Wird der Gebrauchswert erhöht, hat der Vermieter Spielraum

Wenn Handwerker angekündigt werden, wird Mietern mulmig zumute: Sie befürchten, dass eine Modernisierung ansteht und eine höhere Miete die Folge sein könnte. Das kann durchaus passieren, nicht jedoch, wenn es sich um Reparaturen handelt - dafür muss allein der Vermieter aufkommen.

Bei echten Modernisierungsmaßnahmen können elf Prozent der Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Ein Beispiel: Wurden zum Beispiel für den Einbau eines Fahrstuhls 24 000 Euro gezahlt, so würde das bei acht Mietparteien einen Anteil von jeweils 3000 Euro ausmachen. Elf Prozent davon wären 330 Euro, die auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen. Die zulässige monatliche Mieterhöhung würde somit 27,50 Euro betragen.

Der Gesetzgeber hat definiert, was eine Modernisierung ist. Darunter fallen nach Paragraf 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) solche Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Der Anbau eines Balkons ist zum Beispiel eine Baumaßnahme, die den Wohnwert verbessert. Ebenso kann der Vermieter die Kosten für Schallschutzmaßnahmen, verbesserte Wärmedämmung oder den Einbau von Wasseruhren als Modernisierung umlegen. Dies gilt jedoch nicht für unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen. Diese müssen Mieter nicht tragen, so der Bundesgerichtshof (Az: VIII ZR 41/08). Im konkreten Fall fiel die Montage von Wasserzählern teurer aus als notwendig. In der Praxis gewinnen Energiespar-Modernisierungen immer mehr an Bedeutung. Ärgerlich für Mieter: Die Mieterhöhung darf durchaus höher sein als das, was der Mieter an Betriebskosten einspart (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 149/03).

Anders sieht das mit Instandhaltung (vorbeugende Maßnahmen, z. B. Wartung eines Aufzuges) oder Instandsetzung (Schadensbeseitigung, z. B. Austausch einer kaputten Heizungsanlage) aus. Da ein Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, den Wert seiner Immobilien zu erhalten (Paragraf 535 BGB), muss er die Kosten alleine tragen. Sie sind mit der Miete abgegolten.

Mitunter sind die Baumaßnahmen beides: Instandsetzung und Modernisierung, etwa wenn vermoderte Fenster mit Einfach-Verglasung durch Isolierfenster ersetzt werden. In so einem Fall müssen die Kosten für die Instandsetzung anteilig von den Gesamtkosten abgezogen werden. Der Vermieter muss dafür genau auflisten, welche Kosten für welche Maßnahme auf die Instandhaltung oder Instandsetzung und welche auf die Modernisierung entfallen.

Wurde übrigens eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, darf die Miete auch nach einer Modernisierung nicht erhöht werden.