Buxtehude/Buchholz

Mietpreisbremse wird gelockert

Im Baugebiet Giselbertstraße soll ein gemischtes Wohnquartier auf dem Wiesengelände beim Bahnhof entstehen.

Im Baugebiet Giselbertstraße soll ein gemischtes Wohnquartier auf dem Wiesengelände beim Bahnhof entstehen.

Foto: Hansestadt Buxtehude / HA

Die Wohnungsmärkte von Buxtehude und Buchholz gelten laut Studie des Landes nicht mehr als angespannt.

Buxtehude/Buchholz.  Seit etwa dreieinhalb Jahren gilt in vielen Städten Niedersachsens die sogenannte „Mietpreisbremse“ bei einem Mieterwechsel. Die neue Miete darf dann nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Voraussetzung ist allerdings ein „angespannter Wohnungsmarkt“, den das Land unter anderem auch für Buchholz und Buxtehude sowie Lüneburg erkannt hatte. Doch nach Gerichtsurteilen gegen die Mietpreisbremse und vor allem gegen ihre Begründung arbeitet das Land jetzt an einer neuen „Mieterschutzverordnung“ mit genaueren Definitionen.

Buchholz und Buxtehude fallen aus Mietpreisbremse

Und in dieser neuen Fassung der Mietpreisbremse fallen Buchholz und Buxtehude wieder heraus – was vor Ort jetzt mit ziemlicher Verblüffung registriert wird. Zumal beide Stadtverwaltungen zuerst aus den Medien von diesem Schritt erfuhren und trotz Corona und Sommerpause jetzt nur bis zum 11. September Zeit für eine Stellungnahme bekommen haben. „Wir sind davon ziemlich überrascht worden“, sagt dann auch der Buchholzer Stadt-Sprecher Heinrich Helms. Bisher hätten die politischen Gremien in Buchholz aber wegen der Ferien noch nicht über die möglichen Folgen der Entscheidung für die Stadt beraten können.

Sondersitzung des zuständigen Ausschusses

In Buxtehude wurde unterdessen jetzt sogar eine Sondersitzung des zuständigen Ratsausschusses angesetzt, bei der Politiker aller Fraktion mit Ausnahme der AfD ihren Unmut äußerten: „Es ist ein Unding, dass hier so kurzfristig entschieden werden muss“, sagte etwa Robert Kamprad (CDU). „Wir sind zutiefst verärgert“, meinte auch Linken-Politiker Benjamin Koch-Böhnke. Gerade günstiger Wohnraum fehle dringend in Buxtehude, die Landesregierung sollte daher besser über eine Verschärfung der Mietpreisbremse nachdenken, statt sie teilweise abzuschaffen.

Mit großer Mehrheit beschloss der Ausschuss daher, dass sich Buxtehude in einer Stellungnahme gegen die Herausnahme aus der Mietpreisregelung aussprechen und mit eigenen Zahlen für einen Verbleib argumentieren solle. Das aber könnte schwierig werden: Basis der neuen Verordnung ist die aktuelle Wohnungsmarktbeobachtung der landeseigenen NBank, die auf statistischen Daten und Erhebungen des Hamburger Instituts F+B (Forschung und Beratung) beruht. Dabei wurden vier Kriterien ermittelt. Wenn in einer Stadt ein solches Kriterium deutlich schlechter als der Landesdurchschnitt ausfällt, gilt es als erfüllt:

1. Der Unterschied zwischen bestehenden, ortsüblichen Vergleichsmieten und Mietangeboten in Zeitungen oder Internetportalen: Je größer, desto schneller steigen demnach die Preise.

2. Die durchschnittliche Mietbelastung der örtlichen Haushaltseinkommen.

3. Die Leerstandsquoten– wobei ein sehr geringer Leerstand eben auf einen angespannten Markt hinweist.

4. Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau, wozu mehrere Unterpunkte zählen: Zum Beispiel die Zahl der Wohnungen pro Einwohner oder geplante Bauten bis 2025.

Zukünftiger Bedarf gedeckt?

Sobald mindestens drei dieser Kriterien erfüllt sind, gilt für den Wohnungsmarkt einer Stadt die Definition „angespannt“ und damit die neue Mietpreisbremse. Nun ist beispielsweise die Mietbelastung der Buxtehuder Haushalte zwar unverändert hoch geblieben: Sie beträgt an der Este 16, 4 Prozent des durchschnittlichen Einkommens und damit mehr als der Schwellenwert von 14,56 Prozent. Aber laut NBank-Studie liegt der Unterschied zwischen durchschnittlicher Angebotsmiete (9,03 Euro pro Quadratmeter kalt) und der Vergleichsmiete (7,48 Euro) mit 1,55 Euro unter dem Schwellenwert von 1,73 Euro und ist damit sogar gesunken in den letzten Jahren. Zudem gebe es in Buxtehude bis 2025 eine rege Bautätigkeit, so dass der „zukünftige Bedarf gedeckt oder überfüllt wird.“, wie es weiter in der Untersuchung heißt.

In Buchholz ist indes laut Studie die Mietbelastung der Haushalte mit 13,9 Prozent jetzt schon geringer als der Schwellenwert. Zudem ist hier ebenfalls der Abstand zwischen Angebots- und Vergleichsmieten wieder gesunken in jüngster Zeit. In der Nordheidestadt gebe es aktuell auch ausreichenden „Neubau für die notwendige Fluktuationsreserve“. Bei beiden Städten reichen also die Kriterien der neuen Verordnung nicht mehr aus, um wieder unter den Schutzschirm einer Mietpreisbremse zu kommen.

Bislang kein Rechtsstreit wegen Mietpreisbremse

Ob aber der Wegfall der Mietpreisbremse für die beiden Kommunen im Speckgürtel Hamburgs wirklich die große Katastrophe für ihre Wohnungsmärkte bedeuten wird, dürfte zumindest zweifelhaft sein: Nach Auskunft der Buxtehuder Stadtverwaltung hat es vor dem örtlichen Amtsgericht bisher zwischen Mietern und Vermietern noch keinen einzigen Rechtsstreit gegeben, der sich auf die Mietpreisbremse bezogen habe.