Das Haftungsrisiko ist groß, wie die Rechtsprechung zeigt
Wenn der Abfluss verstopft ist, dann läuft es zwischen Mieter und Vermieter oft auch nicht mehr: Der eine schiebt dem anderen die Verantwortung zu. Umstritten ist vor allem, wer die Rohrreinigung bezahlen muss. Fließt das Wasser im Bad oder in der Küche nicht mehr ordentlich ab, handelt es sich um einen Mietmangel. Es ist zunächst unerheblich, wer daran schuld war. Der Vermieter muss handeln, sobald er davon weiß. Ansonsten riskiert er, dass der Mieter die Miete mindert oder - etwa wegen verstopfter Toilette - sogar fristlos kündigt. Wenn Dusche oder Badewanne nicht mehr benutzbar waren, haben Gerichte nämlich bereits Mietminderungen von bis zu 50 Prozent für angemessen erachtet (z. B. Amtsgericht Köln, Az: 206 C 85/95).
Der Mieter hat jedoch die Pflicht, den Vermieter schnellstmöglich über Anzeichen von Verstopfung zu informieren. Das ist eine vertragliche Nebenpflicht, denn so kann ein größerer Schaden verhindert werden. Macht sich ein Mieter selber daran, den Abfluss freizubekommen, so sollte er wissen, dass er möglicherweise ein großes Haftungsrisiko eingeht. So wurde ein Mieter vom Amtsgericht Gießen zu Schadenersatz verurteilt, der per Handpumpe ein Rohr reinigen wollte (Az: 48 MC 141/07). Aufgrund zu hohen Drucks kam es in einer darunter liegenden Wohnung zu einem Wasserschaden.
Wird ein Installateur gerufen, so geht dessen Rechnung grundsätzlich zulasten des Vermieters. Typische Instandsetzungsarbeiten sind bereits mit der Miete abgegolten. Vermieter finden das ungerecht, denn nicht selten werden Verstopfungen durch Mieter verursacht. Hausverwalter berichten davon, dass zum Beispiel die Toilette gern als zweiter Müllschlucker genutzt wird, in den von Zahnbürsten bis Slipeinlagen alles hineingeworfen wird. Aber auch Fettablagerungen können Probleme bereiten. Beispielsweise wenn fettiges Geschirr nur mit kaltem oder lauwarmen Wasser gewaschen wird und so der Abfluss durch Ablagerungen langfristig verstopft wird.
Der Vermieter kann Nutzer der Immobilie für solches Fehlverhalten in Anspruch nehmen. Schwer bis unmöglich ist das allerdings bei Fallrohren, in die mehrere Wohnungen einleiten. Wird dort ein Putzlappen gefunden, heruntergespült mit dem letzten Wischwasser, so müsste schon der Name des Mieters eingestickt sein, damit er zur Rechenschaft gezogen werden kann. Lässt sich der Verursacher nicht genau ermitteln, bleibt der Vermieter also auf dem Schaden sitzen.
Anders sieht das bei alleinig genutzten Wohnungsabflüssen von Küche oder Bad aus. Bei diesen Zuleitungen gibt es nur zwei Möglichkeiten: Entweder der Mieter war schuld oder aber die Zuleitungen waren fehlerhaft, beispielsweise durch fehlendes Gefälle oder zu viele Biegungen. Finden Installateure Unmengen von Klopapier oder Essenreste vor, dann können in der Regel die Kosten auf die Mieter wegen nicht vertragsgemäßer Nutzung der Wohnung übertragen werden. Dies entschieden zum Beispiel die Amtsgerichte Ibbenbüren (Az: 2 C 45/00) und Saarburg (Az: 5 C 295/02).
Lässt sich die Schuld des Mieters nicht nachweisen, so haftet der Vermieter. Er kann sich dann auch nicht auf eine Klausel im Mietvertrag berufen, in der er mögliche Rohrreinigungskosten auf den Mieter abwälzt, für den Fall, dass ein Verursacher nicht ermittelt werden konnte. Eine solche Vereinbarung ist nämlich unwirksam, wie schon das Oberlandesgericht Hamm vor Jahren (Az: 4 RE-Miet 10/81) entschieden hat.