Durch die anhaltende Finanzkrise sind die Preise für Immobilien in vielen Urlaubsländern im südlichen Europa drastisch gesunken. Eine ausführliche Marktanalyse über Chancen und Risiken.
Fast überall im Mittelmeerraum locken Makler mit offenbar günstigen Feriendomizilen. Oft trüge der Schein, sagt Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband Deutschland. „Vielen Projektentwicklern in südeuropäischen Krisenländern steht das Wasser bis zum Hals.“ Deshalb sei das Angebot groß, was aber nicht automatisch die Chance auf ein Schnäppchen erhöhe. Käufer sollten sich Zeit lassen, sich vor Ort umschauen und den Markt analysieren. „Verhängnisvoll ist es, deutsche Preise als Maßstab zu nehmen“, sagt Tobias Just, Professor an der Universität Regensburg. Der Wert einer Immobilie bemesse sich danach, für welchen Preis sie sich wieder verkaufen oder vermieten lasse.
Mitunter seien Schwarzbauten auf dem Markt, die der Käufer dann abreißen lassen müsse. Dazu kommt: Das Recht ist regional verschieden. In einigen Ländern besiegele schon ein unterschriebener Bierdeckel den Vertrag. Unterschätzt würden oft auch die Nebenkosten, die Steuern und die Aufwendungen für die Vermietung in der Zeit, in der das Objekt nicht selbst genutzt wird. „Im Süden versprechen die Makler viel“, sagt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien. „Dass eine Ferienimmobilie eine sichere Kapitalanlage ist, erzählen aber selbst sie nicht mehr.“
In Spanien wurden viele Ferienanlagen nie fertiggebaut, nachdem die Immobilienblase geplatzt und die Euro-Krise auf die Wirtschaft durchgeschlagen war. Der Markt hat sich immer noch nicht erholt. „Wir hatten an der Costa Blanca in den vergangenen Jahren Preisnachlässe von 50 bis 60 Prozent“, sagt Peter Kautz von PK Spanien Immobilien mit Sitz in Torrevieja. Diese hohen Zahlen bezögen sich vor allem auf weniger gute Lagen und mangelhafte Immobilien. Sind Objekte dagegen gut in Schuss und verfügen über gute Anbindung und gute Infrastruktur, lägen die Nachlässe eher bei 25 Prozent.
Mittlerweile ziehe die Nachfrage wieder an, habe Kautz zumindest an der Costa Blanca beobachtet. „Ich bezweifle, dass es auf breiter Front weiter nach unten geht.“ Er warnt jedoch vor Zwangsversteigerungen. Die Immobilien seien häufig schon längere Zeit im Besitz der Bank. „Daran hängen oft hohe Folgekosten für die Instandsetzung an der Immobilie.“
In den zurückliegenden Jahren ist zu viel gebaut worden, sagt Schöllhorn. „Käufer können sich Zeit lassen und feilschen.“ Es gebe zahlreiche Angebote, auch sehr günstige. Er rät dazu, vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags den Registereintrag (Registro de la propriedad) von einem unabhängigen Berater prüfen zu lassen und nicht darauf zu vertrauen, dass der Notar dies später tun werde. Der Verkäufer sollte einen aktuellen Registerauszug (nota simple) aushändigen können. Auch ein zeitnaher Notartermin sei wichtig. Sonst bestehe die Gefahr, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft werde. Bisweilen sei es üblich, dass im Vertrag ein niedrigerer Kaufpreis angegeben werde als vereinbart. Denn dies mindere die Steuer. Heute gebe es mehr offizielle Prüfungen und Nachzahlungen in Fällen, wo die Vertragspartner allzu forsch vorgegangen sind, warnt Schöllhorn.
