Eigentumswohnungen in Schleswig-Holstein bieten Anlegern ein ähnliches Mietsteigerungspotenzial wie in Hamburg

Tschüs Hamburg, hallo Schleswig-Holstein: Die Immobilienpreise in der Hansestadt sind in den vergangenen Jahren so rasant gestiegen, dass Kapitalanleger mit dem Kauf vermieteter Wohnungen nur noch minimale Renditen erzielen können. Deutlich höhere Erträge bieten hingegen Eigentumswohnungen im nördlichen Nachbarbundesland. Das zeigen Marktstudien des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Nord, der Landesbausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg und des Maklerunternehmens Otto Stöben.

Es geht aufwärts, immer nur aufwärts. Seit fünf Jahren schnellen die Preise von Wohnimmobilien in Hamburg beinahe von Monat zu Monat weiter in die Höhe. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert müssen Käufer inzwischen im Schnitt 3150 Euro pro Quadratmeter zahlen. "Das bedeutet einen Preisanstieg von 7,5 Prozent gegenüber 2011", sagt Axel Kloth, Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Nord. Wohnungen im Bestand haben sich im vergangenen Jahr sogar um 7,6 Prozent verteuert. 2400 Euro kostet in diesem Marktsegment inzwischen ein Quadratmeter im Schnitt. Für Kapitalanleger hat das zur Konsequenz, dass sie für eine 100 Quadratmeter große Neubauwohnung inzwischen 315.000 Euro zahlen müssen. Inklusive der Nebenerwerbskosten aus Grunderwerbssteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchgebühr sind das rund 353.000 Euro. Doch der dafür erzielbare Ertrag ist gering. Denn die Mieten sind im vergangenen Jahr längst nicht so stark angezogen wie die Preise. "2012 betrug der Anstieg der Neuvertragsmieten in guten Wohnlagen nur rund drei Prozent", sagt Peter-Georg Wagner, Chefresearcher beim IVD Nord. "Bei Wohnungen, in denen es keinen Mieterwechsel gab, haben die meisten privaten Eigentümer die Miete überhaupt nicht angehoben."

In Hamburg kann die Rendite zurzeit meist nicht die Risiken abdecken

Zugleich müssen Käufer für eine Wohnung in Hamburg inzwischen in vielen Fällen das 23,5- bis 25-Fache des Jahresmietertrags zahlen, sagt Dieter Thomaschowski, Inhaber des Analysehauses Investment Research in Change IC. "Nach Abzug der Nebenerwerbskosten und der Instandhaltungsrücklagen verbleibt ihnen damit vor Steuern nur noch eine Nettorendite zwischen 3,48 und 3,27 Prozent." Das reiche nicht, um die Risiken abzudecken, meint der Experte. "Steht eine so teuer bezahlte Wohnung nach einem Mieterwechsel nur ein oder zwei Monate leer, sinkt der Jahresertrag bereits gegen null."

Doch Kapitalanleger müssen sich nicht mit Mini-Renditen zufriedengeben - sofern sie bereit sind, ihren Blick über die Hamburger Stadtgrenzen schweifen zu lassen. Denn in Schleswig-Holstein sind die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren längst nicht so stark gestiegen wie in der Elbmetropole. Dabei haben die Mieten in etlichen Städten auch dort in beinah dem gleichen Umfang zugelegt wie in Hamburg.

"In Schleswig-Holstein gibt es vernünftige Angebote", sagt Björn Petersen, Inhaber des Makler- und Verwalterunternehmens John Spiering Immobilien in Kiel. "Eigentumswohnungen im nördlichsten Bundesland sind ein interessantes Anlagemodell mit gutem Mietsteigerungspotenzial."

Das bestätigen neue Studien des IVD Nord und der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg. Danach werden Eigentumswohnungen in Städten wie Pinneberg, Rendsburg und Schleswig zu Preisen von weniger als 1200 Euro pro Quadratmeter gehandelt. In Lübeck und Kiel müssen Käufer für Objekte in guter Lage bis zu 1600 Euro/m² zahlen.

Gleichzeitig sind die Neuvertragsmieten für solche Wohnungen im vergangenen Jahr in der Landeshauptstadt um weitere 2,5 Prozent auf bis zu acht Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen - und übertreffen damit das Niveau in manchen Hamburger Stadtteilen, wo die Immobilienpreise fast doppelt so hoch sind. Dazu Carsten Stöben, Geschäftsführer des Maklerhauses Otto Stöben, ergänzend: "Im Gegensatz zu Hamburg oder München bezahlt man für Immobilien an diesen Standorten nicht das bis zu 30-Fache ihres Wertes und hat damit die Chance auf eine hohe Rendite." Dies gelte besonders für Städte wie Flensburg, Eckernförde und Husum und solche mit einer guten Verkehrsanbindung. Vor allem in Neumünster meint der Makler, eine "Aufbruchstimmung" zu spüren.

"Eigentumswohnungen im nördlichsten Bundesland bieten derzeit Nettorenditen von fünf Prozent und mehr", bestätigt IVD-Researcher Wagner. Das ist nicht der einzige Vorzug: "Für den Preis einer Wohnung in Hamburg bekommen Kapitalanleger zwei etwas kleinere Objekte in Schleswig-Holstein", sagt Analyst Thomaschowski. "Bei einem Mieterwechsel in einer Wohnung erzielen sie dann immer noch Einnahmen aus der anderen."

Dennoch scheuen viele Anleger vor einem Wohnungsinvestment im Flächenstaat zurück, weil sie davon ausgehen, dass Schleswig-Holstein mit sinkenden Einwohnerzahlen ringt. Sie fürchten, dass dadurch mittelfristig Mieten und Immobilienpreise fallen werden. Diese Annahme ist jedoch falsch, wie eine Untersuchung des Hamburger Forschungsinstitut F+B zeigt. Danach wächst seit Jahren die Zahl der Einwohner in den Städten zwischen Nord- und Ostsee. Von 2006 bis 2011 stieg in Husum der Studie zufolge die Bevölkerungszahl um 6,4 Prozent auf 104.300 Einwohner. In Henstedt-Ulzburg betrug das Plus im selben Zeitraum 4,2 Prozent, in Ahrensburg 3,6 Prozent, in Flensburg 2,9 Prozent und in Kiel 2,5 Prozent. "Die Zahl der Einwohner ist in diesen Siedlungsräumen in der ganzen Zeit kontinuierlich gestiegen", sagt Peter Magel, Vorstandschef der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg. Die Höhe des Bevölkerungswachstums in einigen Städten, gesteht Magel, "hat selbst uns überrascht."