Bis 2030 müssen laut Studie in Hamburg vor allem kleine Immobilien gebaut werden. Mieten dürften weiter steigen. Wegen der Alterung der Bevölkerung würden mehr seniorengerechte Wohnungen benötigt.

Hamburg. Gemessen an der Bautätigkeit der vergangenen Jahre ist es eine extrem sportliche Vorgabe: Bis zum Jahr 2030 müssen in Hamburg 90.000 Wohnungen neu errichtet werden. Das ist das Ergebnis einer Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) im Auftrag der Haspa. Ginge es im bisherigen Tempo weiter - zuletzt entstanden jährlich ungefähr 4000 Einheiten -, würden im Jahr 2030 fast 30.000 Wohnungen fehlen.

Hoffnung gibt allerdings diese Zahl: Im vergangenen Jahr wurden mehr als 8700 Baugenehmigungen erteilt, fast doppelt so viele wie noch 2010. Diese Entwicklung weise in die richtige Richtung, sagte Haspa-Chef Harald Vogelsang. "Hamburg braucht zusätzlichen Wohnraum, damit keine Arbeitsplätze, Kaufkraft und Steuereinnahmen verloren gehen und die Stadt weiter wachsen kann."

Die Zunahme der Baugenehmigungen ist jedoch auch die Reaktion auf eine Knappheit, die die Preise zuletzt stark ansteigen ließ. "Schon heute geben die Hamburger den größten Teil ihres Einkommens für die Miete und Nebenkosten aus", so Vogelsang. Einer Haspa-Studie zufolge kostet das Wohnen bereits 46 Prozent der Hamburger mehr als die Hälfte ihres verfügbaren Einkommens.

Der Anstieg der Miete hat seine Ursache nach Angaben des HWWI-Wissenschaftlers Alkis Otto nicht zuletzt in der angespannten Marktsituation: "Der Leerstand bei den Mietwohnungen liegt bei nur 1,6 Prozent - das bedeutet, dass der Bestand praktisch voll vermietet ist", sagt Otto.

Die Immobilienpreise in der Hansestadt sind seit 2009 in mehreren Stadtteilen um mehr als zehn Prozent pro Jahr gestiegen. Zwar seien die Kaufpreise nicht überall in einem "vernünftigen Rahmen" geblieben. Generell sehen Otto und Vogelsang aber keine Gefahr einer Spekulationsblase. "Die Verschuldung der Haushalte ist zuletzt eher zurückgegangen, ganz anders als in europäischen Ländern, in denen der Markt tatsächlich spekulativ überhitzt war", erklärt der HWWI-Forscher. Inflationsbereinigt seien die Mieten und Preise in Hamburg aktuell zudem niedriger als in den 1990er-Jahren. Otto geht davon aus, dass das Wohnen in der Hansestadt langfristig moderat teurer wird, allerdings nicht so deutlich wie in den zurückliegenden Jahren.

Der Studie liegt die Prognose zugrunde, dass die Bevölkerungszahl Hamburgs bis zum Jahr 2030 vor allem durch Zuwanderung jüngerer Menschen um rund 50.000 zunehmen wird. Darüber hinaus müssten 40.000 bestehende Wohnungen, die bis dahin nicht mehr nutzbar seien, ersetzt werden.

Man könne davon ausgehen, dass besonders innenstadtnahe Viertel künftig noch gefragter sein werden, sagt Otto. Zwar sind in etlichen zentralen Stadtteilen die Mieten und die Preise schon heute sehr hoch. Es gebe aber noch immer bezahlbare und dennoch citynahe Stadtteile, fügte Vogelsang an. Diese könnten eine ähnliche Entwicklung nehmen wie Eppendorf oder Ottensen in der Vergangenheit: "Es lohnt sich, darauf zu achten, wo junge Leute heute hinziehen." Als Beispiele nannte der Haspa-Chef Wilhelmsburg, Rothenburgsort, Hamm und Wandsbek.

Eine wichtige Rolle für die Deckung der Nachfrage werden nach Einschätzung von Vogelsang Großprojekte wie die A-7-Deckelung, die Bebauung des bisherigen Fernbahnhofs in Altona sowie die Erweiterung der HafenCity spielen. Die Studie gibt auch Hinweise darauf, welche Art von Wohnungen gebraucht wird. "Der demografische Wandel wird Hamburg in den kommenden zwei Jahrzehnten einen kräftigen Anstieg der Ein- und Zweipersonenhaushalte bescheren", so Otto. Wegen der Alterung der Bevölkerung würden wesentlich mehr kleinere, seniorengerechte Wohnungen benötigt. Ein- und Zweizimmerwohnungen stellen derzeit aber nur zehn Prozent des Wohnraums.