Bei Mängeln kann die gesetzliche Abgabe auch erstattet werden

Ohne Grunderwerbssteuer läuft beim Erwerb einer Immobilie meist nichts. Es kann sich lohnen, sich mit dem Thema etwas genauer zu beschäftigten. Manche Bauherrn wissen nicht, dass es bei Mängeln möglicherweise Geld vom Finanzamt zurückgibt.

Aber wann entsteht die Gewerbesteuer-Pflicht? Der Staat hält generell die Hand auf, wenn inländische Grundstücke den Eigentümer wechseln. Auch für den Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren fällt Grunderwerbssteuer an. Als Grundstück gilt nicht nur ein Bauplatz, sondern ebenso Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnung) sowie ähnliche Rechte wie zum Beispiel das Erbbaurecht.

Aber es gibt auch Befreiungen zur Zahlung. So zum Beispiel bei Grundstückserwerb nach einem Todesfall (Erbe), einer unentgeltlichen Grundstücksschenkung unter Lebenden (ohne Gegenleistungen wie etwa Nießbrauch oder Wohnrecht), bei Grundstückserwerb unter Ehepaaren, nach einer Scheidung oder unter Verwandten in gerader Linie (Eltern-Kind).

Die Höhe der Steuer lag früher bei 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Mit der Föderalismusreform haben die Bundesländer die Möglichkeit erhalten, die Grunderwerbssteuer selber festzusetzen. Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt haben dann bereits vor einiger Zeit den Tarif von 3,5 auf 4,5 Prozent angehoben. Die Bundesländer Bremen (4,5 statt 3,5 Prozent), Brandenburg (5,0 Prozent), Niedersachsen (4,5 Prozent) und Saarland (4,0 Prozent) sowie kürzlich NRW (5 Prozent) haben in diesem Jahr nachgezogen.

Als Bemessungsgrundlage gilt der Kaufpreis laut Vertrag. Wird die Immobilie noch gebaut, können ebenso die Errichtungskosten der Steuer unterliegen - und zwar dann, wenn der Erwerb des Grundstücks und die Bebauung als "einheitliches Vertragswerk" gesehen werden.

Wichtig: Inventar und der Ausgleich für eine übernommene Instandhaltungsrückstellung zählen nicht mit bei der Bemessungsgrundlage. Wenn Inventar, etwa die Küche, mitgekauft wird, sollte das im Vertrag stehen. Dafür müssen die Gegenstände bezeichnet und bewertet werden. Das Gleiche gilt für die Instandhaltungsrücklage.

Die Grunderwerbssteuer ist nach Erlass des Steuerbescheids innerhalb eines Monats zu zahlen. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbssteuer fest, nachdem es vom Kaufvertrag erfahren hat. Wann das Grundstück übergeben oder der Kaufpreis gezahlt wird, ist dem Finanzamt egal. Erst wenn die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde, wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Sie ist notwendig, damit der Grundstückskäufer ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Das Finanzamt wendet sich zunächst an denjenigen, der laut Vertrag die Pflicht zur Steuerzahlung übernommen hat. Bekommt das Finanzamt vom Erwerber nichts, kann der Verkäufer zur Kasse gebeten werden - denn die Vertragsbeteiligungen haften als Gesamtschuldner für die Grunderwerbssteuer (Paragraf 13 Nr. 1 GrEStG, Paragraf 44 AO).

Wird der Vertrag wegen Rücktritts aufgehoben, kann ein Antrag auf Nichtfestsetzung oder Aufhebung des Steuerbescheids gestellt werden. Dazu ist unter anderem notwendig, dass eine zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht oder deren Löschung bewilligt ist. Wird der Kaufpreis nachträglich gemindert, etwa wegen Mängeln (§ 437 des Bürgerlichen Gesetzbuches), kann auf einen Antrag hin die Grunderwerbssteuer gemindert werden.