Wohnungssuche

Was einen guten und seriösen Makler ausmacht

Käufer und Mieter möchten vor ihrer Entscheidung alle wichtigen Objektdaten wissen. Für seriöse Vermittler reicht laut Branchenverband ein Gewerbeschein nicht. Er empfiehlt deshalb die dreijährige Ausbildung.

„Die meisten Immobilienmakler führen kleine Unternehmen mit bis zu fünf Angestellten. Die großen Unternehmen sind eher die Ausnahme“, sagt Peter-Georg Wagner, Pressesprecher des IVD Nord (Immobilienverband Deutschland). Viele Familienunternehmen werden in zweiter und dritter Generation geführt, und sie sind mit den Besonderheiten der Region, in der sie arbeiten, vertraut.

Doch Erfahrung allein erscheint dem Immobilienverband Deutschland nicht ausreichend zu sein, weshalb er zu dem dreijährigen Ausbildungsberuf zum Immobilienkaufmann rät. „Wir halten es für falsch, dass man nur einen Gewerbeschein braucht, um als Makler tätig sein zu dürfen“, sagt Wagner. „Seit Jahrzehnten kämpft der IVD für eine Gesetzesänderung. Gleichzeitig setzen wir für unsere Mitglieder Mindeststandards und stellen durch Prüfungen und verpflichtende Weiterbildungsangebote die Qualität ihrer Arbeit sicher.“

Zudem müssen sie eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abschließen, denn auch qualifizierten Maklern können Fehler unterlaufen. „Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben“, so Wagner. „Professionelle Makler sichern daher sich und ihre Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab.“

Das sogenannte Bestellerprinzip gilt noch nicht, sondern die alte Variante

Ein professioneller Makler beschränke sich auch nicht darauf, eine Immobilie zu annoncieren und die Interessenten durch das Objekt zu führen. „Sie kennen den Markt vor Ort, sind über Preise, Mieten und Marktentwicklungen informiert und tragen alle notwendigen Dokumente zusammen und sichten sie“, sagt Wagner. Auch werde ein Makler, der Mitglied beim IVD Nord ist, keine unwürdige Massenbesichtigung einer Mietwohnung durchführen. Kleine Gruppen zur Besichtigung einer leer stehenden Wohnung einzuladen könne dagegen mitunter sinnvoll sein.

Makler sind Mittler zwischen einem Immobilieneigentümer und einem potenziellen Käufer oder Mieter. Nicht sie, sondern der Eigentümer verkauft oder vermietet eine Immobilie. In seiner Rolle als Vermittler sollte er neutral sein und weder seinen Auftraggeber – häufig der Eigentümer – noch den Haus- oder Wohnungssuchenden, der seine Provision zahlt, bevorzugen. Die Beratung muss individuell erfolgen, betont Wagner. Auch sei Transparenz bei einem Immobiliengeschäft oberste Pflicht. Voraussichtlich 2016 soll der Auftraggeber auch die Provision des Maklers zahlen, doch noch gilt das sogenannte Bestellerprinzip nicht, sondern die alte Regel.

„Ein seriöser Makler wird alle verfügbaren Unterlagen zusammentragen und den Käufer über alle wichtigen Punkte informieren“, sagt Wagner. Dazu gehörten beispielsweise Belastungen im Grundbuch, die auf den Käufer übergehen können, Einschränkungen beim weiteren Ausbau der Immobilie oder geplante Großbaumaßnahmen in der nahen Umgebung. Solche Informationen gehen in die Werteinschätzung der Immobilien ein. Um einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln, wird ein Makler aber auch eine gründliche Besichtigung des Objekts vornehmen und die Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes berücksichtigen.

Käufern einer Immobilie rät Wagner, sich nicht vom Verkäufer unter Zeitdruck setzen zu lassen. So sollte man sich beispielsweise beim Kauf einer Eigentumswohnung die Zeit nehmen, die Protokolle der Eigentümerversammlung zu lesen. Hier erfährt man, welche Baumaßnahmen beschlossen wurden oder ob es gravierende Meinungsverschiedenheiten zwischen einzelnen Parteien gibt.

In Zweifelsfällen sollte der Käufer lieber den Rat des Immobilienmaklers suchen und ihn alle offenen Fragen klären lassen, als sich auf sein Bauchgefühl zu verlassen. Wagner: „Der wirksamste Schutz vor einem Fehlkauf liegt in der gründlichen Prüfung aller verfügbaren Unterlagen. Gegebenenfalls sollte man einen qualifizierten Berater, beispielsweise einen Bausachverständigen oder einen Rechtsanwalt, hinzuziehen.“ Fühle sich ein Käufer dennoch von einem IVD-Makler unzureichend oder falsch informiert, könne er sich an den Verband wenden. „Wir haben ein Beschwerdemanagement und eine Ombudsstelle.“

Klare Verhältnisse seien bei Geschäften im Interesse aller Parteien, so Wagner. Er rät deshalb sowohl Verkäufern und Vermietern als auch Immobiliensuchenden, nur mit einem Makler einen Alleinauftrag abzuschließen, anstatt mehrere Makler mit der Vermittlung eines Objekt bzw. der Suche nach einem zu betrauen. Dann habe man einen zentralen Ansprechpartner. Dieser kann, wenn gewünscht, auch in den Angeboten anderer Maklerunternehmen forschen.

In dem Vertrag sollten alle wichtigen Vereinbarungen schriftlich werden, auch die Höhe der Provision. Um Missverständnisse auszuschließen, rät Wagner, eindeutig festzulegen, ob der Eigentümer das Recht hat, die Immobilie auch selbst an eigene Interessenten aus dem Verwandten- oder Freundeskreis zu verkaufen oder zu vermieten, ohne dass der Makler eine Provision erhält. „Entscheidet man sich im Vertrag, dass alle Kauf- oder Mietinteressenten ausnahmslos an den Makler verwiesen werden, braucht der Eigentümer diese nicht einer Vorprüfung zu unterziehen. Das ist dann Aufgabe des Maklers.“

Ein ausgelaufener Vertrag kann auch noch später beim Kauf gültig sein

Ein Alleinauftrag gilt in der Regel für sechs Monate. Er kann verlängert werden. Nur wenn die Vermittlung des Maklers erfolgreich war, ist das Honorar fällig. Allerdings kann im Vertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbart werden, wenn der Makler Ausgaben für Anzeigen, Verkaufsschilder, ein Luftbild, Prospekte oder für ein Sachverständigengutachten hatte. Die Aufwandsentschädigung wird fällig, wenn es nicht zu einem Vertragsabschluss kommen sollte.

„Unser Verband hat von Juristen entsprechende Formulare und Vorgaben ausarbeiten lassen“, sagt Wagner. Wichtig zu wissen ist, dass ein ausgelaufener oder gekündigter Maklervertrag auch dann noch gültig ist, wenn ein Kunde, der durch die Bemühungen des Maklers auf das Objekt aufmerksam wurde, sich einige Wochen nach dem Auslaufen der Vereinbarung doch noch zum Kauf entschließt. Dazu Wagner: „Die Gerichte vertreten die Ansicht, dass sich Verkäufer und Käufer ohne Zutun des Maklers nicht kennengelernt hätten und nicht ins Geschäft gekommen wären.“