Die Zahl ist gewaltig: Schätzungsweise 30 Millionen Nebenkostenabrechnungen werden in Deutschland jährlich verschickt. Viele Mieter schauen die Briefe nicht genau an. Doch das kann ein Fehler sein: Denn oft sind die Abrechnungen nicht korrekt. Müllabfuhr, Grundsteuer, Hausreinigung - Mieter zahlen für diese Posten jeden Monat Geld. Sie gehören zu den Nebenkosten, die zu der vereinbarten Nettomiete hinzukommen. "Grob gesagt gehört alles zu den Nebenkosten, was der Vermieter für den Unterhalt seines Gebäudes aufwenden muss", sagt Mietrechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe. Allerdings müssen Mieter nicht für alles zahlen. Deshalb kann es sich lohnen, dieses Schriftstück genauer unter die Lupe zu nehmen.
Es müssen alle Positionen vom Vermieter einzeln abgerechnet werden
"Eine Betriebskostenabrechnung muss gewisse Mindestanforderungen erfüllen", sagt Hannemann. Dazu gehöre, dass sie maximal zwölf Monate umfassen dürfe und spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes gestellt sein müsse. Außerdem muss sie eindeutig und nachvollziehbar sein. Das heißt: Der Vermieter muss alle Positionen einzeln abrechnen. Neben der Gesamtsumme müssen in der Abrechnung auch die Individualkosten ersichtlich sein. "Dabei ist er dazu verpflichtet, den Umlageschlüssel anzugeben und die Rechenwege offen darzulegen", sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund. Erfüllt eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht, ist sie unwirksam.
Die formelle Richtigkeit ist aber nicht das Einzige, auf das geachtet werden sollte. "Gerade bei krummen Summen passieren oft Fehler", sagt Deese. Außerdem sollten Mieter sichergehen, dass nichts in Rechnung gestellt wird, was nicht erbracht wurde - etwa Gartenpflege bei einem betonierten Hof. Und dass die angeführten Positionen auch wirklich umlagefähig sind. "Das ist prinzipiell nur der Fall, wenn sie in Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Außer den warmen Posten Heizung und Warmwasser umfasse dies weitere 14 kalte Posten. 13 davon sind direkt benannt - darunter Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Wasserversorgung.
Schwammig ist dagegen die Bezeichnung "Sonstige Betriebskosten". "Unter diesem Punkt können je nach Gebäude andere Positionen auftauchen, so etwa die Wartung von Brandmeldeanlagen oder die Dachrinnenreinigung", sagt Deese. Entscheidend sei, dass sie durch die Nutzung des Hauses laufend entstehen und im Mietvertrag explizit auf sie verwiesen werde. "Sonst dürfen sie nicht berechnet werden."
Immer der Fall ist das beispielsweise bei Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen", sagt Ropertz. Ebenfalls nicht umlagefähig seien Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren für das Mietenkonto oder Aufwendungen für die Rechtsschutzversicherung. Findet sich eine dieser Positionen auf der Abrechnung, haben Mieter das Recht, entsprechende Nachforderungen nicht zu begleichen. Prüfen sollten Mieter auch, ob der Verteilerschlüssel stimmt. "Heizung und Warmwasser müssen vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest geht nach Wohnfläche", so der Mietrechtsexperte. Was die übrigen Nebenkosten angehe, sei die Umlage entweder pro Kopf oder nach Fläche möglich.
Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, ist meist die Fläche relevant. Wasser und Abwasser werden aber nach Verbrauch abgerechnet - wenn es in allen Wohneinheiten Zähler gibt. Sind im Mietshaus auch Gewerbeeinheiten, sollte dem Rechnung getragen werden. "Oft verursachen diese teils höhere Betriebskosten. Rechtlich gesehen muss der Vermieter das berücksichtigen und die Mehrbelastung herausrechnen", sagt Hannemann. Ansonsten kann dies der Mieter fordern.
(tmn)