Schöner wohnen in Billstedt

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Oliver Schirg

In weniger schicken Stadtteilen sind Mieten noch bezahlbar. Doch viele Interessenten gehen bei der Lage keine Kompromisse ein

Hamburg. Jochen Schmeling betreibt sein Geschäft seit fast 40 Jahren. Als Inhaber der Schmeling Immobilien GmbH mit Sitz in Altona hat er "die Wellen" - wie er es beschreibt - kommen und verschwinden sehen. "Den Wunsch vieler Menschen, in angesagten Stadtvierteln leben zu wollen, hat es immer gegeben." Dass sie dafür tief in die Tasche greifen - auch. Neu sei dieses Mal allerdings "die mangelnde Bereitschaft, Kompromisse zu schließen".

Der Immobilienmakler weiß, wovon er spricht und dass seine Worte rasch falsch verstanden werden könnten. Er weiß, dass in angesagten Stadtteilen gute und günstige Wohnungen schwer zu finden sind. Er erlebt ebenso, dass gut verdienende junge Menschen, beispielsweise in Ottensen, bereitwillig höchste Mieten akzeptieren und damit alteingesessene Bewohner verdrängen. "Dabei ist es keine 15 Jahre her, dass Ottensen eine einfache Gegend mit bezahlbaren Mieten war", sagt Schmeling.

Von einer Wohnungsnot wollen er und seine Kollegen allerdings nicht reden. Auch nicht davon, dass Immobilien massenhaft und in spekulativer Absicht leer stünden. Das Statistikamt Nord hatte am vergangen Montag gemeldet, in Hamburg stünden fünf Prozent der insgesamt 879 000 Wohnungen leer. Auf Nachfrage erklärte das Amt, in die Zählung sei jede leer stehende Wohnung eingeflossen. Also auch jene, die beispielsweise wegen Renovierung oder Mieterwechsel zum Stichtag der Zählung nicht bewohnt waren.

Wenn man sich mit Immobilienmaklern unterhält, taucht ein Aspekt immer wieder auf. Es gibt in Hamburg eine Reihe von Stadtteilen, in denen trotz guter Lage und eines guten Zustands eine Wohnung nicht ohne Weiteres vermietet werden kann. Da könne es schon mal mehr als die üblichen zwei bis vier Wochen bis zu einem neuen Vertragsabschluss dauern, sagt Jens-Uwe Maier, Geschäftsführer der Richard E. Maier GmbH.

Die Gründe für die Verzögerung sind unterschiedlich. "Im Wesentlichen werden Wohnungen nach folgenden Kriterien gesucht", sagt Schmeling: "Altbau, Dielenboden, ruhige Lage, Zentralheizung, Stadtnähe." Wenn eines der Kriterien nicht erfüllt werde, vor allem der Stadtteil nicht "stimme", sinke das Interesse merklich.

Die Kompromisslosigkeit so manches Interessenten macht der Wohnungsexperte an einem Beispiel deutlich. Die Schützenstraße führt von Altona nach Bahrenfeld. Vom Ambiente her gibt es zwischen beiden Abschnitten keinen signifikanten Unterschied. "Wenn man im Internet eine Wohnung anbietet und die Schützenstraße zu Altona zählt, herrscht großes Interesse", sagt Schmeling. Sobald in der Anzeige aber vermerkt werde, dass die Wohnung postalisch im Bahrenfelder Teil der Straße liege, "bricht das Interesse ein". Ähnliches hat Andreas Sonnek, dessen Unternehmen in Hamburgs Osten aktiv ist, bemerkt. "Manchmal müssten die Interessenten bereit sein, nur einen Kilometer mehr stadtauswärts zu suchen. Dort fänden sie ein deutlich besseres Angebot." Als Beispiele nennt der Makler den Sievekingdamm oder einige Bereiche im Eilbektal.

Der Vorsitzende des Grundeigentümerverbandes in Hamburg, Heinrich Stüven, macht den geringen Bekanntheitsgrad vieler Stadtteile dafür verantwortlich und rät Wohnungssuchenden, sich auch "derzeit nicht so angesagte Stadtviertel" genau anzuschauen. Bestes Beispiel sei Wilhelmsburg. "Mit ihren vielen Kanälen und Wasserflächen ist die Elbinsel ein attraktiver Standort zum Leben."

Nach den Worten von Patrick Joerend, Geschäftsführer der Privatgrund Haus- und Grundbetreuung GmbH, achten Suchende bei Wohnungen außerhalb der angesagten Stadtviertel deutlich mehr auf Qualität und Preis. Während man in Eppendorf eine Wohnung aus den 60er-Jahren mit Bad und Küche aus jener Zeit ohne Probleme loswerde, "schauen die Mieter stadtauswärts sehr genau hin". Auch die Infrastruktur sei in den Randgebieten entscheidend dafür, ob eine Wohnung leicht oder weniger leicht zu vermieten sei. "Wenn Haltestellen von Bus oder Bahn zu weit entfernt liegen oder es in erreichbarer Nähe keinen Supermarkt gibt, dann wird es schwierig."

Unterschiedlich sei die Situation ferner bei großen Wohnungen. Während in wohlhabenden Stadtteilen Geld nur eine untergeordnete Rolle spiele, stießen interessierte Familien in anderen Bezirken rasch an ihre finanzielle Grenze. Selbst bei einem moderaten Quadratmeterpreis sei aufgrund der Größe der Wohnung das Geld "einfach nicht aufzubringen".

Unter Maklern gilt die Regel, dass die Warmmiete nicht mehr als ein Viertel des Nettoeinkommens der Familie ausmachen dürfe. Bei 1500 Euro wären das 6000 Euro netto im Monat. Dem Hamburger Mieterverein zufolge verfügen jedoch zwei Drittel der Haushalte in Hamburg nur über ein monatliches Nettoeinkommen von weniger als 3000 Euro. Das städtische Wohnungsbauunternehmen Saga-GWG setzt nach Angaben ihrer Sprecherin Kerstin Matzen auf sogenannte Kappungsgrenzen. Das bedeutet, dass die auf dem Mietenspiegel basierende zulässige Miethöhe nicht ausgeschöpft wird.

Die "Imagefrage" hat die obersten Etagen der Politik erreicht. Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) holte von allen Bezirken verbindliche Zusagen über den Bau von Wohnungen ein, um sein Versprechen über jährlich 6000 neue Wohnungen einhalten zu können. Harburgs Bezirksamtleiter Thomas Völsch (SPD) warb erst unlängst in einer Rede vor Immobilienmaklern für seinen Bezirk, der sowohl für Familien als auch für junge, urbane Menschen geeignet sei. "Mieten und Kaufpreise im Bezirk Harburg liegen zwischen 20 und 30 Prozent unter Hamburgs Werten."

So sei der Südwesten Harburgs für junge Familien geeignet, sagt Völsch. Gute Schulen, ausreichend Kitas, dazu Einkaufsmöglichkeiten seien wichtige "weiche Faktoren". Hinzu käme die Nähe des Naturschutzgebiets Fischbeker Heide und das Alte Land. Jüngeren dient der Bezirksamtsleiter das Phönixviertel an: "Stark verdichtet und urban", sagt Völsch. Seine Hoffnungen ruhen dabei auf Studenten der TU Harburg. Einer Studie zufolge lebten weniger als 30 Prozent der Studierenden in der Nähe der Universität. "Allerdings haben deutlich mehr den Wunsch, nahe der Hochschule wohnen zu können."

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