Bausparverträge

Bausparkassen verschleiern Kosten ihrer Kombikredite

Die Stiftung Warentest hat festgestellt, dass Kombikredite mit Bausparverträgen meist teurer sind, als die Bausparkassen ihre Kunden glauben lassen.

Kombikredite mit Bausparverträgen sind mal supergünstig, mal sündhaft teuer – aber fast immer eine Mogelpackung. Denn sie sind teurer, als die Bausparkassen ihre Kunden glauben lassen. Die Kassen nutzen immer noch eine Gesetzeslücke, um Kosten zu verschleiern, hat die Stiftung Warentest in einer Stichprobe für ihre Zeitschrift Finanztest festgestellt.

Systematische Verbrauchertäuschung

Im Idealfall ist die Immobilienfinanzierung mit einer Kombination aus einem Darlehen und einem Bausparvertrag sicher, flexibel und kostet besonders wenig Zinsen – ganz wie in der Werbung von Schwäbisch Hall und Wüstenrot. Doch in den Zinsangaben fehlen verdeckte Kreditkosten von vielen tausend Euro.

Finanztest hat Bausparkredite ausgewertet, die von Februar bis Dezember 2013 angeboten wurden. Der Effektivzins der Kombikredite lag im Schnitt mehr als 20 Prozent über den Effektivzinsen, die Bausparkassen und Banken für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen angaben.

Mitunter klaffen Schein und Wirklichkeit um fast 50 Prozent auseinander – eine systematische Verbrauchertäuschung und Wettbewerbsverzerrung zulasten klassischer Bankdarlehen, kritisiert Finanztest.

Sparen statt tilgen

Von gewöhnlichen Bankkrediten unterscheiden sich Kombikredite vor allem durch die Art, wie der Kunde seine Schulden tilgt. Der Kreditnehmer zahlt für sein Darlehen zunächst nur die Zinsen. Gleichzeitig überweist er jeden Monat Beiträge in einen Bausparvertrag, statt Schulden zu tilgen.

Die Bausparsumme des Vertrags entspricht dem Kreditbetrag. Sobald der Bausparvertrag nach beispielsweise zehn Jahren das Mindestguthaben erreicht hat und zugeteilt wird, löst der Kunde sein Darlehen mit der Bausparsumme auf einen Schlag ab. Danach muss er die Raten aus Zins und Tilgung für das Bauspardarlehen abzahlen.

Für Bauherren und Wohnungskäufer, die kein Zinsrisiko eingehen wollen, können Kombikredite eine gute Alternative zu herkömmlichen Bankdarlehen sein. Denn das Darlehen und der Bausparvertrag sind meist so aufeinander abgestimmt, dass die Zinsen für die gesamte Laufzeit der Finanzierung feststehen. Doch sie dürfen sich von der Bank oder Bausparkasse nicht über den Preis täuschen lassen.

Zinsangaben führen in die Irre

Typisch ist ein Angebot der Deutschen Bank über einen Kombikredit in einer Höhe von 100 000 Euro mit einer Laufzeit von fast 25 Jahren. Für das 15-jährige Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrages nannte die Bank einen Effektivzins von 3,25 Prozent. Den Effektivzins für das anschließende Bauspardarlehen mit neuneinhalb Jahren Laufzeit gab sie mit 2,98 Prozent an.

Beide Zinsangaben sind für sich genommen korrekt. Trotzdem führen sie in die Irre. Über die Gesamtlaufzeit von 25 Jahren liegt der Effektivzins des Kombikredits bei 4,05 Prozent – und damit knapp ein Drittel höher, als die Zinsangaben der Bank vermuten lassen. Deshalb war das Deutsche-Bank-Angebot nicht etwa günstiger, sondern viel teurer als vergleichbare Bankkredite.

Viele Kreditnehmer glauben, der Effektivzins der Kombikredite liege über die gesamte Laufzeit gesehen etwa in der Mitte der Effektivzinsen, die die Bausparkasse nennt. Tatsächlich liegt er fast immer deutlich über dem Effektivzins der einzelnen Kreditbausteine.

Kaum Zinserträge für eingezahltes Geld

Denn obwohl die Bausparbeiträge fester Bestandteil der Finanzierung sind, rechnen die Anbieter keinen Cent davon in die Effektivzinsen ein.

Dadurch wird ein entscheidender Nachteil der Kombikredite unterschlagen: Für das Geld, das die Kunden in den Bausparvertrag einzahlen, bekommen sie viel weniger Zinsen, als sie gleichzeitig für das Vorausdarlehen zahlen müssen.

Kreditzinsen von derzeit um die 3 Prozent stehen Sparzinsen von 0,25 bis 1,0 Prozent gegenüber – abzüglich Abschluss- und Kontogebühren. Sparen statt tilgen ist deshalb mit hohen Zinsverlusten verbunden. Im Beispiel der Deutschen Bank sind es mehr als 10 000 Euro.

Berater kennen genauen Preis auch nicht

Ob Schwäbisch Hall, BHW oder Landesbausparkassen: So wie die Deutsche Bank verschleiern die meisten Bausparkassen die wirklichen Kosten ihrer Kombikredite. Das Gleiche gilt für Banken und Kreditvermittler, die das Bausparmodell anbieten.

Eine Finanztest-Anfrage bei mehreren Bausparkassen ergab: Den wirklichen Effektivzins bekommen in der Regel nicht einmal die Mitarbeiter der Bausparkassen ausgewiesen, wenn sie ein Angebot erstellen.

„Standardmäßig ist dies nicht vorgesehen“, teilten zum Beispiel die Landesbausparkassen Bayern und Nord mit. Anders ausgedrückt: Die Berater empfehlen und verkaufen ihren Kunden also Finanzierungsprodukte, deren genauen Preis sie nicht einmal selbst kennen.

Finanztest-Tipps

Bedarf: Ein Bauspar-Kombikredit kann sinnvoll sein, wenn Sie voraussichtlich 20 Jahre und länger für die Rückzahlung brauchen und kein Zinsrisiko eingehen wollen. Verlassen Sie sich aber nicht auf die Zinsangaben der Bausparkassen. Die Effektivzinsen, die sie für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen angeben, täuschen über die Kosten der Finanzierung.

Gesamteffektivzins: Lassen Sie sich stets schriftlich den Gesamteffektivzins nennen, in den auch die Sparbeiträge und Gebühren für den Bausparvertrag einfließen. Nur damit können Sie Kombikredite untereinander und mit Bankangeboten vergleichen. Von sich aus nennen Bausparkassen den Gesamteffektivzins meist nur bei Kombikrediten mit Riester-Förderung.

Risiko: Achten Sie darauf, dass der Zinssatz für das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrags festgeschrieben ist. Endet die Zinsbindung viele Jahre vor der Zuteilung, ist das Zinserhöhungsrisiko hoch.

Mehrfachverträge: Meiden Sie Kombikredite, bei denen das Vorausdarlehen scheibchenweise durch mehrere Bausparverträge oder Teilbausparsummen abgelöst wird.

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