgung fallen zudem monatlich Betriebskosten und laufende Kosten an: Steuer, Müll, Strom, Telefon. Ist das Finanzielle geklärt, sollte man auch über den sogenannten „Worst Case“, den „schlimmsten Fall“, nachdenken: Was geschieht, wenn die Beziehung zerbricht oder eine Arbeitslosigkeit den Tilgungsplan über den Haufen wirft? „Wenn so etwas passiert, dann darf man nicht gleich in die Insolvenz rutschen. Man muss flexibel bleiben und sollte sich beim Kauf der Immobilie nicht zu sehr verausgaben“, sagt Andre Vollbrecht vom Notariat am Gänsemarkt. Neben vielen anderen bieten der Grundeigentümerverband und die Verbraucherzentrale Finanzierungsberatungen an.

Lohnt es sich, gemeinsam mit Freunden zu kaufen?

Bei gebrauchten Immobilien gibt es häufig viel zu tun und zu finanzieren. Instandsetzung, Umbauten, Erweiterungen. Entscheidend ist hier, mit einem Fachmann Kostenschätzungen vorzunehmen, damit man finanzielle Risiken möglichst frühzeitig erkennen kann. „Wer sich ein eigenes Haus leistet, gebraucht oder neu, sollte zudem gewisse handwerkliche Begabung mitbringen oder sich zumindest aneignen“, rät Stüven, denn Eigenleistungen reduzierten Kosten.

Auch bei Wohnungen müssen für Instandsetzungen Rücklagen gebildet werden. Ein neues Dach kostet schnell 10.000 Euro. „Deshalb ist es wichtig, sich die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung anzuschauen und sich über Planungen zu informieren. Man sieht daran, was die Eigentümergemeinschaft bewegt. Auch Streit und Unfrieden bekommt man so mit“, sagt Vollbrecht. „Die Instandhaltungsrücklage wird aus dem Wohngeld als Anteil entnommen. Ist eine hohe Rücklage vorhanden, können damit hohe unvorhergesehene Investitionen leichter abgefangen werden.“ Besonders an Standorten mit hohen Immobilienpreisen kann der gemeinsame Kauf eines Hauses mit Freunden eine Alternative sein. Hamburg hat sich auch deswegen zur Hochburg von Baugemeinschaften entwickelt. Im Bedarfsfall kann man sich gegenseitig unterstützen. Zudem bietet der größere finanzielle Spielraum mehr Möglichkeiten. Anlaufstelle für alle, die sich für das Bauen in einer Baugemeinschaft interessieren, ist in der Hansestadt die Agentur für Baugemeinschaften in der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (www.hamburg.de).

Ist eine eigene Immobilie für die Altersvorsorge geeignet?

Juristen empfehlen, bei einem solchen Vorhaben rechtlich für klare Verhältnisse zu sorgen. Auch hier ist fachmännische Beratung sinnvoll. Zum einen müssen die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch geregelt werden, zum anderen sollten Absprachen, die Finanzierung, Nutzung und Pflege betreffen, vertraglich fixiert werden. Ein besonderes Augenmerk verdient beim gemeinschaftlichen Immobilienkauf der Schallschutz. Besonders unter Freunden, die auf engem Raum zusammenleben, ist es von Vorteil, wenn auf diese Weise eine gesunde Distanz geschaffen wird.

Neben persönlichen Gründen steht für viele Immobilienkäufer die Idee einer langfristigen Wertanlage hoch im Kurs. Ein Hauskauf lohnt sich, wenn man eine stabile Anlageform sucht, die man an die Kinder weitergeben kann. Auch als Altersvorsorge ist das eigene Haus geeignet, sofern es bis zum Renteneintritt abbezahlt ist und nur die Nebenkosten anfallen. Entscheidend ist jedoch die Lage, obwohl die Marktentwicklung schwer vorhersagbar ist.

„Stadtteile wie Harvestehude oder Eppendorf werden auch in 20 oder 30 Jahren gefragt sein. In Wilhelmsburg kann man dagegen kaum sagen, wie sich der Markt entwickeln wird. Aktuell sind die Aussichten allerdings extrem gut“, sagt Immobilienexperte Stüven. In Barmbek Süd dagegen wechselten sich Auf- und Abwind ab. Für eine langfristige Vermietbarkeit seien vor allem innenstadtnahe Lagen gut geeignet.

Viele weitere Informationen erhalten Sie auf www.abendblatt.de/ratgeber/leben-in-hamburg

Nächste Folge: Was ist zu tun, wenn das Lebensmodell Ehe zu scheitern droht? Der Weg zur rechtsgültigen Scheidung ist meist nicht ganz unkompliziert.