Stadtentwicklung

Projekt Neue Mitte Altona ist jetzt fast am Ziel

Zwei Jahre lang wurde über das zweitgrößte Stadtentwicklungsprojekt verhandelt, heute steht ein letzter Termin an. Es geht um die Grundstückskosten für die geplante neue Stadtteilschule.

Altona. Gut zwei Jahre wurde hart verhandelt, ein Vertragsabschluss immer wieder verschoben: Nun steht für den Baustart des nach der HafenCity zweitgrößten Stadtentwicklungsprojekts Hamburgs offenbar der entscheidende Durchbruch bevor. Anfang der kommenden Woche wollen die Investoren der Neuen Mitte Altona nach Abendblatt-Information den so lange verhandelten städtebaulichen Vertrag mit der Stadt unterzeichnen.

Ursprünglich sollte schon im März der Vertrag abgeschlossen werden. Doch eine Einigung über die Kostenbeteiligung der Investoren für die Erschließung wie beispielsweise den Bau von Straßen und Wegen sowie über die Verteilung von Wohnformen und öffentlichen Flächen auf dem ehemaligen Güterbahngelände kam immer wieder nicht zustande. Und auch der voraussichtliche Unterzeichnungstermin am 17. Dezember gilt als fragil.

Am heutigen Freitag ist noch eine letzte Verhandlungsrunde angesetzt – und dabei geht es um Geld. In diesem Fall um die Grundstückskosten für die geplante neue Stadtteilschule in der Neuen Mitte. Das dafür vorgesehene Areal befindet sich im Eigentum der Aurelis – einer ehemaligen Bahntochter, die inzwischen samt ihren früheren Bahngrundstücken dem Baukonzern Hochtief und dem Immobilienfonds Redwood Grove gehört. Die Preisvorstellungen für das angepeilte Schulgrundstück sollen dabei höchst unterschiedlich sein. Die Stadt wolle einen niedrigen einstelligen Millionenbetrag zahlen, Aurelis verlange einen hohen einstelligen Millionenbetrag, hieß es aus Politikerkreisen. „Der Verkauf des Schulgrundstücks könnte bis zuletzt noch der Knackpunkt sein“, sagt ein Beteiligter.

+++ Hier sehen Sie die Grafik zum Projekt +++

Das künftige Neubaugebiet umfasst im Wesentlichen das frühere Güterbahnareal westlich der Harkortstraße. Geplant ist dort im ersten Abschnitt der Bau von rund 1600 Wohnungen. Anders als in der HafenCity gehört das riesige Areal mitten im begehrten Altona aber nicht der Stadt, sondern inzwischen drei Eigentümergesellschaften. Neben Aurelis ist es die Grundstücksgesellschaft Panta 69, die ein Unternehmen des Hamburger Shopping-Center-Konzerns ECE ist, der die Flächen von der Holsten-Brauerei gekauft hatte. Dritte Grundstücks-Gesellschaft ist die Panta 112, die aus einem Konsortium von ECE, Behrendt Wohnungsbau, Fraatz Bauunternehmen und Harmonia Immobilien besteht – alles ebenfalls Hamburger Unternehmen.

Weil die Stadt das Areal aber zu einer Art Sonderplangebiet erklärt hat, könnte sie dort eigentlich ein Vorkaufsrecht wahrnehmen, um das zu bauen, was sie will. Macht sie aber nicht, stattdessen wird eben ein städtebaulicher Vertrag ausgehandelt, in dem die Forderungen der städtischen Planer festgeschrieben sind. Mit anderen Worten: Die Stadt verwandelt den Eigentümern günstige Gewerbeflächen in lukrativere Baugrundstücke um – und diese verpflichten sich im Gegenzug, bei der Bebauung die speziellen Wünsche der Stadt zu realisieren.

So soll wie bei allen großen Wohnungsbauprojekten in Hamburg auch in der Neuen Mitte der sogenannte Drittelmix aus frei finanzierten, geförderten und Eigentumswohnungen realisiert werden. Ein Drittel der 1600 Wohnungen wird daher als Sozialwohnungen mit Kaltmieten zwischen 6 Euro und etwa 8,10 Euro pro Quadratmeter auf den Markt kommen. 20 Prozent aller Wohnungen sollen durch Baugenossenschaften und Baugemeinschaften errichtet werden.

Mit einem Baustart für die ersten Häuser rechnet die Stadtentwicklungsbehörde nun im kommenden Jahr. Parallel zu den Verhandlungen treibt sie dazu den Bebauungsplan „Altona-Nord 26“ voran, der ziemlich konkrete Festsetzungen vorsieht: So sollen die Wohnhäuser ähnlich wie in der Nachbarschaft in Blockform gebaut werden. Der überwiegende Anteil der Gebäude wird dem Planentwurf zufolge fünf- bis sechsgeschossig werden. Einige Häuser dürfen auch bis zu acht Geschossen aufweisen. Dazu gehören beispielsweise die so genannten Kranhäuser, die teils über die denkmalgeschützten alten Güterbahnhallen ragen werden.

Mit den acht Geschossen seien die Häuser allerdings immer noch vergleichbar hoch wie die benachbarten Altbauten, weil heute um 0,5 bis ein Meter niedrigere Deckenhöhen gebaut würden. Auch zur Gestaltung gibt es bereits sehr spezielle Vorstellungen der Planer. Vorgeschrieben sind beispielsweise Flachdächer. Auf gutem Grund: Geplant ist auch eine Verpflichtung zur Begrünung der Dächer – also Dächer, auf denen Blumen und Wiesenkräuter wachsen können.

Der Bebauungsplan regelt allerdings nur den ersten Bauabschnitt der Neuen Mitte. Insgesamt war die Stadt einmal davon ausgegangen, dass dort sogar etwa 3500 Wohnungen gebaut werden können. Der bereits 2010 verfasste Masterplan umfasst daher noch ein weit größeres Gelände am Bahnhof Altona. Denn ursprünglich hatten die Planer erwartet, dass die Bahn AG ihren Fernbahnhof (ohne S-Bahnen) zur S-Bahn-Station Diebsteich verlegen wird. Doch das ist längst nicht mehr sicher: So lässt die Bahn derzeit prüfen, ob ein solch gigantisches Bauvorhaben überhaupt noch finanzierbar ist – oder ob stattdessen das in die Jahre gekommene Bahnviadukt mitten im Plangebiet saniert werden sollte.

Ein Ergebnis der Studie liegt laut Bahn immer noch nicht vor. Für den ersten Bauabschnitt ergeben sich damit aber einige erhebliche Probleme: So heißt es beispielsweise im Textteil des Bebauungsplanentwurfs zu Lärmgrenzwerten: „An fast allen Rändern des Plangebiets treten unterschiedlich starke Überschreitungen auf.“