Kreis Stormarn

Preis für Bauland hat sich in zehn Jahren verdoppelt

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Harald Klix
Der Erlenhof war das bisher letzte große Neubaugebiet in Ahrensburg.

Der Erlenhof war das bisher letzte große Neubaugebiet in Ahrensburg.

Foto: Manfred Giese

3300 Kaufverträge ausgewertet: Glinde, Oststeinbek, Reinbek, Ahrensburg und Großhansdorf sind besonders teuer.

Ahrensburg.  Bescheidenes Angebot, große Nachfrage: Das ist der Hauptgrund dafür, dass sich die Baulandpreise im vergangenen Jahrzehnt vielerorts fast verdoppelt haben. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn meldet in seinem aktuellen Bericht allein für den Zweijahreszeitraum bis Ende 2020 ein Plus von durchschnittlich 16 Prozent. Nach oben gibt es deutlich höhere Ausschläge, beispielsweise in Ahrensburg-Reesenbüttel (+21,2 Prozent), Todendorf (+22,2), Stapelfeld und Lütjensee (beide +23,1), Barsbüttel (+24,1) und Badendorf (plus 48,4).

Carola Krien, Vorsitzende des Gutachterausschusses, erwartet, dass sich der Trend fortsetzt. Auch die Corona-Krise habe nicht zu Kaufzurückhaltung geführt. „Ganz im Gegenteil“, sagt Krien. „In Zeiten von Homeoffice und -schooling wächst bei vielen Familien der Wunsch nach Haus und Garten.“ Hinzu kommen die unverändert niedrigen Zinsen für Hypothekendarlehen: Bei einer Bindung von zehn Jahren sind es teilweise um 0,6 Prozent. 1980 waren es rund 9,5 und 2010 noch 3,6 Prozent.

In Ahrensburg werden 700 Euro je Quadratmeter verlangt

Nach wie vor am teuersten ist der Quadratmeter im unmittelbaren Hamburger Randgebiet. Mit einer guten Straßen- und Bahnverbindung in die Metropole steigt der Preis. So kostete ein 600 Quadratmeter großes und erschlossenes Grundstück bei durchschnittlicher Lage in Ahrensburg-Reesenbüttel im Schnitt bis zu 297.000 Euro. Dort liegen der U-Bahnhof West und der Regionalbahnhof fast vor der Tür, und in die Innenstadt sind es nicht mal zwei Kilometer.

In ähnlichen Sphären bewegt sich Großhansdorf, wo das Vergleichsgrundstück 285.000 Euro kostet. Die Waldgemeinde bietet nicht nur direkten Anschluss an die Autobahn Hamburg–Lübeck, sondern auch drei U-Bahnhöfe. Quadratmeterpreise von mehr als 400 Euro werden aber auch im ebenfalls gut an Hamburg angebundenen Raum Reinbek/Glinde/Oststeinbek aufgerufen. Dort überwiesen Käufer für ein 600-Quadratmeter-Areal rund 250.000 Euro. Vergleichsweise günstig sind Dörfer wie Barnitz, Grabau Pölitz, Rausdorf oder Travenbrück, wo dieselbe Fläche für um die 90.000 Euro zu haben ist.

Kaum neue Baugebiete ausgewiesen: Angebot immer knapper

„Die Kommunen am Hamburger Rand haben zuletzt kaum neue Baugebiete ausgewiesen, das lässt die Preise steigen“, sagt Carola Krien. Seit 2010 hat sich der Quadratmeterpreis häufig verdoppelt: in Glinde von 200 auf 410 Euro, in Reinbek von 190 bis 250 auf 415 bis 420 Euro, in Oststeinbek von 220 auf 404 Euro, in Ammersbek-Lottbek von 180 auf 360 Euro und in Ahrensburg von 240 auf 495 Euro. Tatsächlich verlangen Makler aktuell erheblich mehr: 600 Euro für ein kleines Grundstück in Ahrensburg-Ost, 700 Euro für ein größeres.

Aber auch Bargteheide (205 auf 380 Euro), Bad Oldesloe (165 auf 295 Euro) und Trittau (160 auf 265 Euro) weisen große Steigerungen auf. In Badendorf und Hamberge ganz im äußersten Norden des Kreises werden mittlerweile die gleichen Summen aufgerufen, die vor zehn Jahren in Stormarns exklusivstem Wohnort Großhansdorf üblich waren.

