Können Wohnungseigentümer durch einen Partnervertrag (Contracting) mit den Stadtwerken die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage umgehen und die Wärmekosten (inkl. neuer Heizung) auf die Mieter umlegen? Zum Sachverhalt: Für eine 20 Jahre alte Anlage mit vermieteten Eigentumswohnungen möchten die Eigentümer die Heizung auf Basis eines Contracting erneuern. Die Eigentümer umgehen die Investition, belasten aber die Mieter durch Berechnung der erzeugten Wärme. Sind die entstehenden Wärmekosten dann voll auf die Mieter umlagefähig? Sind laufende Mietverträge oder das zurzeit gültige Mietrecht hiervon betroffen?

Sofern die zurzeit vorhandene Heizanlage voll funktionsfähig ist und kein Instandsetzungsbedarf besteht, wird ein Übergang zum Wärmecontracting nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich sein. Wenn hingegen sowieso eine neue Heizanlage angeschafft werden muss, dürfte der Übergang zum Wärmecontracting als modernisierende Instandsetzung zu werten sein, die grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.

Im laufenden Mietverhältnis kann auf Wärmecontracting umgestellt werden, wenn im zugrunde liegenden Mietvertrag auf die "Anlage 3 zu § 27 II. BV" Bezug genommen wird und wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Umlegung derartiger Kosten vorsah. In der ab 1.3.1989 geltenden Fassung waren die Wärmelieferungskosten als umlagefähig genannt.

Experte: Falk von Rechenberg ( www.rechenberg-junker.de )

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