Immobilienkauf

Versteckte Mängel frühzeitig finden

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Alexandra Grossmann

Foto: Christian Hahn

Beim Kauf einer Immobilie geht es auch um einen angemessenen Preis. Experten kontrollieren und beraten

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss vor allem eines klären: Ist die Immobilie ihr Geld wert?

Neben Ausstattung, Lage und Art des Objektes gilt es, seinen Zustand realistisch einzuschätzen. Das kann nur, wer neben den offensichtlichen auch die versteckten Mängel oder Probleme erkennt - es lohnt sich also, einen Experten hinzuzuziehen.

Das können Sachverständige sein, die spezielle Bewertungen vornehmen, Makler oder auch Architekten wie Tom Böhlen. Er bietet Kunden an, sie vor dem Kauf zu der Immobilie zu begleiten. "Bei Neubauten schauen wir uns den Kaufvertrag genau an und sehen vor Ort nach, ob es keine Schäden gibt und ob das Haus oder die Wohnung so ist, wie in der Baubeschreibung beschrieben", sagt der 47-Jährige.

"Meist finden wir keine gravierenden Mängel, sondern eher kleinere Fehler." Wie fehlende Abdichtungen aus Silikon hinter den Rosetten von Armaturen, nicht ganz schließende Fenster oder Kratzer auf Scheiben und Böden. "Hier sehen wir unsere Rolle als Mittler", sagt Böhlen. "Man muss nicht alles bemängeln, die meisten Fehler lassen sich relativ schnell beheben und sind in einer angemessenen Frist gut nachzubessern."

Auch Rainer Golunski begeht mit seinen Kunden die jeweilige Immobilie und sieht sie sich systematisch an. "Für mich ist die Vorbereitung das A und O", sagt der Architekt. "Ich gucke zunächst alle Unterlagen wie Zeichnungen, Baubeschreibung und Pläne durch. Vor Ort mache ich den Abgleich, ob alles übereinstimmt."

Klassische Problemquellen seien Schächte, die oft anders verliefen als geplant. Auch bei den Größenangaben gebe es häufig Fehler. "Da stimmt die Raumhöhe nicht oder die Flächen sind falsch bemessen", sagt Golunski. "Teilweise entdeckt der Käufer dann unerwartete Einschränkungen, die sich nicht beheben lassen. Das kommt nicht häufig vor, wenn doch, ist es eine Katastrophe, denn daran lässt sich nichts ändern." Dann müsse man nach Lösungen suchen. "Mängel, die sich nicht beheben lassen, haben Auswirkungen auf den Kaufpreis", sagt der 55-Jährige.

Bei Neubauten seien die Zusammenarbeit mit Bauträgern meist problemlos und die Abnahme gut vorbereitet, sagen beide Architekten. Emotionaler gehe es dagegen beim Kauf und Verkauf von Altbauten zu: "Wer ein altes Haus erwerben möchte, entscheidet meist aus dem Gefühl heraus, ob es ausgerechnet dieses sein soll", sagt Böhlen. "Der Käufer ist häufig aufgeregt", sagt Golunski, "da ist es wichtig, dass jemand vom Fach dabei ist, der nüchtern auf die Fakten sieht."

Zudem seien Altbauten anders zu betrachten als Neubauten. "Der erste Weg im Altbau führt in den Keller. Da sehe ich mir jede Wand an. Feuchtigkeit ist nämlich das größte Problem", sagt Golunski. Im nächsten Schritt wird der Dachboden untersucht. Hausbock im Holz oder Schwamm seien vom Laien nur schwer zu erkennen, können jedoch erheblichen Schaden an der Substanz anrichten.

Zudem sei die Haustechnik wie Rohre oder Sanitäreinrichtungen bei Altbauten häufiger defekt, sagt Tom Böhlen. Ferner sei zu prüfen, ob das Haus energetisch saniert wurde und die Vorgaben der Energie-Einsparverordnung (ENEF) erfüllt. "Meist entspricht der erste Eindruck dem tatsächlichen Zustand", sagt Böhlen. Für die Begutachtung eines 30 Jahre alten Hauses werden etwa sechs Stunden benötigt.

"Wenn alles gut aussieht, wurde es auch regelmäßig instand gehalten. Wenn nicht, sieht man genauer hin, prüft den Zustand der Fassade oder nimmt Bauteile wie etwa Dachziegel genauer unter die Lupe." Am Ende einer Begehung kann Böhlen dem Kunden sagen, welche Kosten kurz-, mittel- und langfristig auf ihn zukommen.

Einen professionellen Sachverständigen ersetzt ein Architekt nicht, denn dieser berät nicht nur, sondern erstellt auch Gutachten, die sich auch bei etwaigen juristischen Auseinandersetzungen verwenden lassen.

Gerrit Landmann, Miteigentümer des Maklerbüros Landmann & Apenburg, ist ein solcher Experte für Bewertung. "Ich klopfe zunächst alle Akten ab, etwa das Grundbuch, in dem steht, ob der Verkäufer dazu überhaupt berechtigt ist oder die Flurkarte, aus der ich ersehen kann, ob der Zuschnitt des Grundstücks stimmt", sagt der 39jährige Experte.

Landmann hilft auch beim Verstehen von Vertragsklauseln und berät Käufer über ihre Rechte. 150 Euro die Stunde berechnet der Experte für seine Dienste, ein Gutachten kostet wesentlich mehr. Architekt Golunski hingegen rechnet 80 Euro ab für jede Stunde, die er aufwendet.

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