Eigentümer von Immobilien verkaufen momentan ungern

Der Gutachterausschuss hat rund 3200 Kaufverträge aus 2019/20 analysiert. Das sind zehn Prozent mehr als 2017/18, aber weniger als die 4700 Verträge im Zeitraum 2013/14. Und 2001/02 flossen sogar 5500 Verkäufe in den Bericht ein. Die Notare sind nach dem Baugesetzbuch dazu verpflichtet, Zahlen für statistische Zwecke zur Verfügung zu stellen.

Die Zahlen unterstreichen, dass Immobilienbesitzer ungern verkaufen, weil Geld auf dem Konto seit Langem kaum Zinsen einbringt. Noch in den 1980er-Jahren gab es in Stormarn kaum Häuser zu mieten. Das hat sich jetzt grundlegend geändert. Und auch Grundstückseigentümer warten mit dem Verkauf.

Nicht alle Notare kommen Verpflichtungen nach

Der Gutachterausschuss ist eine unabhängige Behörde im Hause der Kreisverwaltung in Bad Oldesloe. Das Gremium besteht aus der hauptamtlichen Vorsitzenden und ehrenamtlichen Mitgliedern wie Architekten, Immobilien- und Bankkaufleuten oder Sachverständigen. Die Geschäftsstelle erreichen jährlich mehr als 5000 telefonische und schriftliche Anfragen und knapp 25.000 Abfragen auf der Internetseite. „Die Zahlen dokumentieren, dass in der Bevölkerung ein großes Interesse an unserer Arbeit besteht“, sagt Carola Krien.

Sie bemängelt, dass leider nicht alle Notare ihren Verpflichtungen in vollem Umfang nachkämen. „Je mehr Informationen uns durch Kaufverträge und zurückgegebene Fragebögen zur Verfügung stehen, desto detaillierter können wir über die aktuellen Entwicklungen am Stormarner Immobilienmarkt berichten“, sagt Krien. Dazu zählen nicht nur Einzel- und Doppelhäuser, sondern auch weitere Bereiche.

Mehrfamilienhäuser: Die Bodenpreise sind stabil geblieben. Der Quadratmeter kostet zwischen 295 Euro (Bargteheide, Barsbüttel, Glinde) bis 305 (Reinbek) und 315 Euro (Ahrensburg).

Wohn- und Geschäftshäuser: Diese Sparte ist die einzige mit sinkenden Grundstückspreisen, im Schnitt um 6,4 Prozent. „Ladenflächen sind aufgrund der vielen Leerstände in Zentrumslagen und dem zunehmenden Online-Handel derzeit schwer zu vermieten“, sagt Krien. Richtwerte in Euro/Quadratmeter: Rondeel Ahrensburg 820, Rathausstraße Bargteheide 385, Markt Glinde 360, Bahnhofstraße Reinbek 245.

Gewerbegebiete: Ein Anstieg von im Mittel 7,6 Prozent konnte nur in neu ausgewiesenen Gebieten festgestellt werden. Richtwerte in Euro/Quadratmeter: Ahrensburg 100–140, Ammersbek-Lottbek 130, Bad Oldesloe 50–110, Bargteheide 85, Barsbüttel 115–125, Braak/Stapelfeld 90–125, Glinde 115, Reinbek 115, Oststeinbek 125.

Ackerland: Die Preise für landwirtschaftliche Flächen legten mit durchschnittlich 18,9 Prozent kräftig zu. „Nur wenige Bauern verkaufen derzeit, deshalb ist das Angebot knapp“, sagt Carola Krien. Richtwerte in Euro/Quadratmeter: Bargteheide und Umgebung 4,80, Ahrensburg/Reinbek und Umgebung 5,00, Trittau und Umgebung 3,90.

Für sämtliche Städte und Gemeinden in Schleswig-Holstein lassen sich die Bodenrichtwerte auch auf einer interaktiven Karte im Internet abrufen. Der Stormarner Gutachterausschuss, der alle zwei Jahre Kaufverträge auswertet und Durchschnittszahlen ermittelt, ist dem Bodenrichtwertinformationssystem Schleswig-Holstein (BORIS-SH/Digitaler Atlas Nord) angeschlossen. Auf der Seite www.gutachterausschuesse-sh.de/bodenrichtwerte.html ist auch eine Suche nach Adressen möglich.

Die Stormarner Zahlen sind dort allerdings noch von Ende 2018. Die aktuellen Werte werden voraussichtlich im April eingepflegt. Listen von 1964 bis heute stehen auf www.kreis-stormarn.de/kreis/fachbereiche/grundstueck

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