Finanzamt beteiligt sich an Finanzierung von Ferienimmobilien, wenn einige Grundregeln beachtet werden
Mit dem eigenen Ferienhaus Geld verdienen, das klingt nach einer besonders guten Kombination. Damit das Finanzamt mitspielt, müssen allerdings einige Bedingungen erfüllt sein. "Die wichtigste Grundvoraussetzung ist, dass das Feriendomizil in Deutschland steht", sagt Ute Mascher, Präsidentin des Steuerberaterverbandes Hamburg. "Um steuerliche Vorteile in voller Höhe nutzen zu können, muss man das Objekt komplett dem Markt zur Verfügung stellen." Dies sei am ehesten gewährleistet, wenn ein externes Unternehmen die Bewirtschaftung übernehme und man selbst die Wohnung lediglich zu Urlaubszwecken nutze.
Finanzierungen, Zinsen, Betriebsausgaben und Abschreibungen können dann ohne Einschränkungen geltend gemacht werden. Das gelte auch für Leerstandszeiten. Übernimmt der Eigentümer die Vermietung dagegen selbst, gehen unvermeidliche Leerstandszeiten voll zu eigenen Lasten. Mascher macht das an einer Beispielrechnung deutlich: "Vermietet man jährlich nur zehn von 52 Wochen, dann werden auch nur 20 Prozent der Werbungskosten angerechnet." Viele Klienten wüssten das nicht. Bei privater Vermietung sei nur die tatsächlich vermietete Zeit entscheidend. Bei Eigennutzung, insbesondere an den Küsten und auf den Inseln, kann eine Zweitwohnungsteuer anfallen.
Projektentwickler von Ferienimmobilien berücksichtigen diese Bedingungen. So baut die dänische Kristensen International ApS, Anbieter hochwertiger Ferienimmobilien, derzeit am saarländischen Bostalsee gemeinsam mit Center Parcs rund 500 Ferienhäuser. Nach dem Prinzip "Sale-and-Lease-Back" können Investoren die Immobilien kaufen und den Center Parcs zur Bewirtschaftung überlassen. "Da es dabei um eine rein gewerbliche Nutzung geht, können Investoren auch die Umsatzsteuer sparen", sagt Kurt Sarstrup, Geschäftsführer der Kirstensen Gruppe. Zusätzlich zur gesetzlichen Gebäudeabschreibung lasse sich auch das Inventar mit 20 Prozent abschreiben. Einige Wochen dürfe man die Immobilie dabei auch selbst nutzen, ohne dass dabei steuerliche Vorteile verloren gehen.
Möchte der Käufer hingegen die Immobilie in erster Linie selbst nutzen, fällt die im Inland erworbene Ferienimmobilie ins Privatvermögen und bietet kaum steuerliche Vorteile. Auch Zweitwohnungen und -häuser im Ausland sind unter steuerlichen Gesichtspunkten eher uninteressant. "Man muss sich dem örtlichen Steuerrecht unterwerfen", sagt Kurt Sarstrup. Mittlerweile gebe es mit allen relevanten Ländern sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen. Trotzdem seien auch Immobilien jenseits der deutschen Grenzen gefragt. "Der klassische Käufer ist etwa Mitte 40, hat genügend Kapital, verliebt sich im Urlaub in eine Region oder ein konkretes Objekt und kauft dann", sagt Sarstrup. Vermietbarkeit stehe nicht im Vordergrund. "Auf Mallorca beispielsweise werden Immobilien im Wesentlichen für den Eigenbedarf entwickelt."
Der Unternehmer warnt vor landestypischen Risiken: "Man sollte sich vor Ort einen unabhängigen Anwalt suchen und keinesfalls auf die Anwälte von Bauträgern, Gesellschaftern oder Maklern vertrauen." Projektentwickler wie die Kristensen International ApS werben nicht grundlos damit, dass sie erst bauen, wenn 50 Prozent der Wohnungen verkauft sind. "Damit reduzieren wir bei kleineren Projekten die Risiken", sagt Sarstrup.
Käufer leisteten beim Kauf eine Anzahlung von zehn Prozent. Komme es nicht zum Baubeginn, erhalte der Käufer das Geld mit Zinsen zurück. Die verbleibenden 90 Prozent würden fällig, wenn das Apartment vom Käufer und den Behörden abgenommen sei. Um mangelndes Interesse müssen sich Investoren nicht sorgen. "Die Nachfrage hatte während der Finanzkrise mal eine Delle, hat sich aber schnell erholt", sagt Sarstrup. Selbst die griechischen Inseln seien trotz labiler wirtschaftlicher Lage wieder im Gespräch. "Es ist wieder eine verstärkte Nachfrage nach Zweitwohnungen zu verzeichnen", sagt Georg Petras, Lizenzpartner von Engel & Völkers auf Rhodos. Gleiches gilt für Ibiza. Und dies trotz eines Preisanstiegs um zehn Prozent bei Immobilien in exklusiven Lagen, wie Marcus von Busse, Geschäftsführer des Regional Office von Engel & Völkers in Spanien, unter Berufung auf eine aktuelle Studie mitteilt. Zugleich sei die Vermarktungsdauer im Premium-Segment von bis zu 24 Monaten vor einem Jahr auf zurzeit nur noch sechs bis neun Monate zurückgegangen. Die Entwicklung führt von Busse auf die gestiegene Nachfrage durch ausländische Käufer zurück. Groß sei das Interesse vor allem bei Käufern aus Großbritannien, gefolgt von Interessenten aus den Niederlanden, der Schweiz, Deutschland und Italien.