Vor dem Kauf einer Wohnung Unterlagen kritisch sichten

Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der achtet auf den Kaufpreis und die Finanzierung. Oft unterschätzt wird aber der Faktor "Hausgeld", also die monatliche Eigentümer-Umlage. Die Unterschiede gegenüber den Nebenkosten, die ein Mieter zu tragen hat, können erheblich sein und bei der Kalkulation eine gewichtige Rolle spielen. Denn das Hausgeld ist eine Nebenkosten-Vorauszahlung des Eigentümers an den Hausverwalter. Es kann höher ausfallen als die Vorauszahlung eines Mieters an seinen Vermieter.

Grundsätzlich werden Betriebskosten wie Müll, Wasser, Gebäude-Versicherungen und Hausmeister ebenso abgerechnet wie die Heizkosten (es sei denn, die Wohnung hat eine Gasetagenheizung). Solche Kosten können auf Mieter umgelegt werden. Allein tragen muss der Eigentümer aber Verwaltergebühren und die Reparatur-Rücklagen für das Gemeinschafseigentum.

Oft liegt die monatliche Umlage für das Hausgeld 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten eines Mieters in einer vergleichbaren Wohnung. Ein Trugschluss wäre es daher, die Kalkulation als Selbstnutzer nur auf der gesparten Miete aufzubauen. Was viele nicht bedenken: Reparaturen an der Wohnung können nicht auf den Mieter abgewälzt werden, es sei denn, es handelt sich um sogenannte Kleinstreparaturen.

Ein niedriges Hausgeld erhöht natürlich den Spielraum bei der Finanzierung. Die Unterschiede machen leicht 100 oder 200 Euro im Monat aus. Im Schnitt muss man bei der Berechnung mit etwa 2,60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen, wie eine Studie von 2006 ergab. Inzwischen dürften es etwa 2,70 Euro sein. Bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung wären das somit rund 200 Euro monatliches Hausgeld. Günstiger sind generell kleine Wohnanlagen mit bis zu zehn Eigentümern. Größere Wohnanlagen produzieren deutlich höhere Kosten. Eine denkbare Erklärung: In kleinen Gemeinschaften achten Mieter oder selbstnutzende Eigentümer mehr auf Mängel und kümmern sich rechtzeitig.

In Wohnanlagen der Baujahre 1950 bis 1964 fällt laut einer Studie das höchste Hausgeld an, während für Neubauten das niedrigste Hausgeld zu zahlen ist. Das hat damit zu tun, dass in der Nachkriegszeit manche Bauten zulasten der Qualität hochgezogen wurden. Bei Neubauten wiederum fallen noch keine großen Reparaturen an, außerdem wird weniger Energie verbraucht.

Ein weiterer Punkt ist die Objektausstattung. Fahrstühle, Gemeinschaftsgärten oder gar ein Schwimmbad erhöhen die Kosten. Auch vom Verwalter kann einiges abhängen - dies nicht nur hinsichtlich des Honorars, das er mit der Eigentümergemeinschaft vereinbart. Er kann durch umsichtiges und kluges Handeln zum Beispiel auch für günstige Versicherungen oder Handwerksleistungen sorgen.

In Verkaufsangeboten ist meist das aktuelle Hausgeld genannt. Wenn nicht, sollte nachgefragt werden. Erscheint es besonders niedrig, sollte kritisch hinterfragt werden. Es könnte sein, dass Reparatur-Rücklagen zu gering angesetzt wurden und es zu einer Sonderumlage kommen könnte, die einige Hundert oder gar Tausend Euro ausmacht. Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte daher die Wirtschaftspläne der letzten Jahre sowie die Protokolle der Eigentümergemeinschaft kritisch studieren. Damit lässt sich erkennen, ob zum Beispiel Reparaturen verzögert wurden, um die Eigentümerbelastung gering zu halten.