Kanzlei für Bau- und Architektenrecht

Baurecht: Empfehlungen der Baurechtskanzlei

Vor Inangriffnahme eines Bauvorhabens - egal ob ein komplexes Bürogebäude, ein Mehrfamilienhaus oder ein Einfamilienhaus errichtet werden soll - ist eine Reihe von Punkten zu prüfen und zu berücksichtigen. Nachlässigkeiten oder Fehler im Rahmen dieser Grundlagenprüfung haben oftmals fatale und unumkehrbare Folge für den Projektentwickler bzw. Bauherrn.

Die auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwälte Friedrich-Karl Scholtissek und Dr. Florian Krause-Allenstein sind in ihrer Kanzlei SK Rechtsanwälte in Hamburg spezialisiert auf das Bau- und Architektenrecht. Auf ihrem Tisch landen täglich Fälle, bei denen es um Schadenersatzprozesse wegen Baumängeln geht, die sich häufig durch frühzeitige und fehlerfreie Planung, fachkundige Beratung und die nötige Vorsicht hätten vermeiden lassen können.

Im ersten Schritt, wenn es um die Errichtung eines Bauvorhabens geht, muss geprüft werden, ob das Grundstück in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht dafür überhaupt geeignet ist. Hierzu sind neben der Prüfung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen (z.B. des Bebauungsplans) auch grundbuchrechtliche, nachbarrechtliche und bauordnungsrechtliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Ferner muss auch geprüft werden, ob der Baugrund eine Beschaffenheit aufweist, die das Bauvorhaben zu den kalkulierten Kosten zulässt. Kontaminationen durch Schadstoffe oder Torflinsen können zu immens hohen Gründungskosten führen, die im Einzelfall schon zum Ruin des Bauherrn geführt haben.

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„Vielfach wird nicht beachtet, dass man für kleines Geld einen Bauvorbescheid beim Bauamt beantragen und durch diesen die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens abklopfen kann“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Krause-Allenstein. Zur Prüfung der Geeignetheit des Baugrundes ist die Einholung eines Bodengutachtens ratsam.

Sind die offenen Fragen zum Grundstück geklärt, muss sich der Bauherr entscheiden, mit wem er das Bauvorhaben errichten möchte. „Die Annahme, dass ein Generalübernehmer oder Bauträger günstiger ist als ein sorgfältig leistender Architekt, ist ein häufiger Trugschluss", sagt Rechtsanwalt Scholtissek. Zumal auch dieser einen Architekten hinzuziehe. "Die Vorteile, wenn man einen Architekten beauftragt: Dieser hat eine fehlerfreie Planung zu erstellen, eine Kostentransparenz herbeiführende Ausschreibung zu erbringen, er berät in allen Baufragen und außerdem sichert sich der Bauherr haftungsrechtlich komfortabel ab."

Eine weitere Gefahrenquelle stellen die Bauverträge dar, in die in vielen Fällen zu wenig Zeit und Überlegungen investiert werden. Für die Planungssicherheit des Bauherrn im Hinblick auf die veranschlagten Baukosten und den Fertigstellungstermin ist die genaue Erfassung des geschuldeten Leistungssolls und etwaiger Leistungsschnittstellen genauso wichtig wie der rechtliche Inhalt der Bau- und Architektenverträge. Vor diesem Hintergrund ist die intensive Prüfung und Optimierung der Bau- oder Architektenverträge durch einen Baurechtsanwalt in Zusammenarbeit mit den Planern und dem Bauherrn vor deren Unterzeichnung unerlässlich. Die Verwendung von Standardverträgen aus der Schublade, deren Inhalte erfahrungsgemäß aufgrund von Verstößen gegen die Rechtsprechung überwiegend unwirksam sind, rächt sich in aller Regel erheblich. Die Kosten für eine derartige Prüfung sind im Verhältnis zum Risiko der Verwendung eines ungeprüften Vertrages immer angemessen.

Ein optimaler Architektenvertrag enthält z.B. demnach: Vorgaben zur Baukostenobergrenze, einen genau definierten Leistungsumfang inklusive Planung, Ausschreibungen, Vergabeempfehlungen, Überwachung der Bauleistungen, Abnahme und Überwachung nach der Abnahme (Objektbetreuung über fünf Jahre) sowie Terminierung und das Architektenhonorar (Abschlagszahlungen - wann und wie hoch).

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