Bei der Suche nach einem guten Anbieter ist eine kritische Auswahl vonnöten - es gibt einige schwarze Schafe.

Wenn sich die Tür hinter dem Kandidaten schließt, steht ihm eine anstrengende Stunde bevor. Zwei gestandene Verwalter prüfen sein Wissen zum Thema Hausverwaltung. Nur wenn er sie überzeugen kann, wird der Bewerber als Mitglied im IVD, dem Immobilienverband Deutschland, aufgenommen. "Ich spreche lieber von einem Fachgespräch", sagt Klaus Hein, Geschäftsführer des IVD-Nord. "Dabei werden konkrete Fälle behandelt und dem Bewerber auf den Zahn gefühlt. Niemand kann sich in einem solchen Gespräch elegant herausmogeln und Wissenslücken überspielen. Er muss die Materie kaufmännisch und juristisch beherrschen."

Von den rund 15 000 Hausverwaltern ist nur ein Drittel in Verbänden organisiert, sagt Steffen Haase, Vizepräsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). In Deutschland ist der Begriff Hausverwalter, anders als in Frankreich und Österreich, keine geschützte Berufsbezeichnung. Praktisch kann sich jeder einen Gewerbeschein besorgen und als Hausverwalter tätig sein. "Das ist vom Gesetzgeber so gewollt", bedauert Haase. "Wir fordern aber als Verbraucherschutzmaßnahme, dass sich alle Verwalter ausreichend versichern lassen, schließlich vertraut der Kunde ihnen große Vermögenswerte an."

Tatsächlich tummeln sich einige schwarze Schafe auf dem Markt, wie Eckard Pahlke, Vorsitzender des Mietervereins Hamburg, bestätigt: "Da werden Mieter mit überhöhten Hausmeisterkosten über den Tisch gezogen oder es werden sogar doppelte Rechnungen für Serviceleistungen gestellt." Auch komme es vor, dass Verwalter von Mietshäusern unrechtmäßig eine Maklercourtage für die Vermietung einer Wohnung verlangten. "Aber überwiegend machen die Hausverwaltungen einen vernünftigen Job", betont Pahlke ausdrücklich.

Verwalter, die sich etwas zuschulden kommen lassen, werden aus den Verbänden ausgeschlossen. "Pro Jahr müssen wir uns von rund einer Handvoll Verwaltern trennen", sagt Haase.

Das Thema "Wie finde ich eine gute Hausverwaltung?" ist in Hamburg nicht zuletzt durch die Finanzkrise aktueller denn je geworden. Da Immobilien sich als risikoarme Geldanlage erwiesen haben, wurden 2010 in Hamburg 459 Miethäuser (Zinshäuser) verkauft - eine Steigerung von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Andere Anleger investierten in Eigentumswohnungen - sei es, um sie selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten. Zinshauseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) suchen solide Hausverwalter.

Auch wenn die Verwaltung von Wohnungen als aufwendiger als die von Büros gilt, wird sie für Hausverwalter zunehmend interessanter, denn "man hat laufende Einkünfte", sagt Hein. Sucht man allerdings einen Verwalter für nur vier Wohnungen, werde man eventuell ein Problem haben, gibt er zu bedenken. Der Arbeitsaufwand sei derselbe wie bei einer großen Wohnanlage, die Einnahmen dagegen aber deutlich geringer.

Auf der Suche nach dem richtigen Verwalter sollte man kritisch sein und sich gut informieren, rät Steffen Haase. "Wir haben eine Checkliste mit Fragen erstellt, die man stellen sollte."

Auch kann man sich beim DDIV einen Mustervertrag bestellen, anhand dessen man erkennt, ob der Verwalter, mit dem man in Verhandlungen steht, alle Serviceleistungen abdeckt. Er sollte der WEG oder dem Zinshauseigentümer die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums abnehmen, vom Tagesgeschäft über die Abrechnungen bis hin zur Lösung komplexer juristischer oder technischer Fragen. Für alle regelmäßig wiederkehrenden Leistungen dürfen keine Zusatzgebühren berechnet werden. Im Idealfall steht dem Kunden ganzjährig der gleiche Ansprechpartner zur Verfügung.

Auch hier gilt die Regel, dass der billigste Anbieter nicht der beste sein muss. Wenn ein günstiges Angebot nur zustande kommt, weil der Verwalter zu geringe Rücklagen bildet oder Instandsetzungen verzögert, geht die Rechnung für den Kunden nicht auf. Eine Immobilie mit einem Instandsetzungsstau verliert an Wert, und ein Schaden, der nicht rechtzeitig repariert wurde, kommt Eigentümern richtig teuer zu stehen, wenn die Reparaturen nicht länger hinauszuzögern sind. Um die Spreu vom Weizen zu trennen, sollte man deshalb nach Referenzen fragen und sich eine beispielhafte Jahresabrechnung und einen Wirtschaftsplan vorlegen lassen, rät Haase. "Ein guter Verwalter wird ohne zu zögern Referenzen angeben können."

Checkliste: http://immobilienverwalter-bayern.de/web/praxis-ratgeber/verwaltercheckliste