Wohnungsmarkt Hamburg

Verband: Preisanstieg bei Immobilien gebremst

Foto: HA / A.Laible / Andreas Laible

Der Preisanstieg sei moderater als im vergangenen Jahr, so der Immobilienverband Deutschland Nord. Altbauwohnungen begehrt.

Hamburg. Die Immobilienpreise in Hamburg haben nach Einschätzung des Immobilienverbands Deutschland (IVD) in den vergangenen Monaten eine Atempause eingelegt. Bis auf einzelne Preisspitzen sei der Preisanstieg deutlich moderater als im vergangenen Jahr, sagte Axel Kloth, Vorsitzender des IVD Nord, am Donnerstag. So liege die Steigerung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Jahresvergleich zum Teil deutlich unter zehn Prozent. Ein Jahr zuvor waren die Preise für Eigentumswohnungen zum Teil deutlich über zehn Prozent gestiegen.

Allerdings sei die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Hamburg und dem nahen Umland nach wie vor hoch, sagte Kluth. Das Angebot an entsprechenden Immobilien werde dagegen geringer. Gründe für die hohe Nachfrage seien Inflationsängste infolge der Turbulenzen an den Finanzmärkten und überdurchschnittlich günstige Hypothekenzinsen, sagte Peter-Georg Wagner, der im Verband für den Bereich Marktforschung zuständig ist. Nachgefragt würden in erster Linie Altbauwohnungen - und „hier gerne Objekte aus der Jahrhundertwende“, sagte Kluth. Größer sei das Angebot bei Wohnungen, die nach 1949 errichtet worden seien.

+++ Zum Herunterladen: Übersicht über die Preisentwicklung von Hamburger Immobilien seit 1992 +++

Der IVD Nord stützt seine Einschätzung auf Marktrecherchen, die auf Zahlen der 500 Hamburger IVD-Mitgliedsunternehmen beruhen. Sie wurden im ersten Quartal dieses Jahres erhoben.

Von einer „Immobilienblase“ wollte Kloth trotz der inzwischen hohen Preise nicht sprechen. Es stimme zwar, dass Hamburg als prosperierende Metropole ein attraktiver Immobilienstandort und die Schere zwischen einem knappen Angebot in guten Lagen und einer hohen Nachfrage groß sei. Allerdings verhindere das „konservative Finanzierungssystem“ in Deutschland die Bildung einer Blase, sagte Kloth. So finanzierten Kreditinstitute den Kauf einer Immobilie in der Regel nur dann, wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden sei. Üblich sind da etwa 20 Prozent des Kaufpreises.

+++ Zum Herunterladen: Übersicht über die Preisentwicklung von Hamburger Immobilien seit 2007 +++

Ferner fielen beim Erwerb einer Immobilie mit Grundsteuer und Zahlungen für Notar, Gericht sowie Makler „erhebliche Nebenkosten“ an, sagte Kloth. Zwölf Prozent seien da schnell erreicht. Das erschwere kurzfristige Spekulationen und mache diese nicht sinnvoll. „Die Immobilie allgemein und speziell der Immobilienstandort Hamburg gelten als „sicherer Hafen“.

Zwar gehen die Immobilienexperten des IVD davon aus, dass auch in den kommenden Jahren die Nachfrage nach Immobilien anhalten werde. Dafür spreche, dass Hamburg für Kapitalanleger ein interessanter Markt sei, sagte Kloth. Zudem halte der Trend zum innerstädtischen Wohnen an. „Allerdings rechne ich in den kommenden Jahren nicht mit dramatischen Preiserhöhungen.“

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Trend: Mehr und mehr sind kleinere Wohnungen gefragt

Nach den Worten von Kluth werden vermehrt kleinere Wohnungen nachgefragt. „Anfang der 80er Jahre musste eine Drei-Zimmer-Wohnung 180 Quadratmeter haben“, sagte IVD-Experte. Jetzt würden zwar immer noch Zweineinhalb- bis Drei-Zimmer-Wohnungen gesucht - aber von geringerer Größe. Grund dafür seien die gestiegenen Nebenkosten.

Der IVD-Nord-Chef mahnte eine bessere Entwicklung von Stadtteilen an, die nicht so im Fokus von Wohnungssuchenden stünden. „Es gibt in Hamburg viele Stadtteile, wo das Image nicht so gut ist, es aber gute Wohnungen gibt.“ Kluth plädierte für einen „Masterplan für die Quartiersentwicklung“. Stadtteile mit Potenzial seien beispielsweise Wilhelmsburg, Hamm und Horn.

Der Markt für Einfamilienhäuser

Nach Darstellung des IVD kostet ein freistehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert - rund 150 Quadratmeter Wohnfläche inklusive Grundstück und Garage - in Hamburg derzeit durchschnittlich rund 450.000 Euro. Damit ist es rund sieben Prozent teurer als vor einem Jahr.

Bei Häusern mit einfachem und mittlerem Wohnwert stiegen die Preise im Vergleich zu 2011 um drei bis fünf Prozent. Dem IVD zufolge kostet ein Eigenheim in nicht so guter Lage und einfach ausgestattet derzeit rund 200.000 Euro. Bei mittlerem Wohnwert muss der Käufer im Durchschnitt 310.000 Euro bezahlen.

Hochwertige Einfamilienhäuser - sie haben erstklassige Ausstattung, liegen in angesagten Gegenden und sind von guter Bausubstanz - sind im Vergleich zum vergangenen Jahr um 4,4 Prozent teurer geworden. Im Durchschnitt kostet so eine Immobilie 835.000 Euro.

Der Markt der Reihenhäuser

Ein typisches Reihenmittelhaus in vergleichbar guter Lage und Ausstattungsqualität - etwa 120 Quadratmeter Wohnfläche, Grundstück ohne Garage - kostet dem IVD zufolge derzeit durchschnittlich 300.000 Euro. Damit haben sich derartige Gebäude im Vergleich zum vergangenen Jahr um rund 5,3 Prozent verteuert.

Bei mittlerer und einfacher Lage liegen die Preise für ein Reihenmittelhaus bei 230.000 bzw. 175.000 Euro. Diese Preise bedeuteten eine Steigerung zwischen zwei und vier Prozent.

Markt für Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen gab es dem IVD zufolge die größte Preissteigerung bei Wohnungen in mittleren Lagen. Pro Quadratmeter müssten derzeit für eine derartige Immobilie im Durchschnitt 1750 Euro gezahlt werden - rund acht Prozent mehr als im vergangenen Jahr.

Bei Wohnungen mit einfachem Wohnwert - einfache Lage, alte Bausubstanz, einfache Ausstattung - kostet der Quadratmeter durchschnittlich 1350 Euro. Das bedeutet eine Steigerung in den vergangenen zwölf Monaten um 5,5 Prozent.

Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert sind über das Jahr 7,6 Prozent teurer geworden. Dort schlägt der Quadratmeter derzeit mit 2400 Euro zu Buche. In sehr guten Lagen müssten Interessenten an einer Eigentumswohnung derzeit im Durchschnitt 3600 Euro für einen Quadratmeter zahlen - 5,9 Prozent mehr als vor Jahresfrist. Nach Angaben des IVD gibt es auch „Ausreißer“, bei denen bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt würden.

Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessenvertretung von Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Bundesweit gehören ihm 6000 Unternehmen an. Im Verband Nord sind 1500 Mitglieder organisiert. Der Verband Nord vertritt Unternehmen aus Hamburg, Schleswig-Holstein, Bremen, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern.

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