Viele Immobilienbesitzer sind mit der Bank verheiratet - und wissen es nicht. Darauf weist Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein hin. Eine Mischung aus KfW-Darlehen und Krediten mit verschiedenen Zinsbindungen könne bei der Erstfinanzierung einer Immobilie zwar zu einem günstigen Gesamtzins führen. "Man sollte sich aber vor Augen führen, dass diese Kombinationen direkt in die Abhängigkeit von einem Institut führen", warnt Hölscher. "Denn ein neuer Bankpartner wird den umzuschuldenden Kreditbaustein immer als Nachrangdarlehen sehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf und erschwert einen späteren Bankenwechsel oder macht ihn so teuer, dass er sich nicht lohnt." Ein Kreditkreislauf, der einer Zwangsehe mit der Bank gleichkomme.
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300 000 Euro und Eigenkapital von 60 000 Euro wird der Gesamtkreditbetrag von 240 000 Euro nicht durch ein einziges Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu beispielsweise 2,90 Prozent finanziert, sondern die Bank rät zu einem Mix. Der setzt sich aus einem 50 000-Euro-Baustein mithilfe eines KfW-Kredits zu 2,35 Prozent bei zehn Jahren Festschreibung, einem 70 000-Euro-Baustein mit fünfjähriger Zinsbindung zu 2,0 Prozent und einem Darlehen in Höhe von 120 000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung zu 2,9 Prozent zusammen. Macht einen Mischzins von 2,52 Prozent und eine Ersparnis von rund 76 Euro im Monat.
Die Anschlussfinanzierung darf nicht aus den Augen geraten
"Solche Kombinationen sind für den Kreditnehmer tatsächlich interessant, wenn er beispielsweise den Fünfjahreskredit nach fünf Jahren komplett abbezahlt hat. Er sollte aber keinesfalls vergessen, nach zehn Jahren - rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Kredits - bei anderen Anbietern nach einer Anschlussfinanzierung zu fragen", rät Hölscher. Sonst passiere Folgendes: Die bereits finanzierende Bank schlägt dem Kunden vor, den ersten Kredit beispielsweise durch ein weiteres Zehn-Jahres-Darlehen abzulösen. Damit bleibt dem Kreditnehmer jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank zu verlängern - da dieser Kredit vom neuen Institut als Nachrangdarlehen angesehen wird. "Durch die Kapitalisierung der verbleibenden Vorlasten steigt beim Nachrangdarlehen dann der Beleihungsauslauf, was die Kreditzinsen deutlich verteuert und zum Bleiben bei der bestehenden Bank zwingt", sagt Hölscher.
Wer weiß, dass er eine Erbschaft antritt, für den kann sich das Modell lohnen
Ganz verteufeln will er die Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten nicht. "Wer weiß, dass er eine Kredittranche nach fünf Jahren durch eine Erbschaft komplett abbezahlen kann, sollte die Kreditsumme splitten. Auch die Einbindung von KfW-Tranchen kann den Kreditzins senken." Wichtig sei jedoch, dass man den Überblick behalte und sich rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftige - wenn bei einem Kreditbaustein eine Restschuld bestehen bleibt. "Sinnvoll ist beispielsweise, vor Ablauf eines Zehn-Jahres-Darlehens nicht nur dafür ein Angebot einzuholen, sondern auch an den 15-Jahres-Kredit zu denken, der ebenfalls nach zehn Jahren gekündigt werden darf." Für diese Gesamtfinanzierungssumme lassen sich am Markt bei anderen Instituten meist deutlich günstigere Anschlusskredite finden.
Einschätzungen, die Christian Schmidt-Burgk, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg, teilt. "Überlappende Zinsbindungen erschweren eine Anschlussfinanzierung ungemein. Sie werden von den Banken teilweise bewusst gewählt, um die Kunden dauerhaft zu binden." Sein Tipp: Alle Zinsbindungen auf eine Linie bringen und sich bankenunabhängig beraten lassen.
(be)