Steigende Grundstückspreise entscheiden über den Gewinn

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist bei den Bundesbürgern aufgrund immer noch niedriger Zinsen und der Sorge um den Euro groß wie nie. Aber wann lohnt sich der Kauf und wann eher ein Leben zur Miete? Ob sich die eigene Wohnung oder das eigene Haus zum Beispiel in 25 oder 30 Jahren als die finanziell richtige Entscheidung herausstellt, hängt vor allem von der Wertentwicklung des Objektes ab.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Eine Familie hat 50 000 Euro Eigenkapital. Mit weiteren 150 000 Euro per Kredit könnte sie sich eine Eigentumswohnung kaufen und die Nebenkosten aufbringen. Einen konstanten Kreditzins von vier Prozent und eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent unterstellt, kommt man auf eine monatliche Belastung von 750 Euro. Der Kredit könnte in gut 28 Jahren abbezahlt sein. Die Wohnung wäre schuldenfrei und dann möglicherweise circa 250 000 Euro wert, ein Prozent jährliche Wertsteigerung unterstellt.

Das Ergebnis klingt gut. Doch würde die gleiche Familie weiter zur Miete wohnen und ihr Eigenkapital von 50 000 Euro langfristig anlegen, käme sie bei einer jährlichen Rendite von acht Prozent im Jahr zum Beispiel in einem Aktienfonds nach 28 Jahren auf ein Endkapital von 431 000 Euro. Berücksichtigt man die Abgeltungssteuer und rechnet mit einer Nachsteuer-Rendite von etwa sechs Prozent im Jahr, so ergibt sich immerhin noch ein Endwert von etwa 255 000 Euro.

Der Mieter kann aber nicht nur das Eigenkapital anlegen. Er hat zumindest anfangs zudem eine deutlich geringere monatliche Belastung als der Immobilienkäufer, der neben den Kreditraten auch noch Geld für Reparaturrücklagen aufbringen muss. Der Mieter kann also mehr sparen und dadurch sein Endkapital erhöhen. Spart er im Schnitt nur 100 Euro monatlich, so würde das bei einer Nachsteuer-Rendite von sechs Prozent weitere 85 000 Euro Vermögen in 28 Jahren bedeuten.

Wie bei jeder Geldanlage kommt es also wesentlich auf die Wertentwicklung an. Ein Selbstläufer sind die eigenen vier Wände keineswegs. Wesentlich für die Wertentwicklung ist die Lage.

Die Infrastruktur ist wichtiger als ein schön gefliestes Badezimmer

Die Immobilie selbst wird mit der Zeit alt und renovierungsbedürftig, also weniger wert. Der Gewinn liegt in steigenden Grundstückspreisen. "Deshalb ist es wichtiger, auf eine gute Infrastruktur der Gegend zu achten als auf ein flott gefliestes Badezimmer", sagt Ralf Nomrosky, zertifizierter Finanzplaner aus Düsseldorf.

Zur Infrastruktur zählen unter anderem die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen, Kindergärten und Schulen in der Nähe. Nicht zu vergessen: gute Beschäftigungsmöglichkeiten in der Stadt oder dem Umfeld. Denn wo es viele Arbeitsplätze gibt, sind Wohnungen beziehungsweise Immobilien immer gefragt. "Wer zu wenig Geld hat, sollte nicht auf eine drittklassige Lage ausweichen, damit er irgendeine Immobilie hat", sagt Finanzplaner Nomrosky. Denn selten erfüllen sich die Hoffnungen, dass eine wenig geschätzte Gegend plötzlich entdeckt wird. "Dann ist es besser, erst mal weiter zur Miete zu wohnen und zu sparen, bis mehr Eigenkapital vorhanden ist."

Ein Vorteil der Immobilie ist natürlich nicht von der Hand zu weisen: Wer in den eigenen vier Wänden lebt und tagtäglich den Nutzen seiner Geldanlage spürt, wird eher Spardisziplin entwickeln als jemand, dessen Geld auf einem lieblosen Konto liegt.