Alternative Sachwertanlage: Käufer von Ferienimmobilien erwarten nach dem Crash am spanischen Markt Preisnachlässe auf den Balearen.
Der Crash am spanischen Immobilienmarkt lockt deutsche Schnäppchenjäger ans Mittelmeer. "Ferienapartments auf den Balearen sind so billig geworden, dass Kapitalanleger in nur sechs bis sieben Jahren den Kaufpreis durch Mieteinnahmen wieder hereinholen können", sagt Dirk Sauer, Inhaber des Hamburger Maklerunternehmens DBS Immobilien. Die Aussicht, in kurzer Zeit attraktive Renditen zu erzielen, lockt immer mehr deutsche Käufer in das südeuropäische Krisenland. Nach einer Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Emnid im Auftrag der Bausparkasse BHW wollen sich 28,3 der Deutschen eine Ferienimmobilie zulegen. Das beliebteste Auslandsziel ist für sie dabei Spanien.
"Hochwertige Immobilien im Land rücken zunehmend als alternative Sachwertanlage in das Bewusstsein der Käufer", bestätigt Marcus von Busse, Geschäftsführer des Regionalbüros von Engel & Völkers in Spanien. Das Königreich auf der iberischen Halbinsel hatte nach Einführung des Euros im Jahr 2002 einen beispielslosen Immobilienboom erlebt. Als 2008 die Finanzkrise ausbrach, platzte die Blase. Anleger hielten plötzlich ihr Geld zusammen. Bauträger fanden keine Käufer mehr für ihre Immobilien und gingen reihenweise in die Insolvenz. Seit fünf Jahren sind die Preise für Häuser und Wohnungen in steilem Sinkflug. Inzwischen scheinen sich jedoch die Märkte in einigen Teilen Spaniens zu stabilisieren. Insbesondere auf den Balearen. 2012 fielen die Immobilienpreise auf Ibiza, Mallorca und Menorca nach Berechnungen der Immobilienbewertungsgesellschaft Tasaciones Inmobiliarias nur noch um 6,6 Prozent. "Seit dem Höchststand vor Beginn der Finanzkrise haben sich Häuser und Wohnungen auf der Inselgruppe im Schnitt um 27 Prozent verbilligt", schreiben die Analysten in ihrer Studie. Die Preise auf dem spanischen Festland sind hingegen seither um mehr als 50 Prozent eingebrochen.
"Auf den Balearen wurde bereits während des Booms nur zurückhaltend neues Bauland ausgewiesen", erläutert Sauer. In den vergangenen Jahren seien fast keine weiteren Areale mehr für die Bebauung freigegeben worden. "Diese Verknappung hat den Markt auf den Inseln vor vergleichbaren Preiseinbrüchen wie auf dem Festland bewahrt", sagt der Makler, der über sein Hamburger Büro selbst Immobilien in Spanien an deutsche Käufer vermittelt.
Hochwertige Objekte in exklusiver Lage hätten dem Abschwung sogar getrotzt, ergänzt Engel-&-Völkers-Geschäftsführer von Busse. "Dieser Markt ist vergleichsweise klein und die Nachfrage hoch." Große Fincas mit Swimmingpool und erlesenen Gärten mit unverbaubarem Meerblick würden weiterhin für hohe sechs- und sogar siebenstellige Eurobeträge gehandelt.
Für derart teure Heime interessieren sich jedoch nur wenige der Schnäppchenjäger, die jetzt auf den Balearen nach Anlageobjekten Ausschau halten. Interessant sind für sie vor allem Apartments in guten Erholungslagen, die sich in der Urlaubshochsaison lukrativ vermieten lassen. "40 Quadratmeter große Eineinhalbzimmerwohnungen gibt es bereits für 50.000 Euro", sagt Sauer. Größere Dreizimmerwohnungen mit 70 bis 80 Quadratmetern seien für rund 100.000 Euro zu haben.
Bereits die kleinen Apartments ließen sich in der Hauptsaison zu Tagessätzen von 100 Euro, in der Nebensaison für 80 Euro vermieten. "10.000 bis 12.000 Euro an Mieterträgen pro Jahr lassen sich damit erzielen", rechnet Sauer vor. Nach Abzug von Steuern und Instandhaltungsrücklagen sei es den Käufern damit möglich, den Kaufpreis binnen sechs oder sieben Jahren durch das Vermietungsgeschäft wieder hereinzuholen. Was in den Jahren danach eingenommen werde, sei reiner Gewinn. Einige seiner Kunden hätten bereits mehrere Apartments auf Mallorca erworben. "Sie setzen darauf, dass das Vermietungsgeschäft auf der Insel immer sicher ist", sagt der Makler. Hingegen gebe an den deutschen Nord- und Ostseeküsten immer wieder verregnete Sommer, die zu heftigen Einbrüchen im Vermietungsgeschäft führen.
Interessenten sollten einen Kauf allerdings nicht überstürzen, sondern sich zunächst genau über den Markt vor Ort informieren, rät Peter Schöllhorn, Vorstand der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA). "Nicht jedes Apartment lässt sich gleich gut vermieten." Das bestätigt auch Sauer: "Vor allem auf die Lage kommt es an." Ideal seien Apartments, die rund eine halbe Autostunde vom Flughafen entfernt seien, sagt der Makler. "Da gibt es keinen Fluglärm mehr, und der Anreiseweg ist dennoch nicht so lang, als dass potenzielle Interessenten abgeschreckt würden."
Wer an einen Kauf denkt, sollte wissen: Kaufverträge über Immobilien sind nach spanischem Recht auch ohne notarielle Beglaubigung bindend. Deshalb sollten Interessenten weder bei einem Makler noch bei einem Verkäufer Papiere unterschreiben, deren Inhalt sie nicht vollständig verstehen, warnt Peter Schöllhorn von der DSA. Zudem sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags im Grundbuchregister, dem "Registro de la propiedad", geprüft werden, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist und ob für diese eine Baugenehmigung vorliegt. Außerdem sollte die Frage geklärt werden, ob noch irgendwelche Hypotheken auf dem Haus oder Wohnung lasten. Wäre Letzteres der Fall, würde der Erwerber mit dem Kauf auch die Kredite übernehmen.
Die Grunderwerbsteuer bei bestehenden Immobilien beträgt je nach Kommune sechs bis zehn Prozent des Kaufpreises. Bei Neubauten, die direkt vom Bauträger erworben werden, fällt hingegen die Mehrwertsteuer in Höhe von zehn Prozent an. Grundbuch- und Notargebühren betragen rund ein Prozent des Kaufpreises. Die Maklercourtage zahlt der Verkäufer.
Deutsche Banken finanzieren derzeit kaum Ferienimmobilien in Spanien, es sei denn, ihnen wird Grundbesitz in Deutschland als Sicherheit geboten. "Spanische Banken hingegen bieten problemlos Finanzierungen an", sagt Schöllhorn.