Nachzahlungen wegen niedrig angesetzter Betriebskosten

Immer wieder bekommen Mieter einen Riesenschreck, wenn sie die erste Nebenkosten-Abrechnung für ihre neue Wohnung erhalten: In vielen Fällen müssen sie dann einen weit höheren Betrag nachzahlen als vermutet. Spätestens dann stellt sich heraus, dass der Vermieter die Vorauszahlung viel zu gering angesetzt hat. In einigen Fällen ist das rechtswidrig.

Angesichts von Leerständen bei Wohnungen tricksen manche Vermieter und rechnen die Miete schön. Interessenten bekommen einen günstig erscheinenden Gesamtbetrag genannt, bei dem nur geringe Nebenkosten als Vorauszahlung eingerechnet sind. Die böse Überraschung kommt dann, wenn die "zweite Miete", die Nebenkosten abgerechnet werden. Dann soll der Mieter plötzlich erhebliche Nachzahlungen leisten - und fühlt sich hereingelegt.

Pro Quadratmeter sollten zwei bis drei Euro veranschlagt werden

Die Rechtslage macht es unseriösen Vermietern leider leicht. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dürfen Vorauszahlungen für Betriebskosten "in angemessener Höhe" vereinbart werden (§ 556). Der Gesetzgeber hat dabei daran gedacht, den Mieter vor zu hohen Vorauszahlungen zu schützen - dass die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt werden, wird mit dieser Vorschrift jedoch nicht verhindert. Es bleibt dem Mieter überlassen, die tatsächlichen Kosten abzuschätzen. Zwei bis drei Euro pro Quadratmeter, so heißt es bei Mieterverbänden, sind zu veranschlagen. Ein Fahrstuhl im Haus oder ein großer Gemeinschaftsgarten treiben zum Beispiel die Betriebskosten stets in die Höhe.

Wenn der Vermieter jedoch den Mieter vorsätzlich in die Irre führt, dann kann ein Schadenersatzanspruch bestehen. Der Mieter muss zwar dann die Betriebskosten-Nachzahlung hinnehmen, bekommt das Geld aber als Schadenersatz zurück oder kann aufrechnen. So entschied zum Beispiel das Landgericht Karlsruhe in einem Fall, bei dem die Höhe der vereinbarten Betriebskosten "völlig unzureichend bemessen" war und der Vermieter nicht auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hingewiesen hatte (Az: 5 S 339/97).

Bei überhöhten Kosten kann der Mieter Schadenersatz verlangen

Ähnlich entschied das Landgericht Berlin (Az: 64 S 109/01). Für eine 101 Quadratmeter große Wohnung war ein Betriebskostenvorschuss von rund 4,50/m² Euro monatlich vereinbart worden. Der Mieter sollte schließlich eine Nachzahlung von rund 2000 Euro überweisen. Die Richter urteilten, der Vermieter habe bewusst unrichtige Angaben über die Höhe des Betriebskostenvorschusses gemacht, um den Mieter in den Vertrag hineinzulocken. Deshalb, so urteilten die Berliner Richter, könne der Mieter den Vertrag anfechten und Schadenersatz verlangen.

Doch der Täuschungsvorsatz muss nachweisbar sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) konkretisierte das in einem Grundsatzurteil. Es sei kein Nachteil für den Mieter, wenn der Vermieter Vorauszahlungen verlange, die in ihrer Höhe "die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten". Ein Schadenersatz komme nur in Betracht, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss "die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat". Der Vermieter sei nicht verpflichtet, Vorauszahlungen kostendeckend zu kalkulieren. Verboten sei allein, eine unangemessen überhöhte Nebenkostenpauschale festzusetzen (Az: VIII ZR 195/03). Tipp: Wem die Nebenkosten zu gering vorkommen, sollte sich bei anderen Mietern informieren und so bösen Überraschungen vorbeugen.