An stark steigende Immobilienpreise in Hamburg hat man sich gewöhnt – nun ziehen die Regionen rund um die Millionen-Metropole nach. Überraschend: Selbst in der Hansestadt findet man noch bezahlbaren Wohnraum

Trotz des inzwischen erreichten Kaufpreisniveaus bleibt die Nachfrage nach Immobilien in der Metropolregion Hamburg sehr hoch: Im zweiten Halbjahr 2017 hat sich Wohnraum nochmals um bis zu 12,2 Prozent verteuert, wie aus einer aktuellen Studie der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg auf Basis von 14.350 öffentlich zugänglichen Immobilienangeboten hervorgeht.

Doch angesichts der ebenfalls gestiegenen Mieten sei ein „Eigentumserwerb zu Mietkosten“ sogar innerhalb der Stadtgrenzen weiter möglich, sagte LBS-Chef Jens Grelle. „Jeder zahlt in seinem Leben den Betrag für eine Immobilie, entweder für sein Eigentum oder an seinen Vermieter“, so Grelle. Er macht folgende Rechnung auf: Mit einer Kaltmiete von 800 Euro kann man beim aktuellen Hypothekenzinssatz von 1,64 Prozent bei drei Prozent Tilgung einen Kredit von rund 206.000 Euro finanzieren, einschließlich des empfohlenen Eigenkapitalanteils von 20 Prozent ermöglicht das somit den Erwerb einer Eigentumswohnung für rund 248.000 Euro. Das entspricht bei 80 Quadratmetern Wohnfläche einem Quadratmeterpreis von etwa 3100 Euro. „In Hamburg werden in 22 Stadtteilen Bestandswohnungen bis zu diesem maximalen Kaufpreis angeboten“, sagte Grelle. Sie fänden sich vor allem südlich der Elbe sowie am Stadtrand – unter anderem in Neu-graben-Fischbek, Wilstorf, Tonndorf, Duvenstedt, Dulsberg, Schnelsen, Eidelstedt und in Rahlstedt.

Neue Wohnungen für diesen Kaufpreis seien innerhalb Hamburgs allerdings nur in kleiner Zahl in Ochsenwerder zu finden. Wer mit Mietkosten von 1200 Euro kalkuliert und ein Haus aus dem Bestand finanzieren will, kann sich nach Angaben des LBS-Chefs den Traum vom Eigenheim für bis zu rund 370.000 Euro zum Beispiel in Langenhorn, Lohbrügge oder Wilhelmsburg erfüllen.

Im Umland hingegen sei der Kauf von Bestandswohnungen zu Mietkosten in allen Lagen möglich, sagte Grelle. In Uetersen, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg sowie in mehreren weiteren Gemeinden gebe es sogar Neubau-Wohnungen für weniger als 248.000 Euro.

Dabei registrierte die LBS im zweiten Halbjahr 2017 im Hamburger Umland erstmals mehr Neubau-Angebote für Wohnungen als für Häuser. Grelle erkennt darin einen Trend: „Diese eher städtische Wohnform scheint vermehrt in den größeren Orten im Umland wie beispielsweise Norderstedt, Ahrensburg oder auch Uetersen angeboten zu werden.“ Einer der Gründe für die allmäh­liche Abkehr vom Einzelhaus: „Zersiedelung ist nicht erwünscht.“

Tatsächlich haben sich Neubau-Häuser außerhalb der Stadtgrenzen kräftiger verteuert als innerhalb Hamburgs. Bei den Wohnungen ist es umgekehrt: Der Abstand zwischen dem durchschnittlichen Kaufpreis einer gebrauchten 80-Quadratmeter-Eigentumswohnung in der Stadt und dem Umland hat sich noch ausgeweitet; er ist von 159.000 Euro auf knapp 176.000 Euro gestiegen.

Natürlich spiele für das Preisniveau im sogenannten Speckgürtel die jewei­lige Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle, da sehr viele Menschen auf einen Arbeitsplatz in Hamburg angewiesen seien, so Grelle. Doch auch die Fahrzeit aus städtischen Randlagen bis in die City könne bis zu 60 Minuten betragen. Dennoch weiteten Kaufinteressenten auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum ihren Suchradius um den eigentlichen Wunschwohnort immer weiter aus. Dies führe zu teilweise besonders kräftigen Verteuerungen im zuvor vergleichsweise niedrigen Preissegment.

Angesichts von Immobilienpreissteigerungen in der Größenordnung von fast 120 Prozent in den zurückliegenden 15 Jahren, bezogen auf Bestandswohnungen in Hamburg, und Quadratmeterpreisen in diesem Segment von bis zu 8560 Euro (Harvestehude), kommt immer wieder die Frage nach der Gefahr einer Blasenbildung auf. Hierzu verwies Grelle auf die Einschätzung der Bundesbank, die von „regionalen Übertreibungen“ spricht. Im bundesdeutschen Vergleich liege Hamburg mit einem Immobilienpreisanstieg von 40 Prozent seit dem Jahr 2013 aber keineswegs an der Spitze, sondern im Mittelfeld der sieben größten Städte Deutschlands.

Der LBS-Chef geht davon aus, dass sich Wohnimmobilien in Hamburg und im Umland „mittelfristig“ weiter verteuern, wenn auch vielleicht nicht mehr so stark wie zuletzt. Der Wohnort Hamburg bleibe attraktiv, außerdem sorge die Kombination aus niedrigen Zinsen und positiver Einkommensentwicklung für hohe Nachfrage.

Allerdings hat sich der Bauzins im Untersuchungszeitraum erstmals seit 2011 leicht erhöht (von 1,46 auf 1,64 Prozent). Über die gesamte Kreditlaufzeit nehme dadurch der zu finanzierende Betrag um bis zu 20.000 Euro zu, so Grelle. Er rät Kaufinteressenten zu einer Zinsabsicherung über die gesamte Laufzeit, um das Risiko abzuwenden, beim Abschluss einer Anschlussfinazierung eine böse Überraschung zu erleben, wenn das Zinsniveau deutlich anziehen sollte.

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