Portugal hat Hunderte Kilometer Küstenlinie. Und doch reisen im Vergleich zu Spanien wenige Deutsche an die Algarve oder die Westküste des Landes. Der Kauf einer Ferienimmobilie ist hier deutlich schwerer umzusetzen – es gibt kaum Makler oder Anwälte deutscher Herkunft. Doch die Gelegenheit zum Kauf ist laut Experten so gut wie selten zuvor. „Um 15 bis 20 Prozent sind die Preise für Ferienimmobilien in den vergangenen Jahren gefallen“, sagt Miguel Poisson vom Maklerunternehmen ERA in Lissabon. „Viele Portugiesen sind aufgrund der wirtschaftlichen Situation unter Druck, ihre Ferienimmobilie zu verkaufen.“ Poisson sieht dank neuer gesetzlicher Vorgaben die Talsohle jedoch erreicht. So habe die portugiesische Regierung jüngst Steuervorteile für Rentner verabschiedet, die sich in Portugal niederlassen. Außerdem sollen Ausländer, die eine Immobilie im Wert von mehr als 500.000 Euro kaufen, eine Aufenthaltserlaubnis im Land bekommen – und nach fünf Jahren die Staatsbürgerschaft.
Kaufinteressenten sollten beachten, dass ähnlich wie in Spanien das Eigentum schon beim Abschluss des Vertrags auf den Unterzeichner übergeht. „Grundeigentum wird auch in Portugal ins Grundbuch (registo predial) eingetragen“, sagt Rechtsanwältin Cristina Dein, die eine Kanzlei in Lissabon hat. Der Kaufvertrag müsse lediglich die Vertragspartner, das Objekt und den Vertragsgegenstand beinhalten. Eine sinnvolle Informationsmöglichkeit sei das Finanzamt. Es stellt jedem Objekt einen Ausweis aus (caderneta predial), aus dem die Beschaffenheit und der Vermögenswert hervorgehen. Beim Amt sei auch die genaue Quadratmeterzahl hinterlegt. „Sie können davon ausgehen, dass hier die aktuellsten Infos vorliegen“, sagt Dein. Dennoch sollte man sich anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs das Eigentum nachweisen lassen.
Ähnlich wie in Griechenland ist auch auf Zypern noch vieles ungewiss
Mit vier Stunden Flugzeit liegt Zypern nicht allzu weit entfernt von Deutschland entfernt. Und doch ist die Distanz gefühlt größer als zu vielen anderen Gegenden rund um das Mittelmeer. Das Krisenland fristet bei deutschen Urlaubern im Vergleich zu Italien oder Spanien ein Nischendasein. Und so fehlt es auch an einer guten Infrastruktur für Käufer von Ferienimmobilien. Wer angesichts der Krisenlage des Inselstaats auf Schnäppchen hofft, sollte wissen: Von Deutschland aus ist der Markt schwer zu sondieren. Die Preise haben sich zuletzt stabilisiert. Und rechtlich ist die Lage laut Experten weiter unsicher. Ähnlich wie in Griechenland könnten Käufer derzeit nicht wissen, welche steuerlichen oder anderen rechtlichen Rahmenbedingungen im Zuge der Sparmaßnahmen möglicherweise bald geändert werden. Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, sieht im Markt auf Zypern – ähnlich wie in Griechenland – „Chance und Risiko gleichermaßen“. Möglicherweise sei manches Apartment günstig zu bekommen, allerdings sei die Entwicklung der Krisensituation unabsehbar, die Krise noch nicht ausgestanden. Und das bestimme die Nachfrage nach Immobilien und somit ihre Wertentwicklung.
Für viele Deutsche ist Italien nach wie vor eines: die Verheißung von unbeschwerten Tagen mit viel Sonne. Zuletzt machte das Land zwar vor allem als Euro-Krisenland Schlagzeilen. Dennoch sind Ferienimmobilien nicht zum Ausverkaufspreis zu haben. Hier seien die Preise stabil, denn es würden Wohnungen und Häuser gebaut – ohne dass es deswegen zu einem Überangebot führe. „Es gibt eine vernünftige Projektentwicklung“, sagt Marco Rognini, Büroleiter des deutschen Maklerunternehmens Engel & Völkers in Mailand. Traditionell beliebt – und von der allgemeinen Krisenstimmung im italienischen Immobilienmarkt nicht betroffen – seien außerdem Wohnungen und Häuser rund um die Seen in Norditalien, an der italienischen Riviera, zuletzt aber auch in Teilen des Piemont.